近年來(lái)，各種用途的高層樓宇在全國(guó)各地迅速崛起，與此同時(shí)，高層樓宇的物業(yè)管理問題也不容忽視地?cái)[在了人們面前。中國(guó)當(dāng)前許多高層樓宇多為出租和出售兩種類型，具有多種功能的綜合樓宇。其特點(diǎn)為：
1.高層綜合樓高度高、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，管理復(fù)雜。要管理好高層綜合樓，確保大樓各部分正常運(yùn)作，確保樓內(nèi)使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨。
2.高層綜合樓宇設(shè)施設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，管理起點(diǎn)高，對(duì)物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)要求高。高層綜合樓設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)，上水排水、排污系統(tǒng)，高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應(yīng)系統(tǒng)，電梯系統(tǒng)，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，通信自動(dòng)化系統(tǒng)，辦公、保安、消防自動(dòng)化系統(tǒng)等，因此，物業(yè)管理公司需要建立一支素質(zhì)較高的專業(yè)管理人員隊(duì)伍，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段、方法，對(duì)大樓各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
3.房屋建筑主體的維修管理。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對(duì)大樓的露面、樓道等房屋進(jìn)行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀；對(duì)大樓的房屋裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，使大樓不因裝修而影響危及他人安全。為此大樓價(jià)值，創(chuàng)造增值潛力。
4.大樓各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對(duì)大樓的供電、供水及排水、電梯、消防、中央空調(diào)、公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理，保證設(shè)施設(shè)備完好的運(yùn)行狀態(tài)。
設(shè)施設(shè)備管理是一門發(fā)展中的應(yīng)用學(xué)科，它包括系統(tǒng)的理論和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)兩個(gè)有機(jī)組成部分。為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化這一目的，從業(yè)人員必須學(xué)習(xí)和掌握設(shè)施設(shè)備管理的基本知識(shí)，樹立現(xiàn)代化科學(xué)管理的思想，結(jié)合物業(yè)設(shè)施的特征和具體實(shí)踐，完善科學(xué)的管理組織機(jī)構(gòu)和管理制度，提高管理人員的素質(zhì)水平，推廣先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理方法和管理技術(shù)，以促進(jìn)物業(yè)管理向著現(xiàn)代化方向發(fā)展。
一.設(shè)施設(shè)備管理的重要性
現(xiàn)代物業(yè)的價(jià)值不但取決于坐落位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室內(nèi)外裝潢，而且在很大程度上還取決于配備設(shè)施的品質(zhì)性能、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行狀況。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入，物業(yè)對(duì)現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備的需求和依賴深度越來(lái)越高，設(shè)施設(shè)備的作用也越來(lái)越突出。事實(shí)上，設(shè)施設(shè)備管理幾乎涉及到物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)過程的各個(gè)環(huán)節(jié)，歸納其功效與意義主要有以下幾個(gè)方面。
（一）關(guān)系到聲譽(yù)和生存
作為物業(yè)管理的重要組成部分，設(shè)施設(shè)備管理的好壞對(duì)保障房屋使用安全，保持和提高房屋設(shè)施的完好程度與使用功能及物業(yè)的保值、升值，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)乃至生存有著重要影響。物業(yè)設(shè)施一直處于良好狀態(tài)，人們能安心方便地生活和工作，物業(yè)管理企業(yè)則被認(rèn)可，社會(huì)地位逐漸提高，競(jìng)爭(zhēng)力得以加強(qiáng)，公司發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設(shè)施設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機(jī)待修狀態(tài)，直接影響整個(gè)物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價(jià)值和社會(huì)聲譽(yù)，物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)法再取得人們的承認(rèn)，就會(huì)丟掉市場(chǎng)，喪失生存的根本條件。
