“對境外資本在境內設立房地產(chǎn)企業(yè),不得通過購買、出售境內已建、在建房地產(chǎn)物業(yè)進行套利。”簽署日期為11月22日的該通知明確。
今年以來,政府持續(xù)調控過熱的房地產(chǎn)市場,而隨著美國啟動第二輪量化寬松,境外資金流入問題愈發(fā)突顯。11月中旬國家外匯管理局曾發(fā)布規(guī)定,要求境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房,在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。
業(yè)內人士稱,“限外”政策在執(zhí)行上難度非常大。如果能嚴格執(zhí)行,境外資本流入境內房地產(chǎn)項目的難度將加大,對投機性獲利行為有所抑制。
加強版限外令
商務部要求,各地商務主管部門要切實加強涉及外匯流入類房地產(chǎn)項目的審查,省級商務主管部門在核對備案材料時,重點應就土地文件的完整性進行復核。地方不得審批設計房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的投資性公司。同時,各地商務主管部門要會同外匯局等有關部門認真甄別、嚴格審核返程投資類房地產(chǎn)企業(yè),嚴格控制以返程投資方式設立境內房地產(chǎn)企業(yè)。(注:所謂返程投資,是指境內投資者將其持有的貨幣資本或股權轉移到境外,再作為直接投資投入境內的行為。)
加上前文提及的“境外資本不得通過購買、出售境內已建、在建物業(yè)進行套利”以及“加強對并購、股權出資等方式新設或增資的房地產(chǎn)項目審批”,商務部的《通知》堪稱加強版限外令。
“這個政策出臺,說明國家對于外資流入房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)十分重視�！敝袊笖�(shù)研究院副院長陳晟表示,“如果境外資金繼續(xù)流入境內房地產(chǎn)業(yè),會沖擊房地產(chǎn)的調控力度�！�
相關的數(shù)據(jù)也反映了這一點。商務部從2007年開始對外商投資的房地產(chǎn)企業(yè)實行登記備案制度,新設或增資的外資房企數(shù)量在2007年超過1000家,2008、2009兩年均為500家左右,而2010年前11個月已突破1000家。僅11月份,就共有114家外資房地產(chǎn)公司向商務部外資司報備成立新公司,增資或以并購的方式進入中國,其中很大一部分的外資房地產(chǎn)公司把項目公司設在了中國的二三線城市。多家顧問公司發(fā)布的2010年三季度分析報告也顯示,今年前三季度外資在全國重點城市大宗物業(yè)投資的活躍程度遠遠超過去年。
國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的一份數(shù)據(jù)也顯示,中國房地產(chǎn)領域吸收外資的增速在加快。該數(shù)據(jù)顯示,今年1~11月,境內房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源63220億元,同比增長31.2%。其中,國內貸款11245億元,同比增長25%;利用外資656億元,同比增長59%。
投資方式轉向
“禁止外資買賣境內物業(yè)進行套利,應該是近幾年最嚴格的限外政策了�！币晃婚_發(fā)商表示。
近些年,外資機構通常是中國物業(yè)收購、套現(xiàn)的常客,摩根大通、花旗、麥格理都拋售過其所持的中國物業(yè)進行套現(xiàn),其中不少公司的投資回報率超過100%。
此番政策出臺,將對境外資金通過購買然后出售境內物業(yè)套利的投資方式產(chǎn)生重大影響,包括股權出資、并購來獲得項目的方式,也可能因為涉及短期套現(xiàn),審批難度將加大。
另外,據(jù)介紹,此前一些境外資金投資境內房地產(chǎn),主要通過股東借款的方式進入,待項目盈利之后,國內的項目合作伙伴直接還貸,這樣資金就可以靈活跨境運作。目前,境外企業(yè)如果要開發(fā)境內的房地產(chǎn)物業(yè),必須通過增加注冊資本金的方式,并且在項目完成后才能撤資。就此而言,新的政策在“新設、增資房地產(chǎn)項目公司”上的規(guī)定,將對外資的監(jiān)管更加嚴格。
如果政策能夠嚴格執(zhí)行,對投機型資金的進入將有所抑制。上述開發(fā)商表示,在禁止了“倒買倒賣”的獲利方式后,未來境外企業(yè)可能只能通過自主開發(fā)方式獲利。
“自主開發(fā)與簡單的財務投資不同,周期更長,更需要本土化的經(jīng)營運作,風險更大,但回報也會更高�！笔缆�(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)分析師王海濱表示,與2007年的限外令不同,這一輪的政策要求外資已不能再是簡單的財務投資者、短期逐利的熱錢,而是要成為長期資金進行投資,自主開發(fā)。甚至外資可以向產(chǎn)業(yè)鏈的上下游延伸,包括建筑材料、規(guī)劃設計等房地產(chǎn)開發(fā)的相關產(chǎn)業(yè)都可能有外資進入。 |
