瑞典是世界上福利最好的國家之一,瑞典公房物業(yè)管理工作主要由公房經(jīng)營公司負責(zé)。瑞典有150萬居民居住在由300家經(jīng)營公司管理的80萬套公房中,占瑞典全部住房的21%。

    瑞典全國有一個住房經(jīng)營公司協(xié)會,主要任務(wù)是加強地區(qū)之間聯(lián)系和信息交流,研究如何改進管理技能。各城市公房經(jīng)營公司屬市政府管轄,公司經(jīng)理由政府指派,公司既承擔(dān)公房建設(shè),也負責(zé)公房經(jīng)營管理和維修。

    住宅小區(qū)內(nèi)直接為住房服務(wù)的市政配套工程和洗衣房、汽車房、公共用房和兒童娛樂設(shè)施,由建設(shè)住房單位負責(zé)費用,商店等營利項目由營利單位承擔(dān),幼兒園、醫(yī)療站、老年之家等社會福利事業(yè)由市政當(dāng)局建設(shè),住宅小區(qū)外的市政配套工程按法律規(guī)定由主管部門負責(zé),如果有關(guān)方面發(fā)生爭執(zhí)由市政府協(xié)調(diào)。住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計和施工階段,物業(yè)管理人員參與意見,目的是保證住宅質(zhì)量投資效益,并保證交付使用后便于使用和管理。這是一條成功的有利于物業(yè)管理的經(jīng)驗,值得我國借鑒。

    公房經(jīng)營公司的主要任務(wù)是對公房進行管理和維修。公司分區(qū)分片建立管理機構(gòu),下則設(shè)管理所和管理點,管理員多數(shù)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)。每個管理員管房100-300戶,管理設(shè)在居民樓內(nèi),點上設(shè)有專業(yè)維修人員;管理所設(shè)在住宅區(qū)內(nèi),負責(zé)日常維修和管理工作,難度較大的修繕項目或重大修繕技術(shù)問題,由公司技術(shù)人員協(xié)助解決;各級管理維修人員按少而精的原則配備,用工量小的工種(如換玻璃工、油漆工)不配備人員,需要時從社會上雇傭。

    公房租金與維修方式有很大靈活性。住戶可以自由選擇室內(nèi)裝修的材料標(biāo)準(zhǔn)和廚房,衛(wèi)生設(shè)備由管理所負責(zé)安裝,其超標(biāo)準(zhǔn)部分攤在住房的房租內(nèi)。對維修方式,住戶可以自行決定,如果室內(nèi)維修由住戶自修,房租內(nèi)就可以減去室內(nèi)維修費用。

    公房經(jīng)營公司充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢和特長,其新建單元式公房比重大、比較集中,維修點分布合理,能充分利用現(xiàn)代化手段管房。住戶電話通知,維修車隨叫隨到;公司與房客聯(lián)合會保持經(jīng)常聯(lián)系,聽取意見,改進服務(wù),同時定期談判制定合理租金標(biāo)準(zhǔn),一般比私人出租房的租金低;力求住宅區(qū)環(huán)境飼養(yǎng)和美化,如增添綠地、花木、藝術(shù)小品或公共活動場地等;為不同的房客提供不同內(nèi)容的服務(wù),如為老年人提供代購物品、醫(yī)療服務(wù)等。他們通過不斷改進管理工作,提高服務(wù)質(zhì)量,使所管公房質(zhì)量越來越好,住房數(shù)量和住戶越來越多。

    合作社住宅物業(yè)管理瑞典全國合作社住宅的物業(yè)管理主要由全國住房合作社聯(lián)盟(簡稱HSB)負責(zé)。HSB是一個全國性的住房合作社組織,由63個省、市級的住房合作協(xié)會組成。

    HSB按照會員入會時間長短和儲蓄額的多少,決定住戶取得住房的次序。住房費用由住戶采取分期付款的方式償還。房價的70%為抵押貸款,利率按市場利率計算,償還抵押貸款的錢是用個人所得稅前的工資支付,這部分錢國家予以減免所得稅,實際上是對買房人的補貼。分期付款的錢加上住房外部的維修費(室內(nèi)維修自理)、集中供熱費、公用水電費、污水處理費、衛(wèi)生服務(wù)費、保險費以及設(shè)備維修費合起來,構(gòu)成每年需交付的住房費用。住戶搬進合作社住宅,就等于獲得了永久的使用權(quán)。如住房需轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、交換、買賣時,需要經(jīng)過基層合作社的批準(zhǔn),價格可以由雙方自由協(xié)議。HSB規(guī)定了"買回"制度(收購會員要出賣的住房),以協(xié)助政府防止住宅方面的投機倒把。

    HSB大多數(shù)工作人員都從事管理工作,并注意不斷提高管理技能和管理手段的現(xiàn)代化。住房屬于合作社會員所有和使用。所以他們很重視發(fā)揮會員的作用。會員遷入新居后,就選舉他們所信任的人參加管理委員會,其中有一名委員由HSB協(xié)會指派熟悉業(yè)務(wù)有經(jīng)驗的人承擔(dān),以便與其他委員一起,有效地進行管理工作。管理委員會的成員都是兼職的。大的合作社(50戶以上)有時雇傭一名專職管理員,維修工作由協(xié)會和住戶分別承擔(dān),室內(nèi)的一些設(shè)備維修由住戶自己修理養(yǎng)護或委托協(xié)會維修,室外,管理等比較復(fù)雜部件的維修由協(xié)會負責(zé)。此外,協(xié)會還為會員提供各種服務(wù)和咨詢,開展各種技術(shù)培訓(xùn),培養(yǎng)居民愛護住宅和環(huán)境的習(xí)慣。