法國的物業(yè)管理
一、管理機構
    為了保證社會福利住宅的建設、出售或出租，以及對出租房屋的維修與服務，在法國各地都建立了低租金住房聯(lián)合會，低租金住房指的就是社會福利住宅。該機構是非營利性部門，其主要任務是開發(fā)建造社會福利住宅；出租或出售住房（以出租為主）；對房屋機器設備進行經營管理、維修保養(yǎng)、改造舊房。其建房和出租、維修改造房屋都可以從國家獲得補貼。目前，在全法國的住房中，有16%的房屋屬于低租金住房聯(lián)合會，共有330萬套，其中有50%的房屋出租，每年可收500億法郎的租金和250億法郎的住房管理費及其他費用等，并可接受每年由國家提供的1100億法郎貸款。法國每年建房總量中，低租金住房聯(lián)合會占25%，每年還改造5萬套住房。

    創(chuàng)立于1950年的法國國家房屋修繕與建設管理局，是負責管理房屋的國家機構之一。

二、管理軟件
    幾十年來，法國的物業(yè)管理部門從實踐中總結出豐富的經驗，在物業(yè)管理方面采用先進的計算機管理手段。目前，全國許多城市都在使用一種名為“HABITAT400”的物業(yè)管理軟件。

    “HABITAT400”是一個模塊式的物業(yè)管理軟件，它以IBMAS/400為基礎，共有3000多個程序，其軟件的內容非常豐富，且具有高水平的系統(tǒng)完整性，它具有很廣的實用范圍，如房屋現(xiàn)狀勘察管理、工資與人事管理、物業(yè)維修管理、書面材料管理等�！癏ABITAT400”有使用方便的多種功能，設有“幫助”鍵隨時可以查閱，還可以廣泛使用由用戶設計的資料庫，并能完成所需各種材料的打印輸出。

    房租管理是“HABITAT400”軟件中的重要內容，它具有多種功能。在法國并不是任何人都可以租住低租在住房聯(lián)合會的住房，當租房者的房租超過家庭收入的20%時，承租人可向國家申請房租補貼。由于工資的變化而引起的住房補助也有相應的變化，因此在房租管理模塊中，有住房補貼異常的自動管理，可以隨時準確地計算出租戶所享受的住房補貼即應繳的房租。另外，當遇到租戶未按期交納房租的情況時，計算機會自動進入追款程序管理，打印催款通知，并有追款程序執(zhí)行情況和余額村黨對拒付情況存檔、付款方式改變存檔等。房租管理模塊中，還可以做出情況匯報，隨時對欠款（包括在住的和已交房的住房）、因陳舊空閑的房屋及其類型、住戶的社會階層比例、周轉情況與進出量、住戶國籍、收入情況、年齡等內容進行分析。

    資金對于物業(yè)管理是至關重要的，在這個物業(yè)管理軟件的總會計模塊中有整個公司的經營成果情況、資產負債情況、折舊情況、債務及債權情況，并可根據(jù)要求查詢和打印。管理人員還可通過該物業(yè)管理軟件進行財務預算管理，并隨時查詢預算執(zhí)行情況，以便及時掌握物業(yè)公司的經營情況。同時通過計算機還可以采購訂貨，可以進行房屋狀況勘察管理。

    總之，“HABITAT400”是一種實用性很強的專業(yè)軟件，它能廣泛地滿足各種需要，使其適應企業(yè)在運營各階段的職能。目前，法國有30多家公司使用“HABITAT400”物業(yè)管理軟件，管理著26萬套住房。