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單個(gè)業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)行為法律關(guān)系的分析
物業(yè)管理費(fèi)的用途，大家都知道。一定應(yīng)該是用于對(duì)業(yè)主共有物業(yè)和共用設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、運(yùn)轉(zhuǎn)的費(fèi)用，以及相關(guān)人員（及商業(yè)組織）的報(bào)酬等。簡(jiǎn)單說(shuō)就是因物業(yè)需要運(yùn)轉(zhuǎn)和維護(hù)而進(jìn)行必要的物業(yè)管理活動(dòng)所需要的費(fèi)用。
但拿了薪酬的相關(guān)人員（及商業(yè)組織）無(wú)法向出錢(qián)者證明過(guò)程和結(jié)果符合要求的時(shí)候，每個(gè)出錢(qián)人到底有什么辦法實(shí)現(xiàn)自己的知情權(quán)利；進(jìn)而在確認(rèn)物業(yè)管理活動(dòng)缺失情況下使其及時(shí)改正；最終實(shí)現(xiàn)在對(duì)相關(guān)人員實(shí)在沒(méi)有能力改變物業(yè)管理不良的狀況下，盡早將其解聘并重新聘請(qǐng)的目標(biāo)。
如果我們能夠有如下共識(shí)：
認(rèn)可物業(yè)管理是業(yè)主共有物業(yè)的物業(yè)管理，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅是業(yè)主物業(yè)管理活動(dòng)的具體經(jīng)理人（團(tuán)隊(duì)）；
認(rèn)可物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受聘于發(fā)展商或者業(yè)主大會(huì)而不是直接受聘于全體各個(gè)獨(dú)立業(yè)主。
那么，我們就來(lái)看看我國(guó)的物業(yè)管理活動(dòng)中單個(gè)業(yè)主的欠費(fèi)到底是怎么回事。
在我們通常理解的民商事活動(dòng)中，主體一般都是兩個(gè)，即我們常說(shuō)的“合同雙方”或者“平等的民事主體”。但在物業(yè)管理活動(dòng)中，這兩個(gè)平等的民事主體是誰(shuí)呢？很顯然，是委托人－發(fā)展商或業(yè)主大會(huì)和受托人－物業(yè)服務(wù)企業(yè)這兩個(gè)平等民事主體�？芍Ц段飿I(yè)管理費(fèi)的單個(gè)業(yè)主在這個(gè)法律關(guān)系中的法律地位呢？按照我們一般的常識(shí)，單個(gè)業(yè)主是這兩個(gè)主體之外的一群主體，是授權(quán)發(fā)展商（簽署前期物業(yè)管理合同）或業(yè)主大會(huì)（簽署物業(yè)服務(wù)合同）的權(quán)利人（群）。
按照這種法律關(guān)系的確定，單個(gè)業(yè)主的義務(wù)是支付費(fèi)用，對(duì)應(yīng)的權(quán)利則是且僅僅是物業(yè)管理活動(dòng)中該業(yè)主的利益份額而不是全部。份額，就是該業(yè)主所持共有物業(yè)和設(shè)備設(shè)施的份額占全體業(yè)主共有物業(yè)和設(shè)備設(shè)施的份額。簡(jiǎn)單說(shuō)就該業(yè)主房產(chǎn)證上的面積占整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有建筑面積的百分比！
這種關(guān)系的確定，實(shí)際上就告訴每個(gè)業(yè)主：別管共同利益，只管你自己的（份額）部分。也就是說(shuō)，如果你認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有履行物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)盡的合同義務(wù)，那你最多可能得到物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)全體業(yè)主侵權(quán)賠償中應(yīng)該賠償你個(gè)人的那部分。
舉例說(shuō)明：
某區(qū)域，物業(yè)管理費(fèi)2.5元/月平方米。其中保潔費(fèi)用占0.1元/月平方米，保潔員有8名，負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)每月30天的清潔和垃圾清運(yùn)。其中垃圾清運(yùn)工作占所有保潔工作量的1/10。
業(yè)主發(fā)現(xiàn)某一天垃圾沒(méi)有清運(yùn)出去。此時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇傭的保潔公司對(duì)該單個(gè)業(yè)主的侵權(quán)折合金額是多少呢？是一天的垃圾清運(yùn)工作未做而未支出的費(fèi)用中，該業(yè)主已經(jīng)以物業(yè)管理費(fèi)名義交到物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的那部分。具體計(jì)算方法如下：
0.1元/月平方米（用于保潔的費(fèi)用）*1/10（保潔費(fèi)中用于垃圾清運(yùn)的費(fèi)用）/30（一個(gè)月30天計(jì)算）=0.000333333元/平方米。
假如該業(yè)主的房子是200平方米，那因?yàn)橐惶鞗](méi)有清掃垃圾侵犯該業(yè)主的權(quán)利就只有0.0666元！
但一個(gè)小區(qū)假如有10萬(wàn)平方米，那一天不清掃垃圾，保潔公司就白白拿走了33.33元！
