淺述商業(yè)物業(yè)節(jié)能管理

　　商業(yè)物業(yè)能耗的支出在商業(yè)管理運作成本中所占的比重較大，商業(yè)物業(yè)能源消耗主要是水、電、氣（汽）和油的消耗，其中電的消耗占的比重較大。在商業(yè)物業(yè)中加強能源使用的管理，不僅能夠節(jié)約開支，而且還能夠減少對大氣環(huán)境的污染。

　　商業(yè)物業(yè)的節(jié)能管理應從以下方面入手：

　　一、 注重節(jié)能計劃的制定，并狠抓計劃的落實

　　節(jié)能管理中首先應注重節(jié)能計劃的制定，較為科學的方法是把各物業(yè)上年同期能源消耗數(shù)的95%作為本年同期能源使用的計劃數(shù)，通過每月能源報表的編制和月度能源分析會對計劃的執(zhí)行情況進行量化統(tǒng)計和分析，其目的有兩個：一是找出能源消耗中的異常情況，并進行原因分析，制定整改措施予以消除；二是對節(jié)能管理做得較好或值得推廣和學習的地方，進行細化總結(jié)，并積極在其他的商業(yè)物業(yè)的管理中進行推廣，以達到用好能、節(jié)好能的效果。

　　二、 加強培訓和巡檢，消除浪費源頭

　　日常管理中，可通過各種方式和途徑，加強對員工節(jié)能意識的教育和培訓，讓節(jié)能管理成為員工的自覺行為。通過日常的巡視和對用水設備的檢查，消除系統(tǒng)設備運行中的跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，杜絕無人燈、長流水和無人空調(diào)；在條件許可的情況下，還可以適度降低座便器水箱水位，適時調(diào)節(jié)延時水龍頭，更換座便器橡皮旋塞等方法來消除各類能源使用中的浪費源頭。

　　三、 每天抄錄水、電、油、氣消耗量，及時制止非正常情況的發(fā)生

　　金鷹物業(yè)現(xiàn)所有的管理處，都已形成了每天抄錄水、電、油、氣消耗讀數(shù)的習慣，其優(yōu)點就在于：第一，積累原始數(shù)據(jù)，為統(tǒng)計分析提供第一手的分析資料；第二，能及時發(fā)現(xiàn)能源使用中的異常情況，例如：2002年1月16日，金鷹物業(yè)管轄的某物業(yè)大廈，水工在抄錄每日用水讀數(shù)時發(fā)現(xiàn)，當天大廈水量的消耗超過了正常情況的一倍多，后經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，原因是大樓東面建樓打樁，造成地面局部沉降，使地下的一路消防水管發(fā)生斷裂，形成地下滲漏所致，因發(fā)現(xiàn)及時，未造成大的浪費。

　　四、 重視系統(tǒng)設備的維護保養(yǎng)，最大限度地發(fā)揮設備的使用效能

　　現(xiàn)今商業(yè)物業(yè)多采用中央空調(diào)系統(tǒng)，而中央空調(diào)系統(tǒng)能源消耗最大的設備主要是空調(diào)主機、水泵和末端設備，所以定期清洗制冷主機冷凝器、蒸發(fā)器水管，對銅管束內(nèi)壁水垢進行通炮，并清洗各溫度探測器，對冷凍水、冷卻水系統(tǒng)進行水質(zhì)處理，對變風量、風機盤管機組翅片進行清潔等，就顯得十分重要。因為上述工作做好了，不僅能夠確保系統(tǒng)和設備的正常運行，更關鍵的是能夠提高主機和末端設備的熱交換效率，從而能夠最大限度地發(fā)揮設備的使用效能。

　　五、 定期監(jiān)控賣場溫濕度狀況，適時進行設定中的調(diào)節(jié)

