在2008年之前，“物業(yè)管理”儼然成為糾紛、維權(quán)、沖突的代名詞。繳費(fèi)風(fēng)波、打人事件、撤管事件層出不窮。而近幾年，物業(yè)管理糾紛的新聞越來(lái)越少，有人說(shuō)，這是由于房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房?jī)r(jià)高企，人們的關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)的升值保值上。其實(shí)不盡然，在本報(bào)記者采訪伴隨了物業(yè)管理行業(yè)十幾年的從業(yè)人員時(shí)明顯感到，他們對(duì)行業(yè)目前的發(fā)展都給予了肯定。無(wú)論從政府有關(guān)部門(mén)的機(jī)制建立，還是從物業(yè)管理公司的管理逐步完善，乃至業(yè)主主人翁意識(shí)的加強(qiáng)，都隨著十幾年的“維權(quán)之路”變得越來(lái)越成熟起來(lái)。不可否認(rèn)，當(dāng)前仍有一些物業(yè)管理糾紛存在于各個(gè)小區(qū)，但大潮流方面，“公開(kāi)”、“透明”、“民主”的新社區(qū)環(huán)境正在越來(lái)越多地出現(xiàn)在人們的生活當(dāng)中。
●大亂帶來(lái)大治 物業(yè)管理公司“瘋狂”的十年
內(nèi)地的物業(yè)管理是在20世紀(jì)80年代開(kāi)始從香港引入的。而在北京，物業(yè)管理這個(gè)詞最早出現(xiàn)在外銷(xiāo)公寓中，朝陽(yáng)園、羅馬花園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等港臺(tái)資樓盤(pán)最早引入物業(yè)管理公司。1994年，國(guó)家正式公布第一個(gè)物業(yè)管理法規(guī)33號(hào)令，2003年物業(yè)管理《條例》正式出臺(tái)。
在這十余年當(dāng)中，物業(yè)管理行業(yè)幾乎與業(yè)主處于對(duì)立的地位。雙方的主要矛盾存在于物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、巧立名目亂收費(fèi)、管理費(fèi)用不公開(kāi)、公攤面積權(quán)屬不明、公共設(shè)施挪作他用等因素與業(yè)主不滿引發(fā)拒繳物業(yè)管理費(fèi)甚至集體維權(quán)相對(duì)立。結(jié)果，無(wú)數(shù)條“導(dǎo)火索”點(diǎn)燃了“管家”與業(yè)主之間十年的“戰(zhàn)爭(zhēng)”……
●典型案例：美麗園業(yè)主維權(quán)事件
2004年8月，京西項(xiàng)目美麗園小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)。此前，部分業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)公司亂收費(fèi)行為不滿，緩交有爭(zhēng)議部分的物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司告上法庭，結(jié)果業(yè)主完全敗訴且承擔(dān)滯納金。法院判決稱，“小區(qū)公共事務(wù)應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)起訴。”于是，美麗園業(yè)主緊急成立了業(yè)主委員會(huì)。
2005年3月，根據(jù)多數(shù)業(yè)主的要求，美麗園小區(qū)業(yè)委會(huì)將北京市鴻銘物業(yè)公司告上法庭，提出13項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。2005年9月14日，一審法院駁回業(yè)委會(huì)全部訴訟請(qǐng)求。業(yè)委會(huì)隨后提起上訴。2005年12月，業(yè)委會(huì)終審反敗為勝，一中院判決支持了業(yè)委會(huì)13項(xiàng)訴求中的12項(xiàng)，小區(qū)物業(yè)費(fèi)由2.72元下調(diào)至1.58元。美麗園小區(qū)業(yè)委會(huì)一度獲得了勝利，并因此成為北京首個(gè)打贏物業(yè)費(fèi)糾紛官司的業(yè)主委員會(huì)。
然而，當(dāng)業(yè)主們對(duì)勝利“歡欣鼓舞”之時(shí)，物業(yè)管理公司在2006年9月1日以物業(yè)費(fèi)太低、無(wú)法進(jìn)行物業(yè)服務(wù)為由宣布退出美麗園。一時(shí)間，家中停水、電梯停運(yùn)、門(mén)禁系統(tǒng)失效、垃圾無(wú)人打掃、無(wú)保安值班……
生活秩序的混亂使小區(qū)業(yè)主分成了兩派，其中一派業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)的亂局都是業(yè)主委員會(huì)造成的，要求以2.04元的物業(yè)費(fèi)單價(jià)請(qǐng)回鴻銘物業(yè)，否則罷免臨時(shí)組建的業(yè)主委員會(huì)。擁護(hù)業(yè)委會(huì)與反對(duì)業(yè)委會(huì)的兩派業(yè)主開(kāi)始激烈地相互指責(zé)和爭(zhēng)吵，甚至發(fā)起了小區(qū)內(nèi)的游行。最終，鴻銘物業(yè)重回美麗園。但這場(chǎng)風(fēng)波卻持續(xù)了很久。
美麗園的物業(yè)管理維權(quán)只是那些年整個(gè)市場(chǎng)的冰山一角。美然動(dòng)力街區(qū)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]物業(yè)撤管維權(quán)、鵬潤(rùn)家園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]因停車(chē)問(wèn)題引發(fā)的“堵門(mén)”、“打人”事件，都與當(dāng)時(shí)物業(yè)管理行業(yè)混亂、有關(guān)部門(mén)制訂的制度不健全、業(yè)主物業(yè)管理義務(wù)意識(shí)的淡薄不無(wú)關(guān)系。
●改變過(guò)程曲折 有關(guān)部門(mén)從“調(diào)停糾紛”到健全制度
