隨著房地產進入存量房時代，以保值房屋、提升居住體驗和重塑生活方式為主的房地產后市場開始為人矚目。物業(yè)行業(yè)成為房地產轉型升級的重要業(yè)態(tài)，也是承接房地產價值流動的重要管道。
經過資本風口的洗禮，這個行業(yè)正在不斷地展開視野，重新定價估值。作為最早關注物業(yè)O2O的媒體，《經濟觀察報》通過中國藍籌物業(yè)的大平臺助力行業(yè)的聯動發(fā)展，2016中國藍籌物業(yè)年會以“創(chuàng)新洗禮 重拾初心”為主題，匯聚行業(yè)精英和專家，共同探討物業(yè)發(fā)展的可能性。
以下為中國物業(yè)管理協會會長沈建忠在會上的發(fā)言：
這次會議的主題是創(chuàng)新洗禮，重拾初心。來的都是行業(yè)內比較領先的企業(yè)，尤其在物業(yè)服務創(chuàng)新方面，都有很多讓同行引以為傲的成功案例。
我本人對創(chuàng)新的話題談過一些看法，大多是站在行業(yè)轉型升級角度的一些觀察和思考，缺乏實操的體驗，有點隔靴搔癢的味道。但今年與行業(yè)內同行的交流互動比較頻繁，也有一些調研心得，所以借今天的論壇，再談一點我的思考。
從趨勢看創(chuàng)新
2016年對物業(yè)行業(yè)而言，注定是值得回味的一年。但我相信更多的企業(yè)是在謀劃未來。經濟學家認為創(chuàng)新就是解決未來的問題，通俗講創(chuàng)新是為了追求更美好的未來。今天的演講嘉賓都談到了未來，大變革的時代，未來一定隱藏更多的商機，如果能正確判斷變化趨勢，就能把握創(chuàng)新方向，就一定能順勢而為，事半功倍，這就是我們所說的時勢造英雄。
一是從技術發(fā)展趨勢看。如果用全球化的視野看，中國已經進入到新經濟時代，互聯網技術的快速發(fā)展和成熟，已經滲透到每一個傳統(tǒng)行業(yè)，智能手機的普及，大數據、云計算、人工智能等前沿科技成果的普及和應用，對解決傳統(tǒng)行業(yè)的很多痛點問題帶來了契機。物業(yè)要向現代服務業(yè)轉型，提升產業(yè)集中度，提高服務效率和質量，必須依靠技術進步。所以，中國的新經濟伴隨著互聯網技術的革命，對物業(yè)服務行業(yè)一定會帶來沖擊，同時也帶來機會。
二是從現代服務業(yè)的發(fā)展趨勢看。很慶幸，物業(yè)服務作為現代服務業(yè)的一部分，已經進入中國經濟發(fā)展的第一方陣，從2015年起，服務業(yè)已經躍居國民經濟的第一大產業(yè)，不僅是經濟下行壓力的減震器，也是促進經濟結構調整的助推器，更是孕育新經濟新動能成長的孵化器。從統(tǒng)計局數據看，前三年服務業(yè)的年均增長值，就業(yè)人數增長，稅收增長都是高于其他二個產業(yè)，其中2015年服務業(yè)對新增稅收的貢獻高達80%。
如果從發(fā)達國家第三產業(yè)占GDP比重70%上看，我國目前54%的比重還有很大的增長空間。隨著國家支持現代服務業(yè)政策的落地及商業(yè)制度改革，服務業(yè)發(fā)展?jié)摿⑦M一步釋放，去年企事業(yè)新注冊服務企業(yè)358萬戶，增長24.5%，占全部新登記企業(yè)總數的80.6%，物業(yè)企業(yè)也增加了3萬家左右。我國對外貿易這幾年是下降的，但服務貿易是增長的，2015年進出口規(guī)模創(chuàng)歷史新高，達到了7130億美元，總額已躍居世界第二。另外，服務業(yè)發(fā)展也將成為新興產業(yè)成長的主要動力。2015年規(guī)模以上服務業(yè)中的互聯網及相關服務業(yè)營業(yè)收入增長25%，遠高于同期服務業(yè)9.5%的增速。
三是從消費升級的趨勢看。中國已成為第二大經濟體，人均GDP突破了8千美元，居民消費升級加快是必然的，根據發(fā)達國家經驗，當服務業(yè)比重超過50%后，經濟結構將由工業(yè)主導向服務業(yè)主導轉型，當人均收入達到中等國家后，生活性服務需求將進入高速增長期，特別是涉及幸福產業(yè)，精神享受以及資產管理等方面的服務需求會出現井噴現象。今年跨國旅游中國已成為世界第一，電影票房收入也一再創(chuàng)出歷史新高，王健林更是在美國好萊塢演講時預言，未來中國電影票房收入將占世界的40～50%。而物業(yè)企業(yè)管理的資產規(guī)模是所有行業(yè)中最大的。僅萬科管理的資產規(guī)模就達46000億元。目前大家的共識就是，社區(qū)服務需求將是一座金礦有待開發(fā)。
