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、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；更有甚者個別業(yè)委會成員與物業(yè)公司沆瀣一氣，侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。

　　2、政府物業(yè)主管部門存在的問題。一是對物業(yè)管理企業(yè)考核工作滯后。物業(yè)管理企業(yè)往往成立時間均比較短，規(guī)模小，實(shí)力較弱，專業(yè)技能落后，服務(wù)能力和水平較差，不能滿足物業(yè)管理工作的需要，同時有實(shí)力按照其資質(zhì)進(jìn)行服務(wù)的更少，相關(guān)部門在引入物業(yè)公司后，僅僅是從形式上審核了其資質(zhì)，但沒有對其實(shí)際實(shí)施的水準(zhǔn)進(jìn)行考核。二是政府在完善物業(yè)服務(wù)市場的競爭條件，維護(hù)競爭和交易規(guī)則方面有待加強(qiáng)。主要表現(xiàn)在物業(yè)管理公司招標(biāo)選聘和正常退出機(jī)制不完善，部分物業(yè)公司（特別是開發(fā)商前期組建或引進(jìn)的物業(yè)公司）以強(qiáng)勢管理者自居，經(jīng)營不規(guī)范，以致部分物業(yè)管理企業(yè)胡亂收費(fèi)、肆意侵害業(yè)主利益而有恃無恐，還以強(qiáng)勢管理人自居，動輒起訴業(yè)主致使小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系嚴(yán)重對立、緊張。三是對超過物業(yè)公司職權(quán)范圍內(nèi)的侵犯業(yè)主權(quán)益的行為保護(hù)不及時。物業(yè)公司作為企業(yè)其權(quán)利能力不能超過國家機(jī)關(guān)，特別是某些業(yè)主侵犯其他業(yè)主合法權(quán)益時，物業(yè)公司無權(quán)進(jìn)行處罰和制止（如私搭亂蓋、破壞草坪、違法飼養(yǎng)動物等），這是需要國家機(jī)關(guān)的強(qiáng)力介入而往往不能及時得到某些部門的響應(yīng)；特別是小區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊案件（主要是自行車等）不能及時破獲對業(yè)主造成了不良的影響。四是宣傳工作不力。絕大多數(shù)業(yè)主對于物業(yè)公司的服務(wù)范圍和發(fā)生糾紛如何解決存在很大的誤解，導(dǎo)致不能及時保護(hù)自身的權(quán)利，物業(yè)公司作為相對方當(dāng)事人，讓其主動做出對其不力的宣傳解釋工作在目前情況不切實(shí)際，而街道相關(guān)部門沒有及時進(jìn)行宣傳指導(dǎo)工作也是產(chǎn)生此類問題的原因。

　　業(yè)主作為物業(yè)管理活動的相對方，雖然人數(shù)眾多但是做為個體其實(shí)際處于弱勢地位，政府有關(guān)部門如果沒有強(qiáng)勢介入，必然導(dǎo)致其權(quán)益不能得到保護(hù)，因而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛，對社會整體的和諧發(fā)展帶來不良的影響。

　　3、住房專項資金使用困難。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，“對于小區(qū)的共用部位和共用設(shè)施的維修，需要動用住房專項資金的必須經(jīng)專有部分占建筑總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意�！钡�是事實(shí)操作中，如果按照此項規(guī)定執(zhí)行，基本上專項資金無法使用，進(jìn)而導(dǎo)致一些業(yè)主的權(quán)利得不到保護(hù)從而引發(fā)訴訟。

　　4、法律空白，也是引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司沖突的原因之一。對小區(qū)業(yè)主侵犯其他業(yè)主權(quán)利的行為如私搭亂改、放養(yǎng)寵物家禽、破壞綠地等行為，物業(yè)公司在下達(dá)整改通知后，該業(yè)主沒有及時改正，但是物業(yè)對此沒有執(zhí)法權(quán)而相關(guān)部門未及時介入導(dǎo)致隱患存留。

