但在業(yè)主爭(zhēng)議的情況下重新劃分，難度極大。物業(yè)管理?xiàng)l例第九條第二款所規(guī)定的“三項(xiàng)因素”無(wú)法為重新劃分提供科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)。如上所述，重新劃分的意義在于各層次業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)都能獲得保障，而這個(gè)問(wèn)題，卻被物業(yè)管理?xiàng)l例所忽視。

　　4、確定與劃分物業(yè)管理區(qū)域涉及多種因素

　　如前所述，物業(yè)管理?xiàng)l例第九條規(guī)定的三項(xiàng)因素不能作為確定與劃分物業(yè)管理的主要因素，那么哪些因素才是主要因素呢？結(jié)合實(shí)務(wù)，我想有以下方面：

　�。�1）建設(shè)用地使用權(quán)。物業(yè)管理區(qū)域的基礎(chǔ)是建設(shè)用地范圍，而建設(shè)用地使用權(quán)，是業(yè)主最重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。房屋的價(jià)值會(huì)隨著使用而折舊，而土地的價(jià)值會(huì)持續(xù)上升。物權(quán)法規(guī)定住宅的建設(shè)用地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期，意味著這個(gè)權(quán)利不受出讓年限的限制，可以視為永久的權(quán)利，這就使建設(shè)用地使用權(quán)幾乎具備了所有權(quán)的全部權(quán)能。目前人們只看重房屋產(chǎn)權(quán)，忽視建設(shè)用地使用權(quán)的現(xiàn)象，很快就會(huì)改變。當(dāng)業(yè)主把目光聚焦在土地權(quán)利上時(shí)，自己小區(qū)的土地范圍，就成了最重要的問(wèn)題。但以土地紅線確定物業(yè)管理區(qū)域的困難在于，在以往的商品房開發(fā)中，從開發(fā)商到政府，都很少考慮到未來(lái)業(yè)主的建設(shè)用地使用權(quán)范圍的問(wèn)題。有的小區(qū)，由幾宗地組成；有的則是在一宗土地上，因開發(fā)商不同，形成兩個(gè)甚至多個(gè)小區(qū)。這使得以土地紅線來(lái)確定物業(yè)管理區(qū)域很難行得通。

　�。�2）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。這是法定的證件，是建設(shè)項(xiàng)目合法性的標(biāo)志。以它來(lái)劃分物業(yè)管理區(qū)域，具備確定性、權(quán)威性，但問(wèn)題在于，許多項(xiàng)目都是分期開發(fā)，分期取得規(guī)劃許可證，一個(gè)小區(qū)中，有幾個(gè)規(guī)劃許可證并不罕見(jiàn)，如果機(jī)械地按規(guī)劃許可證劃分，很多小區(qū)會(huì)被肢解。更重要的是，規(guī)劃許可證是從建設(shè)工程管理角度頒發(fā)的，并不考慮業(yè)主共有利益的平衡與保障，有的規(guī)劃許可證對(duì)應(yīng)的全是住宅，有的可能全是配套，所以這也不能作為依據(jù)。

　�。�3）能否以項(xiàng)目立項(xiàng)為依據(jù)？這能夠解決多宗土地上，分期規(guī)劃建成的小區(qū)統(tǒng)一管理的問(wèn)題，但一來(lái)立項(xiàng)是一個(gè)行政行為，它不能確定物權(quán)的歸屬；二來(lái)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)后，發(fā)生變化也很常見(jiàn)，往往建成之后，與當(dāng)初的立項(xiàng)已經(jīng)大相徑庭。

　�。�4）合同約定。從法理及實(shí)務(wù)來(lái)看，購(gòu)買人的認(rèn)知是一個(gè)不可忽視的因素。一位客戶，購(gòu)房時(shí)看中的是一個(gè)精致小盤，最后卻成了幾個(gè)樓盤合并管理的雜亂大盤；或者相反，購(gòu)買時(shí)是沖著千畝大盤的，最后卻分成了幾個(gè)小盤，這都會(huì)對(duì)業(yè)主的預(yù)期構(gòu)成損害，直接違反合同的約定，業(yè)主如果追究建設(shè)單位的違約責(zé)任，不能說(shuō)沒(méi)有道理。但現(xiàn)實(shí)中分期開發(fā)銷售非常普遍，習(xí)慣上都不會(huì)以每一期作為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域，而會(huì)將整個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)一管理。完全顛覆現(xiàn)狀，也是不可想象的。

　　綜上可見(jiàn)，物業(yè)管理區(qū)域的確定與劃分，涉及許多因素，要找出一個(gè)明確的劃分標(biāo)準(zhǔn)，是非常困難的。我們能夠明確的是，這不是一個(gè)行政管理的問(wèn)題，而是業(yè)主區(qū)分所有權(quán)如何保障的問(wèn)題。只有沿著這個(gè)思路，才可能找到可行的解決方法。

　　5、物業(yè)管理區(qū)域的劃分要以保障業(yè)主自治為出發(fā)點(diǎn)

