由住房和城鄉(xiāng)建設部制定的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（以下簡稱《規(guī)則》）于2010年1月1日施行。從總體而言，該《規(guī)則》體系趨于完備，內(nèi)容更加細化，操作性和指導性更強，值得肯定。但是，如果從行政指導文件的明確性和操作性角度來審視，筆者認為《規(guī)則》在某些問題上仍需進一步明確、細化和完善。

一問：業(yè)主委員會選舉辦法應該由“誰”制定？

《規(guī)則》第十七條三項賦予業(yè)主大會“選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員”的權利，但是并沒有明確業(yè)主大會是依據(jù)什么規(guī)則來選舉或更換業(yè)主委員會委員。對于這一疑問，如果結合《規(guī)則》第十二條賦予首次業(yè)主大會籌備組“制定業(yè)主委員會選舉辦法”這一規(guī)定來推斷，可以理解業(yè)主大會應該是依據(jù)籌備組制定的業(yè)委會選舉辦法來行使上述權利。據(jù)此，筆者認為《規(guī)則》第十七條應增加一項業(yè)主大會的權利即：制定“業(yè)主委員會選舉辦法�！睘槭裁礃I(yè)委會選舉辦法應該由“業(yè)主大會”制定，而非由“籌備組”制定？具體原因詳見筆者《籌備首次業(yè)主大會尚存的系列問題》一文，在此不重述。當然，我國《物權法》第七十六條和《物業(yè)管理條例》第十一條也并未明確業(yè)主大會有制定業(yè)委會選舉辦法的權利，而是明確規(guī)定其有選舉、更換業(yè)委會委員的權利，但從該條的立法本意和邏輯判斷，業(yè)主大會只有應先制定業(yè)委會的選舉規(guī)則后，才可能再行使法律賦予其選舉、更換業(yè)委會委員的權利，否則“皮之不存，毛將焉附”？

此外，《規(guī)則》第十七條還賦予了業(yè)主大會制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，以及第十九條規(guī)定了業(yè)主大會議事規(guī)則應對業(yè)主委員會委員的資格、人樓和任期等；業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等作出規(guī)定。筆者認為上述規(guī)定容易使人混淆，它們實際上都是對業(yè)委會的相關工作作出規(guī)定，但是卻被分散制定，不集中、不統(tǒng)一、不方便引用。

建議：（1）《規(guī)則》第十七條增加一項業(yè)主大會的權利：即“制定業(yè)主委員會選舉辦法”。以將業(yè)主委員會選舉辦法的“制定權”歸還由業(yè)主大會行使。（2）將上述業(yè)委會的相關規(guī)定盡量納入一項制定，比如納入“業(yè)主委員會選舉辦法”，這樣就集中統(tǒng)一、簡單明了，便于操作。

二問：業(yè)主代表的人數(shù)規(guī)定有多少“代表性”？業(yè)主代表受托權限為何由業(yè)主大會決定？

《規(guī)則》第二十七條規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以“幢、單元、樓層”為單位，推選一名業(yè)主代表，那么該規(guī)定合理、適當；但如果以“幢、單元”為單位，只能推選“一名”業(yè)主代表，那么該規(guī)定有失妥當。比如一個建有多幢高層建筑的社區(qū)，共有10幢樓，每幢樓有20層、3個單元、300戶業(yè)主，則該社區(qū)共有3000戶業(yè)主。如果按照上述規(guī)定，以“幢”為單位推選一名業(yè)主代表，則該社區(qū)最多可推選10名業(yè)主代表參加業(yè)主大會。那么10名業(yè)主代表3000戶業(yè)主參加業(yè)主大會，這個數(shù)量究竟有多少代表性？如果以“單元”為單位推選一名業(yè)主代表，則該社區(qū)最多可推選30名業(yè)主代表參加業(yè)主大會。那么30名業(yè)主代表3000戶主，這個比例具有廣泛性嗎？

此外，《規(guī)則》第二十八條規(guī)定：“業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權，具體委托內(nèi)容、期限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。”該條對作為受托人的業(yè)主代表的代理權限作出了規(guī)定。筆者認為該條在實際操作中容易被誤解和違法執(zhí)行，因為其規(guī)定業(yè)主委托業(yè)主代表的具體委托內(nèi)容、期限、權限等是由“業(yè)主大會議事規(guī)則”（實際是“業(yè)主大會”）規(guī)定，而非作為委托人的“業(yè)主”本人規(guī)定，這明確違反我國《民法通則》、《合同法》關于委托代表的法律規(guī)定。因為受托人的代理權限、期限等事項只能由委托人授予、第三人無權干涉。

建議：（1）《規(guī)則》第二十七條對以“幢、單元”為單位推選業(yè)主代表的人數(shù)適度放寬，不宜限定為“一名”業(yè)主代表，以確保業(yè)主代表的適度廣泛性。（2）刪除《規(guī)則》第二十八條中“具體委托內(nèi)容、期限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定”一句。

三問：業(yè)委會委員的總人數(shù)上限是否合理？

《規(guī)則》第三十一條規(guī)定業(yè)主委員會由5至11人單數(shù)組成。筆者以為，將業(yè)委會委員總人數(shù)的上限規(guī)定為11人，對于有數(shù)千戶業(yè)主的大型社區(qū)而言，并不妥當。主要理由在于：根據(jù)《規(guī)則》第三十五條的規(guī)定，業(yè)委會被賦予了九項職責，這些職責的工作內(nèi)容其實是非常龐雜和繁重的，尤其是第四項職責：“督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用”；以及第八項職責：“調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛”；這些幾乎構成了業(yè)委會的日常工作�？梢酝茰y，在北京、上海等大城市里，那些有數(shù)千戶住宅的大型社區(qū)（特別是新社區(qū)），其業(yè)委會的日常工作量是非常大的。這類社區(qū)的業(yè)委會即使有11個委員，其中又有多少人有富余的時間和精力來履行上述職責？因此，《規(guī)則》對業(yè)委會委員的總人數(shù)上限實行一刀切的規(guī)定，而且還限定在11人的上限，對于大型社區(qū)而言是不妥當?shù)摹?

建議：《規(guī)則》對業(yè)委會委員總人數(shù)的上限適當調(diào)整，可否根據(jù)社區(qū)的業(yè)主總數(shù)量按照一定比例來確定業(yè)委會委員總人數(shù)的上限。