　　金鷹物業(yè)現(xiàn)對購物中心的賣場溫度狀況每天三次進行監(jiān)控抄錄，即每天9：30、13：30、16：30對每層按5個固定測溫點進行溫濕度記錄，并將所測溫濕度及時反饋給空調(diào)班，操作人員則根據(jù)反饋溫濕度狀況及時進行空調(diào)出水、回水溫度的修正設定，調(diào)整溫度循環(huán)水泵開啟臺數(shù)，并對末端設備及新風、回風的開啟進行調(diào)節(jié)，以達到既能保證賣場的舒適度，又能最大限度地降低能源消耗。

　　六、 完善計量管理網(wǎng)絡，定期校驗、更換計量表計

　　理順商業(yè)物業(yè)能源使用中計量表計的邏輯關系，對計劃性、合理性管理使用能源有著十分重要的作用。邏輯關系搞不清，不僅最終的統(tǒng)計數(shù)據(jù)不準確，而且還會造成損失和浪費，甚至還會出現(xiàn)“別人用能，你來買單”的狀況。所以，日常管理中，不僅要讓相關人員熟知、理清計量網(wǎng)絡的邏輯關系，還應該定期對水表、電表、油表、蒸汽汽量計進行定時校驗或更換。2006年3月，金鷹物業(yè)所轄的一管理處，發(fā)現(xiàn)當月水損異常，在分析排除其他原因后，要求自來水公司對物業(yè)一塊進水總表進行校驗，結(jié)果發(fā)現(xiàn)誤差5%，次月，自來水公司退還多收的八千多噸水款。一些普通的電表和流量表使用幾年后，計量誤差較大，通常采取的有效方法是逐步更換，雖然會發(fā)生一些費用，但經(jīng)驗告訴我們，這種投入是非常值得的。

　　七、 加強夜間用電的管理，杜絕樓面通亮狀況的發(fā)生

　　每天22：30分至次日9：30分時段內(nèi)，商場都處于停止營業(yè)的狀態(tài)，所以這個時段各樓層（應急）照明亮度應降至最低，即以滿足賣場主通道和夜間監(jiān)控攝像所需亮度的情況時為宜。

　　通常情況下，商業(yè)物業(yè)特別是高檔的購物場所，都會利用夜間時段進行專柜調(diào)整、系統(tǒng)設備維護和改造，以確保其形象和功能的完善，所以夜間對施工用電的管理就顯得十分重要，具體管理中特別要避免一個施工點作業(yè)，整層樓面通亮的狀況。夜間值班電工要加強巡視，及時關閉多開的燈具，必要時可采用移動照明的方式來減少照明電量。

　　八、 根據(jù)季節(jié)變化，合理運行變壓器的臺數(shù)

　　變壓器的運行會產(chǎn)生電損，在中央空調(diào)停用和相關條件許可的情況下，停用空調(diào)運行專用或部分動力所用的變壓器能夠大幅降低運行成本，減少電能的損耗。一般情況下，一臺1600KVA的干式變壓器1年的空載損耗高達3萬度電量。

　　九、 公共區(qū)域和亮化照明實施開關鐘控，避免開關隨意而產(chǎn)生的浪費

　　對商業(yè)物業(yè)公共區(qū)域和物業(yè)亮化照明實施開關鐘控，能夠避免人為因素造成的浪費現(xiàn)象。金鷹物業(yè)目前對所轄商業(yè)物業(yè)的所有公共區(qū)域包括樓道地下車場以及外圍亮化照明等全部采用了鐘控開關，且一年四季隨天氣的變化適時調(diào)節(jié)。

　　商業(yè)物業(yè)可結(jié)合其實際的情況，在資金許可的情況下，可采用一些BAS系統(tǒng)中可行的自控裝置。同時，在一些地方，變頻技術(shù)的運用，節(jié)能效果也十分顯著，如對二級水泵加裝變頻控制系統(tǒng)，能節(jié)電30%以上。

　　在空調(diào)供暖系統(tǒng)中，對鍋爐給水由熱力除氧過渡到藥物除氧，

淺述商業(yè)物業(yè)節(jié)能管理提要：商業(yè)物業(yè)可結(jié)合其實際的情況，在資金許可的情況下，可采用一些BAS系統(tǒng)中可行的自控裝置。同時，在一些地方，變頻技術(shù)的運用