物業(yè)管理先有雞還是先有蛋的討論

　　現(xiàn)在一些住宅小區(qū)的物業(yè)公司在收取業(yè)主的物管費(fèi)時(shí)，常出現(xiàn)一些拒繳物業(yè)費(fèi)的情況，理由倒是不少。

　　“我家所在那棟樓的外墻落水管，已經(jīng)斷了兩年半了，跟物業(yè)公司報(bào)修了多次，到現(xiàn)在都沒有人來維修。一到下雨天，我家的墻壁就是濕的，小區(qū)的物業(yè)管理太差，我干嘛要交物業(yè)管理費(fèi)？”

　　“小區(qū)的保安工作也做得不夠好，我家的東西被盜，我與物業(yè)交涉，物業(yè)不理，我只好拒交物業(yè)管理費(fèi)來抗議�！�

　　以上述為代表的種種拒繳理由有的很具體，有的很抽象，五花八門，舉不勝舉。而面對業(yè)主的各種詰難，物業(yè)公司往往也是找出種種借口，為自己推脫責(zé)任。

　　“外墻滲漏是建筑企業(yè)施工質(zhì)量問題，我們主動聯(lián)系施工單位或開發(fā)單位，他們卻以已交付使用為由予以推脫�！�

　　“由于一些業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，再加上人工成本大幅度提高，物業(yè)管理公司難以為繼，不少保安嫌工資待遇低，很難招到物管人員，人少服務(wù)質(zhì)量難免不盡人意�！逼溲韵轮�意是如果業(yè)主想要滿意的服務(wù)，則需要先提供資金保障。

　　這樣一來，雙方就產(chǎn)生矛盾。一方面是物業(yè)沒做好，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)；另一方面是業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)在先，物業(yè)公司難以提供業(yè)主想要的服務(wù)。

　　這好比是先有雞還是先有蛋的爭論，公說公有理，婆說婆有理，誰也說服不了誰。但如果說雞和蛋的爭論無關(guān)宏旨的話，而先服務(wù)或先交費(fèi)的扯皮，則不會有贏家。

　　物業(yè)管理的重要性眾所周知，它是房地產(chǎn)開發(fā)商銷售樓盤的必備條件。由于我國物業(yè)起步采取的是低標(biāo)準(zhǔn)、低成本的方式，即只求覆蓋面，而不講求物業(yè)管理質(zhì)量與今后的持續(xù)發(fā)展，對物業(yè)管理費(fèi)的收取，設(shè)定上限并嚴(yán)格限制調(diào)價(jià)。從一些地方反映的情況看，物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)還是10年前的，而這10年，物價(jià)連續(xù)上漲，人工成本倍增，顯然，這必導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)經(jīng)營困難，要想在這種情況下保持物業(yè)服務(wù)水平，幾乎是不可能的。

　　物業(yè)管理相關(guān)政策也規(guī)定，在業(yè)主大會未成立前，物業(yè)企業(yè)的選擇由開發(fā)商選定，為提升樓盤品質(zhì)，開發(fā)商往往拿出一塊資金補(bǔ)貼給物業(yè)企業(yè)用于提升服務(wù)檔次，并制定較低的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以吸引買家。而當(dāng)樓盤銷售完畢，開發(fā)商營銷目的達(dá)到后，給物業(yè)的補(bǔ)貼自然取消，沒有開發(fā)商的支持，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營甚至生存受到挑戰(zhàn)。

　　物業(yè)管理的上述現(xiàn)狀，已逐漸演變成了社會問題。業(yè)主不滿意物業(yè)企業(yè)的服務(wù)而采取拒交物業(yè)費(fèi)以“維護(hù)自己的權(quán)利”，而物業(yè)企業(yè)因業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致服務(wù)水平下降，這種矛盾逐漸加深、發(fā)酵，直至激烈沖突，驅(qū)趕物業(yè)企業(yè)的情況在一些老樓盤時(shí)常發(fā)生；更有甚者，業(yè)主拉橫幅發(fā)泄對物業(yè)不滿的極端現(xiàn)象，也偶見一些地方的報(bào)端。長此以往，勢必影響社會穩(wěn)定。

　　本文作者系江西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會員