物業(yè)管理先有雞還是先有蛋的討論提要:這好比是先有雞還是先有蛋的爭論,公說公有理,婆說婆有理,誰也說服不了誰。但如果說雞和蛋的爭論無關(guān)宏旨的話,而先服務(wù)或先交費(fèi)的扯皮,則不會有贏家
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物業(yè)管理先有雞還是先有蛋的討論
現(xiàn)在一些住宅小區(qū)的物業(yè)公司在收取業(yè)主的物管費(fèi)時(shí),常出現(xiàn)一些拒繳物業(yè)費(fèi)的情況,理由倒是不少。
“我家所在那棟樓的外墻落水管,已經(jīng)斷了兩年半了,跟物業(yè)公司報(bào)修了多次,到現(xiàn)在都沒有人來維修。一到下雨天,我家的墻壁就是濕的,小區(qū)的物業(yè)管理太差,我干嘛要交物業(yè)管理費(fèi)?”
“小區(qū)的保安工作也做得不夠好,我家的東西被盜,我與物業(yè)交涉,物業(yè)不理,我只好拒交物業(yè)管理費(fèi)來抗議!
以上述為代表的種種拒繳理由有的很具體,有的很抽象,五花八門,舉不勝舉。而面對業(yè)主的各種詰難,物業(yè)公司往往也是找出種種借口,為自己推脫責(zé)任。
“外墻滲漏是建筑企業(yè)施工質(zhì)量問題,我們主動聯(lián)系施工單位或開發(fā)單位,他們卻以已交付使用為由予以推脫!
“由于一些業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),再加上人工成本大幅度提高,物業(yè)管理公司難以為繼,不少保安嫌工資待遇低,很難招到物管人員,人少服務(wù)質(zhì)量難免不盡人意!逼溲韵轮馐侨绻麡I(yè)主想要滿意的服務(wù),則需要先提供資金保障。
這樣一來,雙方就產(chǎn)生矛盾。一方面是物業(yè)沒做好,業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi);另一方面是業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)在先,物業(yè)公司難以提供業(yè)主想要的服務(wù)。
這好比是先有雞還是先有蛋的爭論,公說公有理,婆說婆有理,誰也說服不了誰。但如果說雞和蛋的爭論無關(guān)宏旨的話,而先服務(wù)或先交費(fèi)的扯皮,則不會有贏家。
物業(yè)管理的重要性眾所周知,它是房地產(chǎn)開發(fā)商銷售樓盤的必備條件。由于我國物業(yè)起步采取的是低標(biāo)準(zhǔn)、低成本的方式,即只求覆蓋面,而不講求物業(yè)管理質(zhì)量與今后的持續(xù)發(fā)展,對物業(yè)管理費(fèi)的收取,設(shè)定上限并嚴(yán)格限制調(diào)價(jià)。從一些地方反映的情況看,物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)還是10年前的,而這10年,物價(jià)連續(xù)上漲,人工成本倍增,顯然,這必導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)經(jīng)營困難,要想在這種情況下保持物業(yè)服務(wù)水平,幾乎是不可能的。
物業(yè)管理相關(guān)政策也規(guī)定,在業(yè)主大會未成立前,物業(yè)企業(yè)的選擇由開發(fā)商選定,為提升樓盤品質(zhì),開發(fā)商往往拿出一塊資金補(bǔ)貼給物業(yè)企業(yè)用于提升服務(wù)檔次,并制定較低的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以吸引買家。而當(dāng)樓盤銷售完畢,開發(fā)商營銷目的達(dá)到后,給物業(yè)的補(bǔ)貼自然取消,沒有開發(fā)商的支持,物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營甚至生存受到挑戰(zhàn)。
物業(yè)管理的上述現(xiàn)狀,已逐漸演變成了社會問題。業(yè)主不滿意物業(yè)企業(yè)的服務(wù)而采取拒交物業(yè)費(fèi)以“維護(hù)自己的權(quán)利”,而物業(yè)企業(yè)因業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致服務(wù)水平下降,這種矛盾逐漸加深、發(fā)酵,直至激烈沖突,驅(qū)趕物業(yè)企業(yè)的情況在一些老樓盤時(shí)常發(fā)生;更有甚者,業(yè)主拉橫幅發(fā)泄對物業(yè)不滿的極端現(xiàn)象,也偶見一些地方的報(bào)端。長此以往,勢必影響社會穩(wěn)定。
本文作者系江西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會員