（二）關(guān)系到服務(wù)的成本和資金的合理利用
實(shí)施設(shè)備管理對(duì)服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)施設(shè)備的投資效果、維修費(fèi)用、能源和材料消耗等,及時(shí)維護(hù)保養(yǎng)，能有效地延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費(fèi)用和減少損失。
樹立經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的意識(shí)，注意節(jié)約運(yùn)行中的能耗費(fèi)用、操作費(fèi)用，通過嚴(yán)格、規(guī)范的管理來(lái)減少日常機(jī)器、備品、材料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關(guān)費(fèi)用的開支，使設(shè)施設(shè)備一直處于最佳、最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。
隨著現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備的不斷發(fā)展和普遍使用，設(shè)施設(shè)備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例越來(lái)越高。雖然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就要設(shè)法提高資金的合理利用程度，而設(shè)施設(shè)備管理的科學(xué)化無(wú)疑是最關(guān)鍵的。具體地說(shuō)，就是取決于設(shè)施設(shè)備管理的一系列環(huán)節(jié)是否達(dá)到最佳水平。
（三）關(guān)系到技術(shù)安全和環(huán)境保護(hù)
若設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行可靠性低，管理又不善，設(shè)備在運(yùn)行中經(jīng)常發(fā)生意外，這不僅會(huì)干擾物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)秩序，同時(shí)也使業(yè)戶遭受重大的經(jīng)濟(jì)損失，若設(shè)施設(shè)備陳舊落后，排放有害物質(zhì)或噪聲超標(biāo)，就會(huì)污染環(huán)境、危害人體和生物生存，成為社會(huì)公害。因此，保證安全，消除環(huán)境污染，有效地預(yù)防設(shè)施設(shè)備引致人身事故及社會(huì)公害，是現(xiàn)代設(shè)施設(shè)備管理的重要課題。
物業(yè)管理企業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)建設(shè)中的科技含量在迅速上升，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)致勝的關(guān)鍵籌碼。為保證在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中具有較強(qiáng)的應(yīng)變能力，就必須依靠技術(shù)進(jìn)步，而先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理則是企業(yè)技術(shù)進(jìn)步的根本保證。
二.設(shè)施設(shè)備管理要達(dá)到的基本目標(biāo)
設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行是寫字樓運(yùn)作的核心，應(yīng)對(duì)寫字樓水電設(shè)施（包括高低壓變電房，備用發(fā)電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項(xiàng)設(shè)施）進(jìn)行全面的管理和維修，供水、供電要有應(yīng)急措施；應(yīng)特別注重對(duì)電梯的保養(yǎng)與維修，注重對(duì)消防系統(tǒng)的檢查、測(cè)試和對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修；應(yīng)有健全的檢查維修制度，對(duì)公用設(shè)備、公共場(chǎng)所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護(hù)；應(yīng)對(duì)業(yè)戶的設(shè)備報(bào)修及時(shí)處理，并定期檢查；消防設(shè)施完好率應(yīng)當(dāng)達(dá)到100％。
良好的設(shè)施設(shè)備管理要做到：
（一）建立先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理體制
1.按照物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模和所使用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量、復(fù)雜程度及設(shè)施設(shè)備集中程度、管理人員業(yè)務(wù)水平、檢修人員技術(shù)力量與組織形式，結(jié)合企業(yè)的特性、功能及工作特點(diǎn)（運(yùn)行班次、有無(wú)假日）等各種因素，實(shí)事求是地制定設(shè)施設(shè)備管理體制。管理體制力求理順關(guān)系，可以提高工作效率，體現(xiàn)先進(jìn)性。
2.設(shè)施設(shè)備管理人員在熟悉國(guó)家的有關(guān)政策、法規(guī)、條例，熟悉設(shè)施設(shè)備的技術(shù)理論之時(shí)，還應(yīng)具有一定的業(yè)務(wù)能力。
