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業(yè)主欠交物業(yè)費的原因及應采取的對策闡述
在我國物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)發(fā)展 20 多年后的今天，物業(yè)費收繳已經(jīng)成為困擾物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的難題。業(yè)主在享受服務的同時，少數(shù)人少交、欠交物業(yè)費已經(jīng)阻礙和制約了整個物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展，同樣也影響了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的和諧相處。本文首先闡述了按約服務的物業(yè)管理存在的必然性，進而分析了業(yè)主欠交物業(yè)費的原因，最后提出了解決物業(yè)收費難的對策。
一、物業(yè)管理按約服務是現(xiàn)代商品經(jīng)濟發(fā)展的必然要求
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務收費制度是物業(yè)管理的價值尺度。
物業(yè)管理企業(yè)實行按約服務是現(xiàn)代商品經(jīng)濟發(fā)展的需要，它具有商品經(jīng)濟的非凡屬性，也是現(xiàn)代商品經(jīng)濟發(fā)展的必然要求。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主具有商品（服務）交換關(guān)系，也是服務與被服務的關(guān)系。雙方應確定和遵循一種價值尺度，這種價值尺度就是物業(yè)管理服務收費制度。
�。ǘ┪飿I(yè)收費必須依據(jù)服務合同。
物業(yè)管理企業(yè)收取的管理服務費，是依據(jù)物業(yè)管理服務合同的約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套設施、設備、場地進行管理、維修、保養(yǎng)，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主收取的費用。這種費用的收取，關(guān)系到業(yè)主和使用人的切身利益，關(guān)系到相關(guān)服務的質(zhì)量和程度。物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)費的主要用途 : 管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等 ; 物業(yè)公共部位、共用設施、設備的日常運行和維護費用 ; 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用 ; 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護費用 ; 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護費用 ; 辦公費用 ; 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊 ; 物業(yè)公共部位、共用設施、設備及公眾責任保險費用 ; 經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用等。
（三）規(guī)范物業(yè)管理服務行為。
物業(yè)管理企業(yè)在實施管理和服務的過程中，必須有一定資金作保證，它是企業(yè)正常運作和開展各種特色服務的必要條件。因此，規(guī)范物業(yè)管理服務行為，業(yè)主及時交納物業(yè)費，對于維護企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益，改善業(yè)主的生活質(zhì)量和居住環(huán)境，促進物業(yè)管理市場的良性、健康、有序發(fā)展，起著重要的作用。
二、目前業(yè)主不交物業(yè)費的主要原因
（一）部分業(yè)主對物業(yè)管理的實際內(nèi)涵缺乏了解。
解放后，我國一直普遍實行著低廉價格的租房居住制度，幾十年來，人們已經(jīng)習慣了在這種制度下的生活方式。實行住房商品化和房改后，對私有產(chǎn)權(quán)物業(yè)實行有償管理服務，從普遍意義上來講還屬于一個新興的事物，大多數(shù)人還有一個適應的過程。另外，部分業(yè)主對物業(yè)管理服務了解甚少，不能從全局理解物業(yè)管理是有償服務行為，對物業(yè)管理的熟悉只是停留在理論的層面上。少數(shù)業(yè)主甚至認為 : 物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋（物業(yè)）存在的一切問題，包括建筑的質(zhì)量問題，也全部應由物業(yè)管理企業(yè)負責。所以，一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，就將責任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進而少交、欠交物業(yè)費。他們不十分清楚這些問題是由開發(fā)商、施工單位或因自己裝修不當?shù)雀鞣N原因造成的 ; 居住過程中，出現(xiàn)類似的問題，其責任的主體不是物業(yè)管理企業(yè)，也不屬于物業(yè)管理企業(yè)實際工作職責范圍。
�。ǘ┮恍I(yè)主對物業(yè)管理服務不甚滿足。
