成都市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導意見

成都市房產(chǎn)管理局關于印發(fā)《成都市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導意見》的通知

成房物管〔2005〕14號

各區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理局（辦、所），各房地產(chǎn)開發(fā)建設單位，各物業(yè)管理企業(yè)：

為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理的活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)管理活動依法正常進行，根據(jù)《物業(yè)管理條例》等有關法規(guī)政策的規(guī)定，結合我市實際，現(xiàn)將我局制定的《成都市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導意見》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問題，請及時與我局聯(lián)系。

附件：《成都市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導意見》

二○○五年八月十六日

附件1

成都市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導意見

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理的活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，做好物業(yè)項目管理在退出中的交接工作，保障物業(yè)管理活動依法正常進行，根據(jù)《物業(yè)管理條例》等有關法規(guī)政策的規(guī)定，制定本意見。

第二條 成都市行政區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務合同期滿未續(xù)約或者依法律規(guī)定或合同約定提前解除合同，物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理的，適用本意見。

第三條 退出物業(yè)項目管理應當本著維護社會穩(wěn)定、保證物業(yè)管理正常秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡、防止損失產(chǎn)生的原則進行。

第四條 市房產(chǎn)管理部門負責全市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理過程的監(jiān)督工作。

區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理過程的監(jiān)督、指導工作。

第五條 物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理的，應依法接受物業(yè)項目所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會和相關部門的指導監(jiān)督。

第六條 物業(yè)管理企業(yè)應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行合同約定、本意見規(guī)定的退出程序和相應職責，認真依法做好物業(yè)管理交接工作，保持物業(yè)項目管理的連續(xù)性。

第七條 業(yè)主、業(yè)主大會應當依法有序作出解聘、選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，并保持物業(yè)項目管理的正常有序性、持續(xù)性、長效性，積極維護社會穩(wěn)定。

第八條物業(yè)服務合同期滿，物業(yè)管理企業(yè)不再續(xù)約或者提前解除合同，業(yè)主大會重新選聘物業(yè)管理企業(yè)予以接管的，應當按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作：

（一） 在解除合同90日前，物業(yè)管理企業(yè)應當將擬退出原因、退出時間以書面形式告知業(yè)主委員會，就退出事宜進行協(xié)商，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。

同時，物業(yè)管理企業(yè)應當將擬退出原因、退出時間等書面報送物業(yè)項目所在區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門備案，填寫《物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理情況登記表》，并書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會。

（二） 擬退出物業(yè)項目管理的物業(yè)管理企業(yè)，在未正式退出前，應當繼續(xù)按照物業(yè)服務合同的約定做好物業(yè)服務，積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主應當足額按時交納物業(yè)管理服務費至合同終止之日或經(jīng)雙方確認的實際服務終止之日。

（三） 實行物業(yè)服務收費酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當在解除合同30日前公布物業(yè)管理服務費的收、支狀況，并將預收的超合同期限的物業(yè)服務費用退還給相應業(yè)主。

（四） 物業(yè)管理企業(yè)應當在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列移交事宜：

1、竣工驗收資料。包括竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。

2、技術資料。包括設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等資料。

3、物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件。

4、實施物業(yè)管理期間形成的有關維修、養(yǎng)護、更新、改造等的技術資料。

5、物業(yè)使用、維護、管理所必須的其他資料。如物業(yè)的規(guī)劃、建設的有關資料等。

6、專項維修資金的節(jié)余。

7、所使用的物業(yè)管理辦公用房、清潔用房、儲藏用房。

8、受聘期間用物業(yè)服務費用購置的資產(chǎn)及物品。

物業(yè)管理企業(yè)在征得業(yè)主委員會同意后，也可向業(yè)主大會重新選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理移交，物業(yè)管理企業(yè)之間應做好交接工作，并由業(yè)主委員會監(jiān)督確認。

（五） 新的物業(yè)管理企業(yè)接管后，業(yè)主委員會應當將本條第（四）項所列事宜移交新的物業(yè)管理企業(yè)。

第九條物業(yè)服務合同期滿，業(yè)主大會不再續(xù)約或者合同期內(nèi)業(yè)主大會依約定提前解除合同，業(yè)主大會重新選聘物業(yè)管理企業(yè)接管的，應當按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作：

（一） 在解除合同90日前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議。在召開業(yè)主大會會議15日前，將載明表決與物業(yè)管理企業(yè)續(xù)約或解約等會議內(nèi)容的會議通知書面送交業(yè)主并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

（二） 按業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定實行業(yè)主大會代表制的，業(yè)主代表在參加業(yè)主大會會議３日前，就續(xù)約或解約等事宜書面征求其所代表的業(yè)主意見。業(yè)主的贊同、反對、棄權的具體投票權數(shù)和書面意見應當由本人簽字。業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票表決時，應將業(yè)主本人簽字后的投票意見如實反映。