　　商品房小區(qū)相當(dāng)于一個(gè)人造村，它的建設(shè)者是開發(fā)商，審批規(guī)劃的權(quán)力在政府。在規(guī)劃階段，就應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域作出明確的劃分，并將它公諸于眾，因?yàn)檫@關(guān)系到眾多買受人的預(yù)期利益。不應(yīng)當(dāng)?shù)刃�區(qū)建成后，再考慮管理區(qū)域劃分。先確定管理范圍，后建設(shè)交付，這樣形成的物業(yè)管理區(qū)域，就是水到渠成、瓜熟蒂落，小區(qū)范圍就是物業(yè)管理的區(qū)域。只有在業(yè)主產(chǎn)生了重新劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求，而自己又爭(zhēng)執(zhí)不下時(shí)，才需要政府出面，以政府的公信力作出裁決，以平衡業(yè)主利益，消除爭(zhēng)議。

　　政府在作出裁決的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)從有利于開展業(yè)主自治出發(fā)，從保障業(yè)主物權(quán)出發(fā)，確定物業(yè)管理區(qū)域。事實(shí)上，有效的業(yè)主自治，有利于社會(huì)的穩(wěn)定和諧，這也是政府追求的目標(biāo)。缺乏有效自治，業(yè)主就要依賴政府，依靠物業(yè)企業(yè)的管治，這就會(huì)增加政府對(duì)業(yè)主自治的干預(yù)，增加物業(yè)公司的包辦，從而也增加業(yè)主與政府、與物業(yè)企業(yè)之間的摩擦與糾紛。

　　臺(tái)灣、香港的物業(yè)糾紛很少，就在于業(yè)主自治充分；而它的前提，是小區(qū)規(guī)模都不太大。香港還存在上千戶的小區(qū)，這與它的土地制度與開發(fā)模式有關(guān)，臺(tái)灣基本上沒(méi)有這種情形。中國(guó)大陸目前形成的大片開發(fā)，大面積管理，將來(lái)一定會(huì)形成管理上的難題。

　　臺(tái)灣有一個(gè)特別好的經(jīng)驗(yàn)，就是在業(yè)主共有的范圍內(nèi)，再進(jìn)一步明確“大公”與“小公”。所謂大公，是指全體業(yè)主共有的權(quán)利；所謂小公，是指一部分業(yè)主共有的權(quán)利。這其實(shí)非常容易理解：一個(gè)單元要換電梯，是由本單元的業(yè)主決定并籌資，還是需要本棟樓的全體業(yè)主甚至本小區(qū)的全體業(yè)主來(lái)決定和出資？回答顯然是前者，因?yàn)檫@是屬于部分業(yè)主的共同事務(wù)，與其它業(yè)主無(wú)關(guān)。但在立法上，這沒(méi)有明確，實(shí)務(wù)中由此引發(fā)的糾紛已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。我國(guó)獨(dú)特的房地產(chǎn)開發(fā)模式形成了無(wú)數(shù)規(guī)模巨大的住宅區(qū)，在不能細(xì)分物業(yè)管理區(qū)域的情況下，明確“小公”范圍及的權(quán)利，顯得尤為重要。

　　6、物業(yè)管理區(qū)域與土地登記制度改革

　　物業(yè)管理區(qū)域的確定與劃分是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。涉及到的方面很廣，最重要而又被忽視的，莫過(guò)于土地使用權(quán)的變更登記。

　　比如，一個(gè)由三期組成的住宅小區(qū)，一期的容積率是1,二期是1.5,三期是2,那么各期業(yè)主的利益是完全不同的。假定這三期的地價(jià)都是2000元/平方米，那么攤到房屋上，一期業(yè)主樓面所含的土地價(jià)值就兩倍于三期業(yè)主。十年之后，這個(gè)兩倍可能決定了兩期業(yè)主的財(cái)產(chǎn)價(jià)值懸殊。因此，不同容積率的業(yè)主在一起吃大鍋飯，是不公平的。公平的做法，應(yīng)當(dāng)區(qū)分大公與小公，即每一期業(yè)主的小公范圍，就是自己這一期的紅線。相應(yīng)地，土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)對(duì)應(yīng)各期紅線，轉(zhuǎn)移至各期業(yè)主名下，成為這部分業(yè)主的“小公”權(quán)利。對(duì)于幾宗地開發(fā)為一個(gè)小區(qū)，但容積率相同的，過(guò)去的幾個(gè)土地權(quán)證，就應(yīng)該合并為一個(gè)，作為全體業(yè)主的“大公”�，F(xiàn)在的實(shí)際情況是，土地登記與業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)沒(méi)有關(guān)系，這為今后留下很大隱患。所以，要做好物業(yè)管理區(qū)域的劃分，不能不改革土地登記制度。

　　7、物業(yè)管理區(qū)域的劃分原則

　　綜合以上考慮，以區(qū)分所有權(quán)為法理基礎(chǔ)，結(jié)合實(shí)際工作中的可行性，可以用這樣一些原則來(lái)確定物業(yè)管理區(qū)域：

對(duì)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分問(wèn)題的思考提要：物業(yè)管理區(qū)域與土地登記制度改革物業(yè)管理區(qū)域的確定與劃分是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。涉及到的方面很廣，最重要而又被忽視的，莫過(guò)于土地使用權(quán)的變更登記