淺談如何做一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任

　　一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目能否管好，項(xiàng)目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任起著至關(guān)重要的作用。那么，如何做一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任呢？筆者結(jié)合實(shí)際和相關(guān)資料談一些看法供同行們參考。

　　一、及時(shí)、有效地做好前期介入工作

　�。ㄒ唬┟芮信浜祥_發(fā)商，利用項(xiàng)目開盤和開發(fā)商舉行促銷活動(dòng)的機(jī)會(huì)，展示物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。

　　在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動(dòng)的工作方案。作為項(xiàng)目經(jīng)理，應(yīng)對(duì)秩序維護(hù)、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力等方面進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)。在看樓購(gòu)房人員較多時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)做好車輛有序引導(dǎo)、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時(shí)看樓電梯的應(yīng)急維護(hù)預(yù)案和認(rèn)購(gòu)及簽約區(qū)域的重點(diǎn)看護(hù)等等。

　�。ǘ�）在項(xiàng)目施工階段適時(shí)介入，向開發(fā)商及時(shí)提出合理化建議和要求整改的書面報(bào)告，以減少開發(fā)商資金浪費(fèi)，同時(shí)最大限度地減少日后管理麻煩。

　　1.項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前的主要工作是參與工程施工質(zhì)量的監(jiān)理工作和全面收集項(xiàng)目的各種物業(yè)資料。項(xiàng)目經(jīng)理更應(yīng)對(duì)下列問(wèn)題引起高度重視：

　�。�1）關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、中庭花園（一般指地下車庫(kù)的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無(wú)空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問(wèn)題，且其將給業(yè)主的生活帶來(lái)嚴(yán)重影響，加之日后補(bǔ)救資金巨大。因此，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時(shí)整改，不然后患無(wú)窮；

　�。�2）關(guān)于智能化系統(tǒng)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從滿足小區(qū)實(shí)際需要和日后便于維護(hù)的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應(yīng)商之前，對(duì)供應(yīng)商提出的建設(shè)方案進(jìn)行分析，尤其是方案與項(xiàng)目的不符合之處和不足之處，更應(yīng)有針對(duì)性地提出整改意見；

　�。�3）關(guān)于綠化，項(xiàng)目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從視覺(jué)效果、水土保護(hù)、便于通過(guò)、便于管理和養(yǎng)護(hù)等方面出發(fā)，對(duì)草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。

　�。�4）關(guān)于人車分流的設(shè)施、關(guān)于消防安全的設(shè)施設(shè)備、關(guān)于安全生產(chǎn)的設(shè)施設(shè)備、關(guān)于排污設(shè)施設(shè)備………【此略】

　�。�5）關(guān)于物業(yè)管理用房、員工備勤用房等等【此略】。

　　2．項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收期間的主要工作：

　�。�1）積極參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作，全面了解項(xiàng)目的工程質(zhì)量，爭(zhēng)取參與技術(shù)交底和圖紙會(huì)審工作，為后期管理工作做好充分準(zhǔn)備；

　�。�2）積極做好項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作，與開發(fā)商、建設(shè)單位共同組建驗(yàn)收小組，對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)工程以及綜合使用功能進(jìn)行驗(yàn)收，此階段應(yīng)把握兩個(gè)重點(diǎn)：一是明確交樓雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，更充分地維護(hù)業(yè)主利益；二是對(duì)驗(yàn)收接管中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)跟蹤、督促開發(fā)商或施工單位盡快落實(shí)整改。

　　二、做好大規(guī)模入伙和裝修管理工作，保障小區(qū)免遭二次裝修破壞

　　此階段是對(duì)優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理及其服務(wù)團(tuán)隊(duì)實(shí)力的第一次嚴(yán)峻考驗(yàn)。因此，應(yīng)在入伙前做好各方面可能出現(xiàn)問(wèn)題的應(yīng)急措施，指導(dǎo)思想就是想方設(shè)法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴(yán)格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點(diǎn)：

　　1．主動(dòng)建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出《入伙通知書》，主動(dòng)分解入伙現(xiàn)場(chǎng)聚眾壓力；

　　2．積極配合、會(huì)同開發(fā)商和施工單位對(duì)小區(qū)作一次徹底清場(chǎng)，杜絕各種隱患；

　　3．努力為業(yè)主入伙提供一條龍服務(wù)，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立答疑組和維修小組，隨時(shí)為業(yè)主答疑，并對(duì)聯(lián)合驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行修復(fù)或?qū)�業(yè)主做出明確的維修承諾等；

　　4．及時(shí)與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙程序工作，動(dòng)員業(yè)主盡快收樓；

　　5．若現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應(yīng)按事先準(zhǔn)備的應(yīng)急方案，會(huì)同開發(fā)商及時(shí)把該業(yè)主與其他業(yè)主進(jìn)行分隔，逐個(gè)溝通，盡量避免在現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)群起攻之的局面；

　　6．結(jié)合小區(qū)實(shí)際制定的具有較強(qiáng)操作性的裝修監(jiān)管方案，特別對(duì)小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應(yīng)有明確的責(zé)任界定，千萬(wàn)不能出現(xiàn)模棱兩可的意見；

　　7．嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)的裝修人員，全面實(shí)施持證管理，實(shí)施夜間清場(chǎng)制度，加大對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管頻次，把預(yù)防違章裝修、治安秩序維護(hù)、消防安全、環(huán)境保護(hù)作為監(jiān)管的工作重點(diǎn)。

　　三、規(guī)范運(yùn)作，堅(jiān)持四種意識(shí)

淺談如何做一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任提要：作為項(xiàng)目經(jīng)理，要管好項(xiàng)目，還應(yīng)堅(jiān)持牢記四種意識(shí)：（一）民事法律意識(shí)：前期物業(yè)服務(wù)與管理階段是開發(fā)建設(shè)單位“授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)