經(jīng)三分之二以上投票權數(shù)表決通過不再續(xù)約或提前解約的，業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決議后３日內(nèi)，將解約原因和時間書面告知物業(yè)管理企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主應當足額按時交納物業(yè)服務費至合同終止之日或經(jīng)雙方確認的實際服務終止之日。

業(yè)主委員會將解除合同原因、解除時間和表決結果以書面形式報物業(yè)項目所在區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門備案，填寫《物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理情況登記表》，并告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會。

（三） 業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作為招標人通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主委員會應依法組成評標委員會；業(yè)主大會決定通過協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主委員會應將物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理方案提交業(yè)主大會，由業(yè)主大會以會議表決通過；業(yè)主委員會應代表業(yè)主與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。業(yè)主大會應在解除合同前依法完成選聘物業(yè)管理企業(yè)工作。

（四） 業(yè)主委員會按照本意見第八條第（四）項規(guī)定與原物業(yè)管理企業(yè)辦理交接事宜；新的物業(yè)管理企業(yè)接管后，業(yè)主委員會應當將相關資料、賬冊、財務等移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。

第十條因物業(yè)服務合同期滿雙方當事人不再續(xù)約或者提前解除合同，暫未選定新的物業(yè)管理企業(yè)接管的，應當按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作：

（一） 在解除合同60日前，業(yè)主或業(yè)主大會仍未選聘到新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應當及時到物業(yè)項目所在區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門備案，并告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會。

（二） 區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門接到物業(yè)管理企業(yè)備案后7個工作日內(nèi)，應當會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）到物業(yè)項目聽取業(yè)主委員會、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)等的意見，并做好繼續(xù)管理服務的協(xié)調溝通工作。經(jīng)協(xié)調達不成一致的，可暫由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會組織相關專業(yè)服務企業(yè)做好清潔保潔、垃圾清運、綠化維護、秩序維護等日常工作，所發(fā)生的費用由業(yè)主據(jù)實交納。

（三） 原物業(yè)管理企業(yè)應當在退出之日起10日內(nèi)，按照本意見第八條第（四）項的規(guī)定向業(yè)主委員會辦理移交事宜。

新的物業(yè)管理企業(yè)接管后，業(yè)主委員會應當將相關資料、賬冊、財物等移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。

第十一條因前期物業(yè)服務合同期滿雙方當事人不再續(xù)約或者提前解除合同，業(yè)主大會未成立的，應當按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作：

（一） 在解除合同60日前，原物業(yè)管理企業(yè)應當及時到物業(yè)項目所在區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門備案，并告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會。

（二） 區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門接到物業(yè)管理企業(yè)備案后7個工作日內(nèi)，應當會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）到物業(yè)項目聽取業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)等的意見，并做好繼續(xù)管理服務的協(xié)調溝通工作。經(jīng)協(xié)調達不成一致的，可由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會組織業(yè)主在區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門指導下依法按規(guī)定成立業(yè)主大會，或組織相關專業(yè)服務企業(yè)暫時做好清潔保潔、垃圾清運、綠化維護、秩序維護等日常工作，所發(fā)生的費用由業(yè)主據(jù)實交納。

（三） 原物業(yè)管理企業(yè)應當在退出之日起10日內(nèi)，按照本意見第八條第（四）項的規(guī)定，在區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督指導下，向業(yè)主委員會或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會辦理移交事宜。

向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會辦理移交事宜的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會在業(yè)主大會依法成立后，應當與業(yè)主委員會辦理相關移交事宜。

業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)接管后，業(yè)主委員會應當將相關資料、賬冊、財物等移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。

第十二條 物業(yè)管理企業(yè)未按照本意見的規(guī)定退出物業(yè)項目管理的，記入企業(yè)信用檔案作為資質管理的依據(jù)之一，并作為不良行為記錄向社會公布；給業(yè)主造成損失的，還應承擔相應的法律責任。

第十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；導致物業(yè)管理企業(yè)受損失的，由全體業(yè)主承擔相應的法律責任。

業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，依國務院《物業(yè)管理條例》第六十八條規(guī)定處理。

第十四條因物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)管理項目引發(fā)糾紛的，當事人可及時將糾紛依法提交人民法院解決。

第十五條 在物業(yè)管理活動中，因開發(fā)建設單位原因造成的遺留問題，開發(fā)建設單位應依法予以處理，業(yè)主也應依法有序維護其正當合法權益。

第十六條本意見由成都市房產(chǎn)管理局負責解釋。

第十七條本意見自二OO五年九月一日起施行。