3.加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備管理人員的培訓(xùn)教育工作，提高其職業(yè)道德及業(yè)務(wù)水平。對(duì)管理人員實(shí)行崗位責(zé)任培訓(xùn)，對(duì)操作人員實(shí)行使用維護(hù)培訓(xùn)，對(duì)檢修人員實(shí)行技能培訓(xùn)，并把各項(xiàng)培訓(xùn)工作列入設(shè)施設(shè)備管理工作計(jì)劃之中。
（二）建立完善的設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度
制定嚴(yán)密的設(shè)施設(shè)備年、季、月、周保養(yǎng)計(jì)劃和保養(yǎng)內(nèi)容、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)以及考核實(shí)施辦法，并不定期對(duì)實(shí)施設(shè)備的正常運(yùn)行和完好情況進(jìn)行抽檢，使其管理工作始終處于動(dòng)態(tài)之中將突然性與計(jì)劃性、集中管理與分散管理相結(jié)合：
1.設(shè)施設(shè)備管理崗位責(zé)任制度；
2.設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)資料管理制度；
3.設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)制度；
4.設(shè)施設(shè)備檢修制度；
5.固定資產(chǎn)管理制度；
6.培訓(xùn)教育制度；
7.特殊設(shè)施設(shè)備管理及應(yīng)急制度；
8.各類機(jī)房的出入登記制度等。
（三）做好設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料工作
基礎(chǔ)資料是設(shè)施設(shè)備管理工作的基本依據(jù)，基礎(chǔ)資料必須正確齊全。物業(yè)設(shè)施設(shè)備一般都是組成系統(tǒng)才能發(fā)揮作用的。例如，中央空調(diào)系統(tǒng)是由冷水機(jī)組、冷卻泵、冷凍泵、空調(diào)末端設(shè)施設(shè)備、冷卻塔、管道、閥門、電控設(shè)施設(shè)備及監(jiān)控調(diào)節(jié)裝置等一系列設(shè)施設(shè)備組成，任何一種設(shè)施設(shè)備或傳導(dǎo)設(shè)施發(fā)生故障，系統(tǒng)都將不能正常制冷。因此，除了設(shè)施設(shè)備單機(jī)資料的管理之外，對(duì)系統(tǒng)的資料管理也必須加以重視。系統(tǒng)圖也是對(duì)員工培訓(xùn)教育的一種行之有效的參考教材。
利用現(xiàn)代手段，運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，使基礎(chǔ)資料電子化、網(wǎng)絡(luò)化，以能迅速、及時(shí)地反映全部設(shè)施設(shè)備的基本情況，給設(shè)施設(shè)備管理工作提供方便，用于指導(dǎo)實(shí)際工作。
（四）設(shè)施設(shè)備管理目標(biāo)
管好、用好、修好、改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率及完好率，是設(shè)施設(shè)備的根本目標(biāo)。設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)及檢修是設(shè)施設(shè)備管理的重要環(huán)節(jié)。設(shè)施設(shè)備技術(shù)性能的發(fā)揮、使用壽命的長(zhǎng)短，固然同設(shè)施設(shè)備的先天條件有關(guān)，但在很大程度上是取決于它的后天條件，即設(shè)施設(shè)備管理的好壞。如果一臺(tái)設(shè)施設(shè)備能正確使用，精心維護(hù)保養(yǎng)，定期檢查修理，就能夠保持設(shè)施設(shè)備的完好，延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的使用壽命。相反，如果使用不當(dāng)，就會(huì)降低設(shè)施設(shè)備的有效利用率，縮短設(shè)施設(shè)備的使用壽命，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)引起設(shè)施設(shè)備事故，造成設(shè)施設(shè)備的損壞或報(bào)廢。
1.設(shè)施設(shè)備的有效利用率：
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，設(shè)施事故大多數(shù)是由于操作使用能夠不當(dāng)而造成。由于操作使用不當(dāng)，沒有正確的維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)施設(shè)備必然容易陳舊老化，設(shè)施設(shè)備的故障及檢修也逐步趨向頻繁、花費(fèi)在排除故障及計(jì)劃外檢修（搶修）的實(shí)踐也越來(lái)越多，設(shè)施設(shè)備有效故障實(shí)踐越來(lái)越少，設(shè)施設(shè)備停機(jī)或無(wú)效工作實(shí)踐會(huì)越來(lái)越多，勢(shì)必會(huì)大大降低設(shè)施勢(shì)必的有效利用率。但是，不能任意消減必要的維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間以提高有效利用率，也不能任意加大設(shè)施設(shè)備的運(yùn)載能力，使設(shè)施設(shè)備長(zhǎng)時(shí)期超負(fù)荷運(yùn)行這樣“拼設(shè)施設(shè)備”勢(shì)必會(huì)加劇設(shè)施設(shè)備的損壞直至報(bào)廢。
2.設(shè)施設(shè)備的完好率：
根據(jù)物業(yè)管理的質(zhì)量目標(biāo)，設(shè)施設(shè)備的完好率應(yīng)為100％，只有通過日常巡檢才能保證。
（1）零部件完整齊全、符合質(zhì)量要求及安全要求；