知名的維權(quán)專家舒可心表示，現(xiàn)在物業(yè)管理糾紛為什么少了？是因?yàn)椤懊利悎@事件”之后，物業(yè)管理職能部門(mén)進(jìn)行的反思，而且積極地通過(guò)實(shí)踐進(jìn)行摸索。先是成立了物業(yè)管理服務(wù)輔導(dǎo)中心，專門(mén)對(duì)各個(gè)發(fā)生糾紛的小區(qū)進(jìn)行輔導(dǎo)以及調(diào)停，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)還是行不通，因?yàn)槲飿I(yè)管理工作非常繁瑣，面對(duì)的糾紛也五花八門(mén)，輔導(dǎo)中心的工作人員根本管不過(guò)來(lái)。于是，建立相對(duì)健全的物業(yè)管理制度、使行業(yè)做到有章可循成為艱難摸索過(guò)后得出的結(jié)論。
之后，2007年新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)，一系列物業(yè)管理行業(yè)改革措施出臺(tái)：比如過(guò)去開(kāi)發(fā)商指定物業(yè)管理公司，不配合業(yè)主委員會(huì)的成立，這在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展初期是最明顯的問(wèn)題。而目前有關(guān)部門(mén)的管理辦法是2010年10月1日以后，凡新領(lǐng)取預(yù)售許可證的項(xiàng)目在業(yè)主委員會(huì)成立之前，由開(kāi)發(fā)商繳納物業(yè)管理費(fèi)。隨后，北京市有86個(gè)小區(qū)執(zhí)行了該政策。這就促使開(kāi)發(fā)商迫切成立業(yè)主委員會(huì)以減少自身的支出；以往業(yè)主委員會(huì)成立困難，尤其是一些投資性樓盤(pán)，入住率不足。有關(guān)部門(mén)建立了信息平臺(tái)，不在小區(qū)的業(yè)主可以在網(wǎng)上進(jìn)行表決，大大便利了業(yè)主參與小區(qū)管理社區(qū)的積極性；建立第三方評(píng)估監(jiān)理，是指獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或有關(guān)部門(mén)的委托，依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和合同的約定，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理狀況等提供專業(yè)評(píng)估監(jiān)理服務(wù)的活動(dòng)……
這樣的新政方針有很多，至此，北京市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)健康的時(shí)期。北京市物業(yè)管理服務(wù)輔導(dǎo)中心負(fù)責(zé)人在記者采訪時(shí)表示，目前，北京市共有近千個(gè)住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，占了全市住宅總量的近30%。雖然數(shù)字略顯單薄，但由于物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)深入人心，越來(lái)越多的業(yè)主對(duì)社區(qū)建設(shè)有了“主人翁”意識(shí)，加上有關(guān)部門(mén)對(duì)社區(qū)“還權(quán)于民”的指導(dǎo)思想，未來(lái)會(huì)有更多的社區(qū)業(yè)主享受到變革后物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)的好處。
●物業(yè)管理行業(yè)的四大進(jìn)步
一位物業(yè)管理行業(yè)資深人士告訴記者，經(jīng)過(guò)幾輪調(diào)整的物業(yè)管理?xiàng)l例，很好地解決了以往物業(yè)管理行業(yè)的混亂局面，最具代表意義的有五大變化，可以說(shuō)，這些變化直接將物業(yè)管理放在了“陽(yáng)光”之下。
首先是業(yè)主委員會(huì)成立不再難。前文提到的領(lǐng)取預(yù)售許可證的項(xiàng)目在業(yè)主委員會(huì)成立之前要由開(kāi)發(fā)商繳納物業(yè)管理費(fèi)，這就促使開(kāi)發(fā)商積極配合業(yè)委會(huì)的成立；如果開(kāi)發(fā)商拒不執(zhí)行，那么將處以罰款甚至吊銷(xiāo)資格的懲處。目前北京市業(yè)委會(huì)成立速度明顯加快與這一政策有直接關(guān)系。
其次，物業(yè)管理收費(fèi)變得越來(lái)越透明。物業(yè)管理公司被要求提供收支證明以及物業(yè)管理費(fèi)的使用情況，并及時(shí)公示告知業(yè)主，比如小區(qū)多少保安、多少保潔，每人每月的費(fèi)用是多少，園林綠化、電梯維護(hù)的每月成本是多少等等，業(yè)主有疑問(wèn)可以直接檢查直至向有關(guān)管理部門(mén)進(jìn)行問(wèn)詢。
第三，物業(yè)管理公司接、撤、管都有法可依。以往北京曾出現(xiàn)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)選聘了新的物業(yè)管理公司后，原有物業(yè)管理公司拒不撤場(chǎng)的現(xiàn)象，雙方大打出手情況也時(shí)有發(fā)生。而目前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中都進(jìn)行了說(shuō)明。拒不撤場(chǎng)的公司將受到罰款甚至吊銷(xiāo)執(zhí)照的處理。如果小區(qū)更換了物業(yè)管理公司暫時(shí)無(wú)人進(jìn)行物業(yè)服務(wù)時(shí)，有關(guān)部門(mén)會(huì)采取臨時(shí)應(yīng)急物業(yè)管理服務(wù)。
第四，公共設(shè)施權(quán)益歸了業(yè)主。在物業(yè)管理行業(yè)不健全的時(shí)期，社區(qū)燈箱、電梯、樓梯廣告是物業(yè)管理公司的主要額外收入，絕大多數(shù)業(yè)主根本不知道那是屬于自己的。而現(xiàn)在這些權(quán)益都由業(yè)主分配。而停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所的權(quán)益，如果明晰了產(chǎn)權(quán)之后，該歸業(yè)主的部分物業(yè)管理公司無(wú)權(quán)私自進(jìn)行處置，都應(yīng)由業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。 |
