香港物業(yè)管理之由來(lái)
二次世界大戰(zhàn)前,大部分香港的市民為農(nóng)夫及漁夫,他們主要零散地居住在山腳或漁船上,加上當(dāng)時(shí)人口不多,居住問(wèn)題不難解決。
二次世界大戰(zhàn)后,大量人口從中國(guó)大陸涌來(lái)香港,從1945至1949年間短短4年,當(dāng)時(shí)香港的人口從60萬(wàn)驟增至200萬(wàn),其中30萬(wàn)人在山邊蓋搭簡(jiǎn)陋木屋作為居所,政府當(dāng)時(shí)仍未向香港市民提供公營(yíng)房屋。
在1953年圣誕節(jié)前夕,九龍石峽尾發(fā)生大火,銷毀了成千上萬(wàn)木屋民居的住屋,香港政府于是在1954年初開(kāi)始趕建簡(jiǎn)單的房屋來(lái)安置災(zāi)民,此乃香港政府提供公營(yíng)房屋之始。為了管理這些給災(zāi)民居住之房屋,香港政府當(dāng)時(shí)從英國(guó)聘請(qǐng)了物業(yè)管理專家來(lái)港加入政府公務(wù)員行列,此為香港早期之物業(yè)管理。
由1960年至1980年,由于市民的拼搏及勤勞,香港的經(jīng)濟(jì)陸續(xù)得到改善,需求改善居住環(huán)境的欲望因而大大提高。1960年末開(kāi)始,香港陸續(xù)建成大型住宅屋村(小區(qū)),如美孚新村、置富花園、太安樓等。私營(yíng)物業(yè)管理公司因此應(yīng)運(yùn)而生。
國(guó)內(nèi)物業(yè)管理之由來(lái)
從1979年開(kāi)始,中國(guó)政府施行改革開(kāi)放,從經(jīng)濟(jì)及社會(huì)等方面開(kāi)始逐步實(shí)行開(kāi)放政策。
1980年已故領(lǐng)導(dǎo)人鄧小平發(fā)表有關(guān)住房改革重要講話,目的是要中國(guó)的住房走商品房路線。
其后住房改革分階段逐步進(jìn)行,至今雖然仍有未完善地方,但與1980年時(shí)比較,中國(guó)的住房有了非常大的改變。正因?yàn)橹袊?guó)在過(guò)去20年之房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展,一向被認(rèn)為屬房地產(chǎn)售后服務(wù)的物業(yè)管理亦急速發(fā)展。起初,中國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)主要模仿外地經(jīng)驗(yàn),而當(dāng)中以參考香港的物業(yè)管理模式為主。1981年,全國(guó)首家物業(yè)管理企業(yè)——深圳市物業(yè)管理公司成立。至今,全國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)已超過(guò)15000家,而物業(yè)管理從業(yè)員亦超過(guò)180萬(wàn)人。雖然現(xiàn)時(shí)全國(guó)仍有很多人對(duì)物業(yè)管理之概念不認(rèn)識(shí),但在中國(guó)之主要大城市,如北京、上海、廣州及深圳等地,物業(yè)管理發(fā)展非常迅速,所提供服務(wù)水準(zhǔn)亦很高。國(guó)內(nèi)物業(yè)管理從業(yè)人員更稱此行業(yè)為“朝陽(yáng)行業(yè)”。
香港、內(nèi)地物業(yè)管理之比較
(A)概念方面
內(nèi)地、香港兩地在以下物業(yè)管理概念上有著顯著的差異:
在香港,一般的物業(yè)管理泛指按公契管理之物業(yè),亦即只負(fù)責(zé)公共地方及設(shè)施管理。個(gè)別業(yè)主單元內(nèi)之范圍不屬物業(yè)管理公司管轄范圍。相反,在內(nèi)地,仍然有很多由發(fā)展商成立之物業(yè)管理公司,因其成立的目的主要是管理其母公司所開(kāi)發(fā)之物業(yè),故往往在發(fā)展商出售其物業(yè)后,不論公共或私人地方仍以“大業(yè)主”或“發(fā)展商”的身份自居。
(B)保險(xiǎn)方面
在香港,任何物業(yè)管理公司在進(jìn)場(chǎng)接管物業(yè)前都先行安排為物業(yè)投保保險(xiǎn),以便將風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)嫁保險(xiǎn)公司。在物業(yè)管理行業(yè)最常見(jiàn)的保險(xiǎn)種類為“財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)”、“第三者責(zé)任險(xiǎn)”、“勞工保險(xiǎn)”等�？墒�,在內(nèi)地同行內(nèi),投保保險(xiǎn)仍不普遍,大部分的物業(yè)管理公司仍未有此概念。
(C) 財(cái)務(wù)管理方面
香港的物業(yè)管理法例規(guī)定,大廈管理賬內(nèi)之各項(xiàng)收入全歸大廈,不屬物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司只能收取“經(jīng)理人酬金”及“工程監(jiān)管費(fèi)”兩項(xiàng)作為其收入。反觀內(nèi)地,物業(yè)管理公司經(jīng)常將大廈管理賬內(nèi)之盈余作為其主要收入,因此往往造成只求“盈余”,不求“質(zhì)素”的情況。
(D) 物業(yè)類型方面
下列三種類型之物業(yè)普遍在內(nèi)地及香港廣泛由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理,包括:
1. 住宅小區(qū)(屋邨)
國(guó)內(nèi)住宅小區(qū)的例子有番禺祈福新村、深圳百仕達(dá)花園、順德碧桂園等。
香港的住宅屋邨有: 九龍美孚新村、港島置富花園、沙田第一城、東區(qū)太古城等。