（2）設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、性能良好，功能達(dá)到規(guī)定要求；
（3）設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)行記錄齊全；
（4）設(shè)施設(shè)備整潔，無(wú)“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象；
（5）防凍、保濕、防腐等措施完整有效。
評(píng)定為不完好的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)針對(duì)問題進(jìn)行整改，經(jīng)過維護(hù)、維修，消除不完好因素，升級(jí)為完好設(shè)施設(shè)備。
（五）加強(qiáng)培訓(xùn)教育工作，做到專業(yè)管理同全員管理相結(jié)合
設(shè)施設(shè)備管理人員應(yīng)當(dāng)具有一定專業(yè)知識(shí)及管理業(yè)務(wù)水平。但是，單純依靠少數(shù)設(shè)施設(shè)備管理人員來(lái)管好所有設(shè)施設(shè)備是不可能的，還應(yīng)該發(fā)動(dòng)公司全體員工自覺執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，共同用好管好所管轄區(qū)域內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備。因此，對(duì)操作使用設(shè)施設(shè)備的人員要加以培訓(xùn)教育，要求操作使用人員懂設(shè)施設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)、原理、技術(shù)性能、使用要點(diǎn)、維護(hù)方法、故障排除及報(bào)告等基本知識(shí)，教育大家正確使用設(shè)施設(shè)備、愛護(hù)設(shè)施設(shè)備。就是說(shuō)，應(yīng)該做到操作人員會(huì)檢修設(shè)施設(shè)備，維修人員會(huì)操作設(shè)施設(shè)備，并要求只有取得了國(guó)家考核頒發(fā)的技術(shù)資格等級(jí)正書的人員才能上崗，全面提升從業(yè)人員的整體素質(zhì)。
三.實(shí)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備管理目標(biāo)的影響因素
（一）現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備帶來(lái)的新問題
現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備在物業(yè)管理中的大量使用，使得物業(yè)公司在服務(wù)過程中面臨了許多前所未有的新情況，給設(shè)施設(shè)備管理工作帶來(lái)了一系列的新問題：
1.現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備的使用可以獲得高效率和高經(jīng)濟(jì)效益，但同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致一系列嚴(yán)重的后果。如故障損失增多，磨損腐蝕加快。、環(huán)境污染嚴(yán)重和能源資源消耗過大，等等。
2.損失設(shè)備的投資和使用維護(hù)費(fèi)用大量增加，迫切要求注重設(shè)施運(yùn)行與設(shè)施設(shè)備管理的經(jīng)濟(jì)效果。
3.現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備技術(shù)綜合性強(qiáng)，全過程環(huán)節(jié)多，且相互運(yùn)行、相互制約。因此，必須進(jìn)行系統(tǒng)管理，確保服務(wù)體系的優(yōu)化運(yùn)轉(zhuǎn)。
4.使用現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備時(shí)崗位分工較細(xì)，經(jīng)常是單工序操作，又由于設(shè)施設(shè)備結(jié)構(gòu)復(fù)雜，人的感官能力難以適應(yīng)。因此，要求加強(qiáng)人機(jī)關(guān)系的研究，以保證人與設(shè)施設(shè)備的協(xié)調(diào)。
（二）傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理方式的局限性
面對(duì)使用現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備所帶來(lái)的一系列新情況、新問題，傳統(tǒng)的維修型設(shè)施設(shè)備管理方式越來(lái)越暴露出它的局限性：
1.傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的大量工作集中在維修階段，較少注意設(shè)施設(shè)備全過程的管理。設(shè)施設(shè)備維修的目的是為保障服務(wù)的單一設(shè)施設(shè)備修復(fù)，本質(zhì)是靜態(tài)管理。而在科技迅速發(fā)展的情況下，這種管理方式已經(jīng)不能適應(yīng)對(duì)現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)管理的要求。
2.傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理不能保證各環(huán)節(jié)之間的有機(jī)聯(lián)系。制造與使用的分家，前半生管理與后半生管理的脫節(jié)，不利于有效解決使用現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備所帶來(lái)的新問題。
3.傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、組織三者管理方面，側(cè)重技術(shù)管理，忽視經(jīng)濟(jì)管理，同時(shí)對(duì)組織管理工作不夠重視。