　　此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營意識落后，其經(jīng)營理念仍存在于原始的物業(yè)服務(wù)之中，而沒有發(fā)現(xiàn)更多的商機(jī)—業(yè)主的需求是多樣化的，而物業(yè)服務(wù)合同所確定的的范圍是有限的，還應(yīng)當(dāng)從業(yè)主需求角度出發(fā)的，才能發(fā)現(xiàn)更多的商機(jī)，比如在業(yè)主的家電維修、食品購買、家政服務(wù)等角度出發(fā)開發(fā)藍(lán)海思路。這樣不僅能夠開源，提高經(jīng)營收入也有利于與業(yè)主的溝通。

　　三、解決途徑

　　物業(yè)合同不僅僅是業(yè)主與物業(yè)公司之間的簡單合同，還涉及到方方面面的問題，因此應(yīng)該全方面進(jìn)行管理，促進(jìn)整個行業(yè)的發(fā)展。

　　1、在宏觀調(diào)控下通過市場競爭對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，服務(wù)水平差的被自然淘汰，競爭能力強(qiáng)的可以不斷發(fā)展壯大。首先，強(qiáng)化措施，推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。強(qiáng)化政府部門對物業(yè)管理公司的有效監(jiān)管和執(zhí)法檢查，引入市場競爭機(jī)制，促使物業(yè)公司規(guī)范經(jīng)營。一是提高物業(yè)服務(wù)公司成立和經(jīng)營“門檻”，如提高注冊資金并繳納物業(yè)維修保障金，一旦出現(xiàn)物業(yè)公司違法經(jīng)營給物業(yè)小區(qū)帶來隱患而又拒絕改善的由相關(guān)政府部門動用物業(yè)維修保障金為業(yè)主服務(wù)。其次，開展對物業(yè)公司的評比，每年由政府組織小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司進(jìn)行評比，對未按照物業(yè)服務(wù)合同履行義務(wù)的物業(yè)公司，組織召開業(yè)主委員會或業(yè)主大會另選物業(yè)公司，增強(qiáng)物業(yè)公司的品牌和競爭意識。第三是加快建立物業(yè)管理招投標(biāo)制度。按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，加快建立物業(yè)管理招投標(biāo)制度，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營，按照加強(qiáng)協(xié)調(diào)、注重引導(dǎo)、以點(diǎn)帶面、逐步推廣的原則，引導(dǎo)和鼓勵業(yè)主大會通過公開招投標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，逐步建立雙向選擇、公平競爭、優(yōu)勝劣汰的物業(yè)管理新機(jī)制。

　　2、開展法院與相關(guān)部門的配合溝通。當(dāng)事人之間的沖突往往在法院審理案件中可以及時發(fā)現(xiàn)，因此建立法院與物業(yè)主管部門之間的聯(lián)席工作機(jī)制是十分必要的，法院可以將案件審理過程中發(fā)現(xiàn)的問題已情況反映等方式和主管部門溝通，便于主管部門及時查找原因找出解決途徑。同時，相關(guān)主管部門也可以在法院審理案件時配合法院開展調(diào)解工作，如要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改，而同時業(yè)主也積極配合物業(yè)企業(yè)，主動交納物業(yè)費(fèi)幫助企業(yè)度過難關(guān)，這樣也降低了法院調(diào)解案件的難度提高了工作效率。

　　3、加強(qiáng)以判促調(diào)工作，應(yīng)保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。針對物業(yè)糾紛，要進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)解，化解物業(yè)公司與業(yè)主之間的沖突。對于經(jīng)法院多次調(diào)解拒不接受合理意見的頑固當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行判決，使其放棄利用法院調(diào)解工作達(dá)到非分目的之妄想，并通過少數(shù)判決起到宣傳效果實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面。但值得注意的是針對不負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司（主要是已經(jīng)撤場但又提起訴訟的），在調(diào)解時應(yīng)當(dāng)大幅度減免物業(yè)費(fèi)，因為該物業(yè)公司已不再為

對物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中問題的探討提要：物業(yè)公司存在的問題1、物業(yè)管理服務(wù)水平低。多數(shù)僅僅停留在打掃衛(wèi)生等低檔次的服務(wù)上，只注重收費(fèi)，不注重人文管理，物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化