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物業(yè)管理前期介入：一個容易被忽略的環(huán)節(jié)
“物業(yè)管理前期介入”的思想是1998年上海萬科物業(yè)率先提出的。然而即便是在今天，“物業(yè)管理前期介入”仍然為部分地產(chǎn)公司所忽略，通常來說，設(shè)計單位主要從技術(shù)標準及施工的角度進行考慮，如果缺乏用戶思維，不能貼近用戶，在一些環(huán)節(jié)上就會出現(xiàn)設(shè)計與使用脫節(jié)的情況，實際上這種情況并不鮮見，設(shè)計缺陷往往給項目后期帶來許多隱患，一方面返修產(chǎn)生了大量的費用，浪費了時間，走了彎路，另一方面也造成業(yè)主的投訴，影響項目的品牌與聲譽，影響銷售。
中正積累了十多年前沿的客戶服務(wù)經(jīng)驗，可以結(jié)合業(yè)主的需求以及后期實際使用、維護的經(jīng)驗，在物業(yè)管理前期介入階段，提出關(guān)于小區(qū)規(guī)劃、戶型選型、立面設(shè)計、材料、設(shè)備選型、各類土建、給排水、供配電、智能化等工程設(shè)計方面的專業(yè)化參考意見，優(yōu)化各類方案，避免（減少）出現(xiàn)設(shè)計缺陷，避免損失。
以下是中正在前期介入階段給某高端地產(chǎn)項目提交的建議，事實證明，物業(yè)公司與設(shè)計單位及施工單位進行良好的溝通及協(xié)調(diào)，提出的前瞻性的建議，使許多設(shè)計方案得到優(yōu)化，為后期的工程建設(shè)節(jié)省了許多費用，也為項目的順利交樓、提高業(yè)主（用戶）的滿意率打下了良好的基礎(chǔ)。
* * 城物業(yè)管理前期工作建議（節(jié)選）
初步建議
1、總體規(guī)劃設(shè)計
A、出入口設(shè)置，人車分流，動線研究，可達性研究。
B、公共活動空間設(shè)計，休閑、娛樂功能設(shè)置，促進社區(qū)成員交往，建立和諧社區(qū)。
2、平面、立面 設(shè)計
A、外掛空調(diào)主機位置的預(yù)留，應(yīng)充分考慮其數(shù)量、尺寸及散熱的需求等，否則易造成后期建筑的立面被破壞，影響立面美觀和物業(yè)的增值。
B、百葉格珊過密會造成空調(diào)死機或不制冷，緊固方式考慮不全會有高空墜落（尤其在臺風季節(jié)）的隱患。
3、給水
A、變頻恒壓供水系統(tǒng)的選定。
B、給水管的隱藏及覆蓋可達到觀感美觀的目的，但日后若發(fā)生滲漏，維修將會變得十分麻煩與困難，且維修成本較高。
4、排水
A、排水、排污管外置可方便維修，用百葉遮蓋可減少其對立面的影響。
B、在通球檢驗完成以后，進行覆蓋之前拍照存檔，可方便日后檢修。
5、易滲水部位 研究
A、外墻、鋁合金窗在拆除排山之前進行噴水實驗、檢修，可最大程度減少日后滲水的可能性。
B、衛(wèi)生間沉箱設(shè)置二次排水，能大大減少日后滲漏的可能。
C、頂層排煙管口、伸縮縫等也是易發(fā)生滲漏且后期維修困難較大的部位。
6、入戶門
A、為保證交樓期間入戶門的完好性，應(yīng)在交叉施工期間做好成品保護。
7、大堂
A、人性化設(shè)計，設(shè)置無障礙通道。
B、公告欄的位置應(yīng)設(shè)置在電梯入口附近，以方便業(yè)主等電梯時閱覽。
C、大堂內(nèi)照明燈具應(yīng)合理分布，簡單、美觀，綜合考慮后期能耗及檢修的問題。
8、攔河
A、防攀爬功能的設(shè)置是客戶比較關(guān)心的一個問題。
9、鋁合金窗
A、雙層中空玻璃的隔音隔熱效果良好，對鄰街的單位尤為適用，亦是賣點之一。
B、窗開啟面積的大小是客戶前期易忽略但收樓時較為關(guān)注的一個問題。
10、排煙管
A、做好防水、防倒灌功能的設(shè)置。
B、如何采集、清理煙管底部的油煙為許多項目所忽略。
11、供配電
A、強、弱電管線槽分置并加以屏蔽，可以減少互相干擾，提高弱電系統(tǒng)的穩(wěn)定性。
B、部分大戶型的商鋪用戶有增容的需求，應(yīng)適當預(yù)留用電功率容量。
12、發(fā)電機
A、發(fā)電機運行時的噪音及排放的廢氣極易引起臨近住戶的強烈投訴，應(yīng)予重視。
13、公共照明
A、合理設(shè)計路燈及草坪燈的密度、照度及功率分配，避免能耗的浪費。
B、設(shè)置時控開關(guān)，分時段，分節(jié)假日控制小區(qū)內(nèi)的公共照明。
C、接口部位做防水處理，可提高系統(tǒng)的穩(wěn)定度。
D、公共梯間的感應(yīng)燈采用聲光控或影控開關(guān)。