所以，對物業(yè)行業(yè)整體而言，這是最好的時代。未來尚有100多億平方米的存量物業(yè)有待進入專業(yè)化、市場化服務范疇，每年還有數十億平米的增量，加上大量的公共性物業(yè)的服務外包。光物業(yè)服務這塊蛋糕就非常誘人，何況還有產業(yè)鏈上下游及社區(qū)生態(tài)圈帶來的增值服務。
但是，就某些物業(yè)企業(yè)而言，這可能也是最壞的時代。隨著資本的介入，互聯網技術成果的融合，行業(yè)的分化在加劇，部分企業(yè)對大變化，大趨勢中帶來的紅利缺乏必要的認識和準備，以至于表現得很茫然，對資本的介入持懷疑甚至排斥的態(tài)度，在眼花繚亂的新技術面前表現得裹足不前，或者肓目跟風，錢花了不少，效果卻不明顯。還有些企業(yè)有盲目樂觀情緒，當別人主動要求合作時，只想要好處，不想承擔責任和擔當。如果對這些問題沒有警惕的話，創(chuàng)新動力就難以解決。
從能力看創(chuàng)新
創(chuàng)新能力代表了創(chuàng)新的高度和寬度，也是綜合實力的具體反映。2016年9月，在日內瓦發(fā)布了全球創(chuàng)新指數，中國首次躋身前25強，但同時指出，創(chuàng)新能力不足仍是中國創(chuàng)新的短板。就物業(yè)行業(yè)而言，在人才、資本、技術等要素方面，與其他行業(yè)比尚有差距，創(chuàng)新能力不足的問題可能更加突出。落后不可怕，可怕的是思路閉塞。
中國的財富分配進入了3.0時代，1.0時代誰膽大誰就有機會，2.0時代是新體制與舊體制的對撞，誰跳出舊體制誰就有機會，于是在九十年代初有幾十萬公務員，體制內的大學教授，研發(fā)單位的科學家，工程師下海創(chuàng)業(yè)。王健林、王石、任正非、馮侖等都是那個時代的人物，產生了后來的萬達、萬科、華為等著名的企業(yè)。進入到3.0時代，新思維對舊思維的對撞。出現了馬云，馬化騰等一批具有全球化視野，互聯網思維的人，他們對新技術發(fā)展趨勢對人類的影響，資本、人才等資源配置有新的感悟和認知，對引領消費需求有強烈的自信，對改變世界，改變現有的格局有強烈的使命感，因此認為彎道可以超車，資源共享可以產生價值，與狼可以共舞等等，這些新思維和理念造就了阿里巴巴，騰訊等非常成功的企業(yè)，締造了互聯網上特有稱謂，人數最多的剁手黨、低頭黨王國，也使他們的財富，榮譽達到了難以企及的高度。
物業(yè)行業(yè)要提高創(chuàng)新能力，首先要解決思想解放的問題，思路決定出路。傳統(tǒng)行業(yè)，要打破幾十年形成的固定思維很不容易，但是一旦思路開拓了，其創(chuàng)新的能量就是不可限量的。小平同志兩次南巡，一次80年代初，決定沿海改革開放，一次92年后，對中國人的思想解放起到了極大作用，釋放了巨大的創(chuàng)造力，才有了今天這樣強大的中國。國家如此，企業(yè)也是如此。所以，現在為什么特別強調企業(yè)家的創(chuàng)新精神，一個企業(yè)的好壞，有沒有活力，首先是老板CEO以及管理團隊，你有沒有這種開闊的視野，決定了你的企業(yè)的活力、高度，決定了你能不能吸引到足夠多的優(yōu)秀的員工。
阿里巴巴有個叫蔡崇信的高管，1999年時是一家國際著名投資公司的高管，年薪580萬元，當年馬云的企業(yè)資金鏈已經快斷了，但他本人因為馬云企業(yè)的創(chuàng)新理想而感動，放棄了高薪為馬云打工。每月工資500元人民幣。正是這個人為馬云牽線從日本軟銀獲得2千萬美元的注資，現在無論軟銀還是蔡崇信都是最大的贏家，軟銀在阿里巴巴股票市值在800億美元，蔡的身價也在80億美元，成為臺灣的首富。
我一直認為，一個企業(yè)的創(chuàng)新活力能否得到提升，關鍵在于企業(yè)員工的創(chuàng)造力和執(zhí)行力。著名童話大王鄭淵潔近期在義烏中國絲稠之路經濟帶城市國際論壇有個演講，他講特朗普為什么能當總統(tǒng)，某種程度上是他的孩子幫助他取得勝利，所以他認為觀察一個人，首先看他的孩子。這個道理也適用于觀察一個企業(yè)，如果這個企業(yè)能夠為員工提供一份合適的工作，提供一個持續(xù)的能力培養(yǎng)和提升的平臺，想信企業(yè)員工的內在動力一定能激發(fā)出來，海底撈就是一個成功的案例。前幾天華為在爭取5G國際標準制定主導權方面取得了重大突破，華為是中國最具創(chuàng)新力的企業(yè)，任正非成功的秘密武器就是用一套激勵機制，調動和激發(fā)華為員工的創(chuàng)造力和執(zhí)行力。