從上述例子中我們不難看出，按照我們的習(xí)慣確定的法律關(guān)系，在“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到保潔義務(wù)”的維權(quán)活動(dòng)中，所獲得賠償?shù)膿p失，只是其個(gè)人占全體損失的份額部分（0.0666元）。而其他所有業(yè)主因“并未主張”而分文不會(huì)獲得！更有甚者，要想維這個(gè)權(quán)，還要“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”，即由該業(yè)主舉證證明某日垃圾未清運(yùn)。
簡(jiǎn)單理解《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的有關(guān)法律規(guī)定，要想拿回這33.33元（姑且還不說(shuō)要求對(duì)方賠償），必須得業(yè)委會(huì)代表業(yè)主大會(huì)主張全體業(yè)主的權(quán)利，或者由“業(yè)主共同決定”主張權(quán)利�。ㄐ姨澐蓻](méi)有規(guī)定“全體業(yè)主”主張而用“共同決定”主張）。
在這種關(guān)系中，單個(gè)業(yè)主權(quán)利的維護(hù)，永遠(yuǎn)是不劃算的。他花的成本和他自己獲得經(jīng)濟(jì)利益不對(duì)等。因?yàn)槠渌麡I(yè)主也并為從他的維權(quán)中獲得任何好處，而其維權(quán)所獲得的社會(huì)效益（公益心、社區(qū)知名度等）無(wú)形資產(chǎn)也是零！
因此，我們說(shuō)，在對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)各方主體關(guān)系的傳統(tǒng)習(xí)慣理解中，單個(gè)業(yè)主根本就無(wú)法維權(quán)！
這種傳統(tǒng)習(xí)慣并非因物業(yè)管理而確立，看看我們的國(guó)家，不也是雖然“國(guó)家是人民的”，但少數(shù)人侵犯國(guó)家利益的時(shí)候，單個(gè)的公民就是沒(méi)有辦法維護(hù)包括自己利益在內(nèi)的國(guó)家利益嗎！
所以，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的這種傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)，使得任何一個(gè)業(yè)主在采用“拒交費(fèi)用”的方式維權(quán)時(shí)，無(wú)一例外的以失敗告終。
按照我們對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體關(guān)系的“共識(shí)”，單個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)主張共同利益，而只能主張共同利益中該業(yè)主所占的份額。而共同利益主張權(quán)利人要么是業(yè)主大會(huì)（委托其選舉的業(yè)委會(huì)），要么就是業(yè)主“共同決定”。
按照《物權(quán)法》中的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，維護(hù)每個(gè)建筑物內(nèi)業(yè)主的共同權(quán)利時(shí)，由該建筑物中的業(yè)主共同決定，或者成立該建筑物的業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)委會(huì)還不是難事。但當(dāng)按照《條例》規(guī)定的一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)時(shí)，這種共同權(quán)利維護(hù)組織的成立和運(yùn)轉(zhuǎn)就是非常困難的，以至于根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)成立、運(yùn)轉(zhuǎn)、監(jiān)督、更換的可能性。因此，無(wú)論是以《物權(quán)法》中的“建筑區(qū)劃”為單位，
單個(gè)業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)行為法律關(guān)系的分析提要：按照這種法律關(guān)系的確定，單個(gè)業(yè)主的義務(wù)是支付費(fèi)用，對(duì)應(yīng)的權(quán)利則是且僅僅是物業(yè)管理活動(dòng)中該業(yè)主的利益份額而不是全部
還是以《條例》中的“物業(yè)管理區(qū)域”為單位，只要不按《物權(quán)法》中規(guī)定的區(qū)分所有權(quán)的“建筑物”為單位，那么業(yè)主共同利益的維護(hù)就必將如登天般困難！
因此，不改變這種關(guān)系，不改變?nèi)藗儗?duì)物業(yè)管理活動(dòng)中各主體關(guān)系的錯(cuò)誤、不合理的認(rèn)識(shí)，業(yè)主的維權(quán)就永遠(yuǎn)是一句空話！
解決的途徑有兩條：一是打破《條例》的限制，依照《物權(quán)法》以建筑物為單位建立業(yè)主組織并以建筑物為單位聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 二就是依照《中華人民共和國(guó)信托法》的規(guī)定，在以“建筑區(qū)劃”或“物業(yè)管理區(qū)域”為物業(yè)管理活動(dòng)范圍的前提下，以所有業(yè)主為受益人，以業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)為委托人，建立與物業(yè)服務(wù)企業(yè)為受托人的信托機(jī)制，即《信托法》的框架下，在符合法律規(guī)定的情況時(shí)賦予單個(gè)業(yè)主以委托人（業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)）的權(quán)利。使業(yè)主共同利益得以防微杜漸，從開(kāi)始即被單個(gè)業(yè)主發(fā)現(xiàn)且代表全體業(yè)主主張權(quán)利去糾正，才能真正解決中國(guó)的物業(yè)管理活動(dòng)中的物業(yè)管理水平和業(yè)主需求之間的矛盾。