4.傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理仍然停留在單純配角服務(wù)的階段。在企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐越?jīng)營(yíng)管理為中心的情況下，不能為貫徹企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針目標(biāo)及時(shí)提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)保證。
5.傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理只注重設(shè)施設(shè)備管理機(jī)構(gòu)和專業(yè)人與，沒有把同設(shè)施設(shè)備有關(guān)的部門、人員組織協(xié)調(diào)起來(lái)，缺乏廣泛的群眾基礎(chǔ)。
由于傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理存在著局限性，已不能適應(yīng)在科學(xué)技術(shù)和商品經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展形勢(shì)下管理好現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備的客觀要求。
四.設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容
（一）設(shè)施設(shè)備管理的范圍
設(shè)施設(shè)備在其整個(gè)壽命周期中一般都處于運(yùn)動(dòng)狀態(tài)，分別表現(xiàn)為物質(zhì)運(yùn)動(dòng)和價(jià)值運(yùn)動(dòng)兩種狀態(tài)。設(shè)施設(shè)備的物質(zhì)運(yùn)動(dòng)是指設(shè)施設(shè)備在使用中，由于物理的和化學(xué)的作用而產(chǎn)生磨損、疲勞、腐蝕和老化等性能劣化，因而需要修復(fù)、改造和更換，升值報(bào)廢處理。設(shè)施設(shè)備的價(jià)值運(yùn)動(dòng)是指設(shè)施設(shè)備在制造產(chǎn)品過程中的資金轉(zhuǎn)化，即將設(shè)施設(shè)備原有價(jià)值和維持費(fèi)用通過提取折舊與計(jì)入服務(wù)費(fèi)用，逐步轉(zhuǎn)移到服務(wù)的成本中去，從而導(dǎo)致設(shè)施設(shè)備凈值不斷下降的過程。兩種形態(tài)形成設(shè)施設(shè)備的兩種管理：技術(shù)管理和經(jīng)濟(jì)管理。它們分別收技術(shù)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的支配。因此，設(shè)施設(shè)備綜合管理的范圍不僅包括技術(shù)管理，而且包括經(jīng)濟(jì)管理。
（二）設(shè)施設(shè)備管理的具體內(nèi)容
設(shè)施設(shè)備管理圍繞設(shè)施設(shè)備的兩種運(yùn)動(dòng)狀態(tài)和整個(gè)壽命周期，具體開展以下各項(xiàng)工作：
（1）組織管理。包括設(shè)施設(shè)備管理工作目標(biāo)的確定和展開，組織機(jī)構(gòu)的建立及人員培訓(xùn)，各項(xiàng)規(guī)章制度的制定、貫徹和實(shí)施。
（2）設(shè)施設(shè)備前期管理。包括設(shè)施設(shè)備的規(guī)劃、選型、采購(gòu)、定貨、安裝、調(diào)試和使用初期管理及信息反饋等。
（3）設(shè)施設(shè)備固定資產(chǎn)管理。包括設(shè)施設(shè)備資產(chǎn)的驗(yàn)收、編號(hào)、移裝、調(diào)試和使用初期管理及信息反饋等。
（4）設(shè)施設(shè)備使用與維護(hù)管理。包括設(shè)施設(shè)備使用制度、操作維護(hù)規(guī)程的制定，日常維護(hù)與定期維護(hù)、組織維護(hù)檢查評(píng)比及潤(rùn)滑管理等。
（5）設(shè)施設(shè)備修理管理。包括設(shè)施設(shè)備修理計(jì)劃的編制和實(shí)施，修理工藝的涉及和新技術(shù)的采用，修前技術(shù)、生產(chǎn)準(zhǔn)備，修理技術(shù)文件、工作定額的制定以及備品配件管理等。
（6）設(shè)施設(shè)備狀態(tài)管理。包括設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)完好標(biāo)準(zhǔn)的制定，設(shè)施設(shè)備的日常檢查、定期檢查和狀態(tài)監(jiān)測(cè)、診斷，設(shè)施設(shè)備的故障和事故管理等。
（7）設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造與更新管理。包括技術(shù)改造、更新項(xiàng)目的確定和計(jì)劃的編制、改造、更新的組織和實(shí)施。
（8）動(dòng)力設(shè)施設(shè)備（管網(wǎng)）管理。包括安全運(yùn)行、維護(hù)監(jiān)測(cè)和供能管網(wǎng)管理等。
（9）設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理。包括設(shè)施設(shè)備投資、固定資產(chǎn)折舊、修理費(fèi)用、改造更新資金管理等。
（10）設(shè)施設(shè)備信息形態(tài)管理。包括信息系統(tǒng)的建立，信息的分類和處理，計(jì)算機(jī)化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化在設(shè)施設(shè)備管理中的應(yīng)用等。
五.做好設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化改造應(yīng)具備的基本條件