物業(yè)管理企業(yè)在實際工作中，沒有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標準，國家、省、市對物業(yè)管理出臺的政策較少， 《 物權(quán)法 》 到目前為止還沒有出臺，對私有物權(quán)如何管理服務等等，還處于探索和完善階段。業(yè)主支付多少物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)做到什么樣的物業(yè)服務標準，如何做到質(zhì)、價相符也沒有統(tǒng)一的要求。因此，造成了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)服務標準和服務范圍的熟悉偏差較大。部分業(yè)主按照自己的想象，事無巨細地要求提供各項服務 ; 而物業(yè)管理企業(yè)只能按照雙方的合同約定、兼顧雙方的利益，根據(jù)物業(yè)管理費的收繳情況，提供相應的物業(yè)服務，無法提供無償?shù)某捣⻊�。對此，部分業(yè)主不予認可。
（三）一些業(yè)主以房屋質(zhì)量問題為由而不交物業(yè)費。
由于少數(shù)開發(fā)商急于趕工期或一些施工單位沒有完全按施工規(guī)范進行施工，使得部分房屋的建筑工程質(zhì)量存在一定的問題，非凡是屋面、陽臺、飄窗、水管等處，存在的問題和缺陷相對較多，業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)后意見較大。面對這些建筑工程質(zhì)量方面的問題，業(yè)主們不知道解決問題的程序和途徑，不知道應該同開發(fā)商、施工單位（在維保期內(nèi)）進行交涉和維權(quán)，而是把一切矛盾、意見和問題統(tǒng)統(tǒng)推向物業(yè)管理企業(yè)，讓他們一攬子給予解決，讓物業(yè)管理企業(yè)代為受過。
�。ㄋ模﹤�別業(yè)主存在僥幸心理，刻意不交物業(yè)費。
物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務具有社會性、整體性，服務的對象是廣大業(yè)主而不是個別業(yè)主，不能因為個別業(yè)主不交物業(yè)費就不進行物業(yè)管理和服務。個別業(yè)
業(yè)主欠交物業(yè)費的原因及應采取的對策闡述提要：個別業(yè)主存在僥幸心理，刻意不交物業(yè)費。物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務具有社會性、整體性，服務的對象是廣大業(yè)主而不是個別業(yè)主
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主在交物業(yè)費上存在僥幸心理，貪圖小利，躲避、逃避或刻意不交納物業(yè)費。
三、解決物業(yè)管理收費難的對策
�。ㄒ唬┘訌娢飿I(yè)管理有關(guān)政策知識的宣傳。
物業(yè)管理服務是一個系統(tǒng)工程，它貫穿于一項物業(yè)的生產(chǎn)、銷售和售后服務等每一個環(huán)節(jié)。為使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)建立良好的、相互依存的和諧關(guān)系，從根本上解[FS:PAGE]決物業(yè)管理收費難的問題，應對業(yè)主加強 《 物業(yè)管理條例 》 和物業(yè)管理有關(guān)收費政策知識的宣傳。物業(yè)費收取的標準、物業(yè)管理服務的標準，應經(jīng)業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)、上級主管部門共同研究，并公布于眾。同時，媒體也要從企業(yè)和業(yè)主的不同角度，全面正確地進行輿論引導，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理服務工作的認知度，讓業(yè)主在享受物業(yè)管理服務成果的同時，明確樹立依據(jù)物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)管理費是全體業(yè)主的法定義務的意識。
�。ǘ┘訌娢飿I(yè)管理企業(yè)自身建設，提高服務質(zhì)量。
物業(yè)管理企業(yè)在現(xiàn)階段應依據(jù)國家頒發(fā)的 《 物業(yè)管理條例 》 加強自身建設，在提高管理服務質(zhì)量上下功夫。首先，從以人為本的角度出發(fā)，以滿足市場需求為前提，認真做好調(diào)查研究，制定出一套符合市場要求的管理機制，使企業(yè)的行為標準化、規(guī)范化。其次，在內(nèi)部管理的細節(jié)上、機制上、服務行為準則上等各方面，切實落實好工作標準；要勇于挑戰(zhàn)自我，按照市場需求不斷創(chuàng)新，向業(yè)戶提供高效、優(yōu)質(zhì)、貼心的服務。引領(lǐng)健康豐富的生活方式，營造文化內(nèi)涵豐富的和諧家園，把細致的工作做到人們的心里去，從而贏得廣大業(yè)主的滿足和認可。同時，加強對物業(yè)管理企業(yè)工作人員的培訓教育，不斷提高思想道德水平，全心全意為業(yè)主服務。
�。ㄈ┯梅墒侄尉S護企業(yè)的合法權(quán)益。
物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)國家、省、市有關(guān)法律規(guī)定，對個別業(yè)主少交、欠交物業(yè)管理費的行為提起法律訴訟，但此項工作要有理有據(jù)。首先，要做必要的交流、溝通 ; 其次，可以發(fā)律師函 ; 再次，還可以通過業(yè)主委員會做工作。對經(jīng)過做各方面工作仍無效果的業(yè)主，只能通過法律訴訟程序，用法律的武器維護廣大業(yè)主的權(quán)益，維護企業(yè)自身的尊嚴和合法權(quán)益。
�。ㄋ模┩_發(fā)單位一起做好房屋驗收、交接工作。
為防止業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，在與開發(fā)商辦理房屋交接驗收的過程中，物業(yè)管理企業(yè)應當嚴格按照規(guī)章制度辦事，認真細致不漏項，對有問題的房屋，要在開發(fā)商處理完畢后再接管。業(yè)主也應增強相應的維權(quán)意識，認真參與驗房工作，把問題盡可能解決在入住之前。
（五）加強同業(yè)主委員會的工作聯(lián)系，加強溝通，交流感情。
在業(yè)主委員會的配合下，共同做好物業(yè)管理服務收費工作。
