聊城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法
各縣（市、區(qū)）物價(jià)局、房地產(chǎn)管理局：
為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[2003]1864號）和省物價(jià)局、建設(shè)廳《山東省物業(yè)收費(fèi)實(shí)施辦法》（魯價(jià)費(fèi)發(fā)[2004]205號）的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定了《聊城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
聊城市物價(jià)局
聊城市房地產(chǎn)管理局
二00五年十一月十六日
附件：
聊城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）
第一條 為規(guī)范城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[2003]1864號）和省物價(jià)局、建設(shè)廳《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》（魯價(jià)費(fèi)發(fā)[2004]205號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
第三條 本辦法適用于聊城市范圍內(nèi)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，并經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)認(rèn)定的物業(yè)管理企業(yè)對住宅及寫字樓、工業(yè)園（區(qū)）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅房屋提供社會(huì)化、專業(yè)化服務(wù)的收費(fèi)行為。
第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。
第五條 市政府價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
縣級政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作（東昌府區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)除外）。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開的原則，以合理成本費(fèi)用為基礎(chǔ)，結(jié)合不同類型物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量確定。根據(jù)物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、質(zhì)量、特點(diǎn)等不同情況，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
（一）為住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)，其收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，可由業(yè)主大會(huì)或其授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本辦法規(guī)定的物業(yè)服務(wù)等級收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度協(xié)商議定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行，并報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門核定。
未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門核定。
（二）實(shí)行前期物業(yè)管理的住宅小區(qū)，按照建設(shè)單位與物業(yè)買受人的約定標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
（三）為寫字樓、工業(yè)園（區(qū)）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅提供公共性物業(yè)服務(wù)，其收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方合同約定，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案。政府價(jià)格主管部門應(yīng)給予規(guī)范和指導(dǎo)。
（四）為滿足部分產(chǎn)權(quán)人、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)，其收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定。
（五）安裝并使用中央空調(diào)、電梯和二次加壓泵等物業(yè)項(xiàng)目的，其機(jī)電設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)屬于代收代繳費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)單獨(dú)設(shè)帳，公布每月耗電量、電費(fèi)總額及分?jǐn)傓k法，并按實(shí)際支出費(fèi)用和約定方式向物業(yè)使用人收取。
第七條 為體現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的原則，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行等級收費(fèi)管理。各等級收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)上下浮動(dòng)幅度為10%。對達(dá)不到等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)住宅小區(qū)其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按四級最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以下確定。收費(fèi)等級由物業(yè)管理企業(yè)提出申請，報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同同級房地產(chǎn)行政主管部門按照《聊城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級評定標(biāo)準(zhǔn)》考核、確定。
住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級評定以住宅小區(qū)為單位，一個(gè)小區(qū)執(zhí)行一個(gè)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。住宅小區(qū)的收費(fèi)等級每兩年評定一次。
第八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計(jì)算。未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。業(yè)主自用的車庫、儲(chǔ)藏室、地下室、閣樓不收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。住宅小區(qū)內(nèi)用于經(jīng)營的場所和住房及改變設(shè)計(jì)用途開展經(jīng)營活動(dòng)的車庫、儲(chǔ)藏室、地下室、閣樓的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，可適當(dāng)高于住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商確定。
第九條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本項(xiàng)目及內(nèi)容包括房屋管理、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等內(nèi)容。
第十條 未經(jīng)價(jià)格主管部門同意，物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名目向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取長期占用性質(zhì)（超過一年以上）的違約金、押金、保證金等。
第十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級，原則上在住宅銷售或入住率達(dá)到60%后評定，對入住率未達(dá)到60%的住宅小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)已按住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理的，由同級價(jià)格主管部門制定試行標(biāo)準(zhǔn)，試行期限一般不超過一年。
第十二條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第十三條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
（六）辦公費(fèi)用；
（七）物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十四條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施收費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
第十八條 政府價(jià)格主管部門對實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅小區(qū)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)定期進(jìn)行核查，凡收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量不符的，予以調(diào)整其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)自用的辦公及生活用水、用電等，應(yīng)單獨(dú)設(shè)表計(jì)量，其費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?
第二十條 裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾，由業(yè)主或使用人按有關(guān)規(guī)定自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費(fèi)；委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運(yùn)收費(fèi)由雙方協(xié)商確定。
第二十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主未按時(shí)交納服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍未交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。
第二十二條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，手續(xù)費(fèi)應(yīng)由委托單位承擔(dān)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第二十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得強(qiáng)行重復(fù)服務(wù)，強(qiáng)行收取費(fèi)用。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)為小區(qū)居民和車輛辦理進(jìn)出小區(qū)的通行證，不得收取費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)也不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域?yàn)闃I(yè)主提供配送、維修、安裝等服務(wù)的外來人員收取包括辦證費(fèi)在內(nèi)的任何費(fèi)用。
第二十七條 住宅小區(qū)內(nèi)沒有專用停車場的，不得收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。設(shè)有專用停車場的，可按規(guī)定收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛看管費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)（具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由同級價(jià)格主管部門另行制定）。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)在向政府價(jià)格主管部門申請確 認(rèn)收費(fèi)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或備案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)分別提供以下資料：
1、工商營業(yè)執(zhí)照；
2、物業(yè)管理資質(zhì)證書；
3、物業(yè)管理委托合同；
4、業(yè)主委員會(huì)章程及成員名單；
5、申請核準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書面報(bào)告；
6、聊城市公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級申報(bào)表；
7、聊城市公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案表；
8、其他相關(guān)材料等。
第二十九條 各級政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)和規(guī)定予以處罰。
第三十條 本辦法由聊城市物價(jià)局、聊城市房地產(chǎn)管理局按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。
第三十一條 本辦法自2006年1月1日起執(zhí)行。此前凡與本辦法不符的，一律以本辦法為準(zhǔn)。
