物業(yè)之家Pm86.com 訊：物業(yè)服務(wù)糾紛案牽涉利益主體多，但在法律適用上各地法院做法不一，為統(tǒng)一全省法院對此類糾紛的裁判尺度，省法院民一庭昨日公布《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（征求意見稿），并于昨天下午召開座談會，邀請部分省人大代表、政協(xié)委員以及省建設(shè)廳、省物價局、省律師協(xié)會、省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會相關(guān)人員、業(yè)主代表等20余人提出意見和建議。
業(yè)委會能代表業(yè)主起訴嗎？
業(yè)主委員會是否具有訴訟主體資格，《物權(quán)法》及有關(guān)司法解釋對此均未作出規(guī)定�？紤]到業(yè)委會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法具有對小區(qū)內(nèi)共同事務(wù)進行管理和監(jiān)督的職責，《意見》明確規(guī)定業(yè)委會具有訴訟主體資格。也就是說，涉及全體業(yè)主共同利益的事項，必須由業(yè)委會作為訴訟代表人進行訴訟，其法律后果由全體業(yè)主共同承擔。業(yè)委會在進行涉及處分業(yè)主權(quán)益的訴訟事項時，必須提交業(yè)主大會的授權(quán)決定。
同時，為充分保護業(yè)主合法權(quán)益，《意見》規(guī)定，業(yè)委會怠于履行職責時，受直接影響的個別業(yè)主可以自己的名義提起訴訟。
超收物業(yè)費法院管不管？
《意見》第10條就違規(guī)收費、超標準收費的問題作出了明確規(guī)定，“2009年10月1日以后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)費超出當?shù)卣块T指導(dǎo)價的最高價格，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費為由提出抗辯或者請求退還超出部分的物業(yè)費的，應(yīng)予支持。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費標準已經(jīng)當?shù)貎r格主管部門核定的除外。”
為何以“2009年10月1日”為界呢？據(jù)解釋，這是為了防止當事人要求返還超標收取物業(yè)服務(wù)費糾紛的大量發(fā)生�！兑庖姟芬�(guī)定，自司法解釋施行后才適用該規(guī)定，當事人如要求返還司法解釋施行前多收取的物業(yè)服務(wù)費的，不予支持。
停放車輛受損物管賠不賠？
《意見》主要以是否收費及是否采取發(fā)卡、登記等管理措施作為是否成立保管合同及是有償保管還是無償保管合同的認定標準。如果收費視為成立有償保管合同，如果僅僅是發(fā)卡、登記，視為成立無償保管合同。
兩者區(qū)別在于，無償保管合同的保管人只有在故意或重大過失致使保管標的毀損滅失時才負違約責任；而有償保管合同中，保管人的一般過失導(dǎo)致標的物毀損滅失時，保管人就應(yīng)負相應(yīng)的違約責任。所謂“重大過失”指如果管理人僅用一般人的注意即可預(yù)見，而怠于注意，就存在重大過失。
拖欠物業(yè)費能不能斷水電？
《意見》規(guī)定，業(yè)主拖欠物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自采取停水、電、氣等措施，造成業(yè)主損害，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止侵害、賠償損失的，應(yīng)予支持。也就說，業(yè)主如果僅僅拖欠物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)采取停水、電、氣等措施。而當業(yè)主拖欠水、電、氣等費用時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)則可以受水、電、氣供應(yīng)機構(gòu)的委托，停止對業(yè)主供應(yīng)水、電、氣等服務(wù)。