目前，物業(yè)公司的設(shè)施設(shè)備管理工作尚有許多不能令人滿意的地方，歸根結(jié)底是設(shè)施設(shè)備管理思想、組織建設(shè)和制度建設(shè)及專業(yè)人才培養(yǎng)跟不上時(shí)代發(fā)展的步伐，成為制約物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。積極應(yīng)用科學(xué)技術(shù)成果，對(duì)設(shè)施設(shè)備有效地進(jìn)行綜合管理，充分發(fā)揮設(shè)施設(shè)備效能，達(dá)到設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化是物業(yè)公司解決制約其發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。因此，必須重視和盡快完善本企業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理體制、組織建設(shè)和制度建設(shè)，為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化開辟道路。
（一）樹立現(xiàn)代化的科學(xué)管理思想
設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化首先是管理首先的現(xiàn)代化，即樹立設(shè)施設(shè)備綜合管理的思想，明確設(shè)施設(shè)備管理在企業(yè)管理中的重要地位，使它與企業(yè)管理系統(tǒng)的各個(gè)方面形成有機(jī)的結(jié)合，運(yùn)用系統(tǒng)管理理論，改變過去孤立地看待設(shè)施設(shè)備管理的觀念，做到與企業(yè)管理現(xiàn)代化同步發(fā)展。
（二）完善設(shè)施設(shè)備管理組織和管理制度
根據(jù)設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化的要求，不斷調(diào)整和改革設(shè)施設(shè)備管理與維修組織機(jī)構(gòu)，健全規(guī)章制度。建立與設(shè)施設(shè)備綜合管理思想相適應(yīng)的全員設(shè)施設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化專群結(jié)合的班組設(shè)施設(shè)備管理。健全設(shè)施設(shè)備前期管理、狀態(tài)維修、改造更新和獎(jiǎng)懲制度，以適應(yīng)設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化的需要。
（三）采用先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理方法
推廣應(yīng)用設(shè)施設(shè)備診斷技術(shù)，從狀態(tài)維修向預(yù)知維修發(fā)展；應(yīng)用ABC分類法提高備件管理水平；應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)組織關(guān)鍵設(shè)施設(shè)備大修理工作，達(dá)到縮短修理工期和維修費(fèi)用、資源優(yōu)化的目的，以提高設(shè)施設(shè)備壽命周期各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)性。
（四）使用先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理工具
根據(jù)需要積極推廣使用先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理工具，提高設(shè)施設(shè)備管理工作的效率和質(zhì)量。如應(yīng)用電子計(jì)算機(jī)提高設(shè)施設(shè)備信息管理水平，采用先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備診斷儀器對(duì)連續(xù)運(yùn)行的精、大、稀、關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行自動(dòng)監(jiān)測(cè)和控制，在設(shè)施設(shè)備修理中采用各種精密監(jiān)測(cè)器具以提高修理精度等。
當(dāng)今時(shí)代，世界經(jīng)濟(jì)區(qū)域集團(tuán)化趨勢(shì)日益明顯，各國(guó)經(jīng)濟(jì)日益被納入世界經(jīng)濟(jì)體系，加速了資金、技術(shù)、商品和人才的國(guó)籍流動(dòng)。世界經(jīng)濟(jì)正由總量增長(zhǎng)型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)軌，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正向高增值型與知識(shí)集約型轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理行業(yè)要順應(yīng)潮流，盡快適應(yīng)這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，以代高科技為基礎(chǔ)，知識(shí)、技能密集，結(jié)合國(guó)家和各物業(yè)管理企業(yè)的具體情況，對(duì)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)和方法加以消化和吸收，使設(shè)施設(shè)備管理工作逐步同國(guó)際接軌，以適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的要求。大力推行現(xiàn)代設(shè)施設(shè)備管理，積極學(xué)習(xí)和推廣應(yīng)用先進(jìn)的管理理論和經(jīng)驗(yàn)，以達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平。
