前期物管不規(guī)范埋隱患，接手物管“難執(zhí)手尾”

　　目前中山本土大多數(shù)第三方中小型物業(yè)管理公司的運(yùn)作，其業(yè)務(wù)來(lái)源除了接手合作開(kāi)發(fā)商的新建樓盤外，其余大多都是接手開(kāi)發(fā)商旗下物業(yè)公司無(wú)力管理而轉(zhuǎn)手的住宅小區(qū)。然而，獨(dú)立物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)困難，很大程度上是由于前期物業(yè)管理不善留下隱患。

　　●開(kāi)發(fā)商旗下物業(yè)公司超8成

　　記者調(diào)查了解到，目前中山市場(chǎng)上存在的物業(yè)管理形式有三種，一是物業(yè)管理公司依附開(kāi)發(fā)商而生，從小區(qū)開(kāi)發(fā)前期就開(kāi)始對(duì)小區(qū)實(shí)行管理；二是不依附開(kāi)發(fā)商，完全獨(dú)資，按照市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)管理公司，這種公司多是經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)委會(huì)招標(biāo)進(jìn)入小區(qū)；三是既不依附開(kāi)發(fā)商，也不是專業(yè)物業(yè)管理公司，而是由居民自發(fā)組織人員進(jìn)行“自治”的管理小組。

　　從市場(chǎng)比例來(lái)看，目前開(kāi)發(fā)商旗下物業(yè)公司占到了中山物管行業(yè)8 成以上。如雅居樂(lè)、中海、遠(yuǎn)洋、恒大、萬(wàn)科、中信、時(shí)代、合生、越秀等大型上市開(kāi)發(fā)商在中山的項(xiàng)目，都是通過(guò)公司旗下一級(jí)、二級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司打理。憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)，這些大公司旗下物業(yè)普遍能實(shí)現(xiàn)收支平衡與適度盈余。

　　●開(kāi)發(fā)商不補(bǔ)貼 物管生存面挑戰(zhàn)

　　一些樓盤在前期運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，為了使房子更好銷售，開(kāi)發(fā)商會(huì)在物業(yè)管理方面下足工夫。如對(duì)旗下物業(yè)公司進(jìn)行補(bǔ)貼，從而在物業(yè)管理費(fèi)上進(jìn)行優(yōu)惠甚至在一定時(shí)間內(nèi)免收管理費(fèi)。據(jù)記者了解，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有賣完房子之前，這種模式都可以進(jìn)行下去。一旦銷售任務(wù)結(jié)束，開(kāi)發(fā)商也就不會(huì)再對(duì)物管企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)貼。沒(méi)有了補(bǔ)貼，前期的物管公司也沒(méi)有生存下去的條件，只能撤場(chǎng)重新招聘物業(yè)管理公司進(jìn)場(chǎng)，這也就為以后的物業(yè)管理埋下隱患。

　　以中正物業(yè)為例，目前其所管理的石岐區(qū)匯星豪庭、西區(qū)碧翠華庭、藍(lán)波灣等三大小區(qū)，均是在開(kāi)發(fā)商旗下物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)持續(xù)虧損的情況下，中正從前者手中接過(guò)“爛攤子”。其中，匯星豪庭、碧翠華庭通過(guò)與小區(qū)業(yè)委會(huì)的通力合作，目前日常物業(yè)管理已步入正軌。但藍(lán)波灣則由于上述眾所周知的原因，令中正碰到了虧損的“釘子”。

　　●“搭便車”式消費(fèi)現(xiàn)象普遍

　　中山中經(jīng)物業(yè)的負(fù)責(zé)人向記者表示，在一個(gè)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約為1.6元/平方米/月以下的小區(qū)，業(yè)主的繳費(fèi)率起碼要達(dá)到8 成左右才能基本維持物業(yè)公司收支平衡與正常服務(wù)。單獨(dú)的業(yè)主不交費(fèi)、少交費(fèi)不會(huì)中斷物業(yè)服務(wù)，“搭便車”式消費(fèi)現(xiàn)象就十分嚴(yán)重。

　　此外，一些物管公司一旦提出上調(diào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)業(yè)主的繳費(fèi)率也就會(huì)逐步下降。物管公司也會(huì)因物業(yè)費(fèi)收繳率低、運(yùn)作成本太高等因素，導(dǎo)致公司運(yùn)作出現(xiàn)問(wèn)題，面臨虧損局面，甚至最終“敗走”小區(qū)。