案說小業(yè)主拖欠物業(yè)費成因

　　日前，筆者應(yīng)邀到北京市昌平區(qū)某大型別墅項目進行實地考察。應(yīng)當說，該別墅項目無論從房屋建造、配套設(shè)施，還是園林美化在京城都首屈一指，但是，物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)費收繳率卻不高，物業(yè)公司為此大傷腦筋，一籌莫展。

　　于是，筆者提出這樣一個問題：該項目屬于高檔別墅，業(yè)主大都屬于京城各界名流、大公司老板，區(qū)區(qū)物業(yè)費用的交納，對此類業(yè)主來講根本不是什么難題，為什么廣大業(yè)主拒絕交納呢？不交物業(yè)服務(wù)費的原因究竟何在？物業(yè)公司就此問題給予的答復(fù)，筆者卻無法完全認同。

　　對此，筆者擬從以下幾個方面，就業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用這一問題談?wù)勛约旱暮唵慰捶�，期待與大家的商討。

　　一、物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量合格，是其收取物業(yè)服務(wù)費用的前提和基礎(chǔ)

　　物業(yè)公司法定義務(wù)和約定義務(wù)構(gòu)成了物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量標準，尤其是約定義務(wù)，物業(yè)公司與業(yè)主的物業(yè)服務(wù)協(xié)議上對物業(yè)服務(wù)標準、內(nèi)容通常會有明確的約定，這在建設(shè)部公布的物業(yè)服務(wù)協(xié)議范本上，也有清楚的體現(xiàn)。如果物業(yè)公司違反了法定義務(wù)或未按照雙方協(xié)議履行約定義務(wù)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量就不可能合格，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，物業(yè)管理費的收取就會十分困難。

　　筆者將結(jié)合下面幾個案例，談?wù)剺I(yè)主交費與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系。

　　1、某住宅小區(qū)物業(yè)公司將保安、保潔等物業(yè)服務(wù)項目分包給專業(yè)公司，該物業(yè)公司為了節(jié)省開支，沒有對擬委托的保安公司進行嚴格審查，對保安人員的上崗證、年齡、服裝、形象、人員增減、整改期限等也未作出具體要求，結(jié)果，不到一個月時間，保安人員擅離崗位、監(jiān)守自盜、與業(yè)主爭吵等情況連連發(fā)生。業(yè)主對保安服務(wù)產(chǎn)生了嚴重抵觸情緒，甚至有多位業(yè)主已經(jīng)找到了物業(yè)公司，要求更換保安人員。此期間，由于某業(yè)主家中被盜，該物業(yè)公司又成為了被告。法院審理認為，物業(yè)公司未盡到安全防范義務(wù)，應(yīng)對業(yè)主進行賠償。可見，物業(yè)公司節(jié)省費用的同時，應(yīng)當嚴把物業(yè)服務(wù)質(zhì)量關(guān)，否則，帶給物業(yè)公司的損失不僅僅是金錢，更是小區(qū)業(yè)主的信任。

　　2、某物業(yè)公司屬于開發(fā)建設(shè)單位的前期物業(yè)公司，在業(yè)主辦理入住手續(xù)時，業(yè)主與物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)合同，該合同中物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標準過于簡單、籠統(tǒng)，沒有具體可操作的內(nèi)容。此后，物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)時，片面地認為物業(yè)服務(wù)已達到合同約定的服務(wù)要求，且未認真做好計劃、記錄，由于廣大業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，拒絕交納物業(yè)費用。物業(yè)公司在催交無效的情況下提起了訴訟，業(yè)主對物業(yè)公司的訴訟提出了反訴，認為物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達標，要求減免物業(yè)費用。法院審理認為，根據(jù)業(yè)主提供的證據(jù)，物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格，小區(qū)未達到整潔、美觀的要求，雖物業(yè)公司對此提出異議，卻未提供相反的證據(jù)，故法院判決物業(yè)公司減收物業(yè)費用。

　　筆者認為，物業(yè)公司提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，為廣大業(yè)主提供合格、周到、滿意的物業(yè)服務(wù)，是收取物業(yè)服務(wù)費用的先決條件。

　　二、物業(yè)公司應(yīng)當防微杜漸、積極預(yù)防，杜絕業(yè)主侵占小區(qū)共有部分、公共利益的行為

　　目前，小區(qū)業(yè)主侵占共有部分的現(xiàn)象較為普遍，對此，各物業(yè)公司的做法也不一致，如：有的物業(yè)公司發(fā)函要求改正，有的物業(yè)公司與業(yè)委會協(xié)商對策，有的物業(yè)公司提起訴訟要求拆除，而有的物業(yè)公司就侵占行為與業(yè)主發(fā)生了沖突，使矛盾進一步升級……下面是筆者辦理過的幾個案例：

　　1、北京某小區(qū)開發(fā)商在為業(yè)主辦理入住的同時，將小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)委托給北京某國有物業(yè)公司，該物業(yè)公司接受委托后，在小區(qū)大門、中控、地下車庫等配套設(shè)施都未完全竣工的情況下，在多個安全隱患區(qū)域組織人員實施定點值勤。此外，業(yè)主裝修時，物業(yè)公司得知了部分業(yè)主準備安裝大型電視信號接收器的消息。物業(yè)公司立即安排人員注意業(yè)主裝修情況，并向每戶正在裝修的業(yè)主發(fā)去函件，再次強調(diào)了嚴禁在樓頂安裝電視接收裝置的內(nèi)容。但是，有幾戶業(yè)主仍然進行施工準備安裝設(shè)備，物業(yè)公司及時發(fā)現(xiàn)安裝行為后，立即予以阻止，并在派出所等相關(guān)部門的配合下，最終使業(yè)主放棄了在樓頂安裝設(shè)備的想法，小區(qū)其他業(yè)主也沒有再次出現(xiàn)安裝類似設(shè)備的現(xiàn)象。

　　2、某物業(yè)公司就業(yè)主張某占用公共走廊、影響通行的行為，向北京某區(qū)人民法院提起了訴訟，要求業(yè)主張某立即拆除在走廊安裝的木柜，恢復(fù)原狀，并賠償因安裝行為給公共走廊造成的墻面損失。法院經(jīng)審理認為，業(yè)主張某未經(jīng)相鄰業(yè)主的同意，擅自占用業(yè)主公共區(qū)域，安裝設(shè)備，已對其他業(yè)主通行造成影響，其行為構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)當予以拆除。鑒于物業(yè)公司應(yīng)當對業(yè)主張某的安裝行為及時制止，但物業(yè)公司并未履行該義務(wù)，因此，物業(yè)公司亦應(yīng)承擔部分責任。因此，物業(yè)公司應(yīng)對公共區(qū)域的損失承擔相應(yīng)責任。

　　筆者認為，如果小區(qū)存在某些業(yè)主侵占共有部分的現(xiàn)象，物業(yè)公司應(yīng)當與業(yè)委會協(xié)商，由業(yè)委會就此問題拿出對策，業(yè)委會與物業(yè)公司積極配合，妥善解決此問題。物業(yè)公司作為小區(qū)業(yè)主整體權(quán)益的保障者，應(yīng)當做到防微杜漸、積極預(yù)防，業(yè)主侵占共有部分的行為出現(xiàn)萌芽時，就予以及時扼殺。否則，業(yè)主的侵權(quán)行為已經(jīng)完成，再要求其整改或拆除，就會十分困難，并易引起矛盾和沖突。

　　三、物業(yè)公司應(yīng)積極配合業(yè)主解決開發(fā)建設(shè)單位的遺留問題以及其他涉及業(yè)主利益的相關(guān)問題

　　任何