最近我去了幾次西貝攸面吃飯，主要是體驗和觀察這家公司創(chuàng)新的變化。在餐飲業(yè)一片蕭條的大環(huán)境下，這家連鎖企業(yè)卻做的紅紅火火，高峰時吃飯還要排隊。我觀察他的員工工作自信心、自主權很大。我們行業(yè)里也有類似的例子。有位老總說辦企業(yè)的情懷，就是要讓他的員工有體面的工作，買得起房子、車子，生得起孩子。這讓員工感到企業(yè)的成長成果與自己努力有關，因此有動力為公司創(chuàng)造價值，同時也是為自己創(chuàng)造價值。這家企業(yè)目前是國內在創(chuàng)新社區(qū)服務綜合互聯網平臺方面最成功的企業(yè)之一。
相反，有一些企業(yè)，一味的追求績效考核，只注重短期效果，用很多的辦法手段甚至金字塔式的監(jiān)督機構，把人當成機器，監(jiān)督它，防止它偷懶，這種看似嚴密的管理，如果得不到員工的認可，就是一種人力資源的浪費。同樣的道理，如果在對待資本、技術等要素問題上，也是采取一種漠然的態(tài)度，躲在風口上，認為是資源的隱形掌控者，幻想資本、技術會自動找上門，光想好處不想擔當和責任，怎么會有創(chuàng)新的動能呢？
這里再講個任正非的故事。他訪問美國給他最大的觸動，就是我們講了這么多年美國是紙老虎，資本主義是腐朽的。他看到的美國是真老虎，美國會經久不衰。因為他看到了美國在對待人才、科技、創(chuàng)新方面的態(tài)度，要比我們強。中國講了幾十年的教育救國，但真正落實的不多。中國的高新技術能夠與美國抗衡的也不多。管理方面，我們的效率要比美國低，內耗嚴重。中國要趕上美國，需要有一大批像任正非這樣，懷有強國情懷，又能善于把各種要素和資源融合好，提升創(chuàng)新能力的企業(yè)家。
關于商業(yè)模式創(chuàng)新
就企業(yè)發(fā)展整體而言，商業(yè)模式創(chuàng)新是最關健的創(chuàng)新。商業(yè)模式有各種標準和非標準的定義，我個人的理解，如果創(chuàng)新能力更多的是考量企業(yè)內部的基礎建設，那么商業(yè)模式創(chuàng)新更多的是考量企業(yè)平衡處理好外部內部的關系，各得其所，共享共贏。哈佛大學有一個已經持續(xù)了七十六年還在繼續(xù)的研究課題，他們從哈佛大學及貧民窟里選擇了724個年輕人，對他們進行持續(xù)的觀察，目前活著的還有60人。其中有一個非常有意思的結論，即社會關系，人際關系對人的一生的快樂健康，財富增長有很大的關聯。這啟發(fā)了我，企業(yè)的商業(yè)模式不就是解決各種社會關系，平衡各種利益關系的嗎！一個好的商業(yè)模式一定可以讓企業(yè)賺到錢，保持持續(xù)發(fā)展的活力，也一定給社會，合作伙伴，競爭對手創(chuàng)造價值。
有一家做了30年的洗衣店老板。最近他已經與我們一家著名的企業(yè)合作，上到了社區(qū)服務平臺。過去他做的很辛苦，很難賺錢，于是他就利用互聯網技術梳理了流程，改變了商業(yè)模式，洗衣按袋計費，不是傳統(tǒng)的按件計費，即每袋衣服不管裝多少件，都是99元，承諾48小時內洗好送到家。通過手機的APP與平臺的連接，創(chuàng)造了新的消費生態(tài)，消費者的體驗更方便，更省錢。去年估值兩個億。這就是一個典型的商業(yè)模式創(chuàng)新。揭示了商業(yè)模式創(chuàng)新對企業(yè)真正有效的，有價值的，就是把各種資源、技術、人力、資本、市場需求能快速而有效的進行商業(yè)整合。
如果用一個時髦的話就是構建生態(tài)系統(tǒng)，互聯網，物聯網的普及，推動了全球范圍內各種要素和資源的流動，物與物，人與人，人與物的連接打破了邊界時空的限制，使每一家企業(yè)都有條件構建生態(tài)系統(tǒng)或參與到一個生態(tài)系統(tǒng)。這樣就可以更準確識別和滿足用戶需求，更有效的找到效率提升和成本降低的路徑，最大限度的體現企業(yè)的核心價值。
由于是在一個激烈的市場環(huán)境中，企業(yè)的基因不同，要找到那個適合自己企業(yè)生態(tài)系統(tǒng)資源與要素組合的模式，并不是容易的事。因為每一個要素都是動態(tài)的，變量的，牽一發(fā)而動全身。既要對未來有比較準確的預判，又要處理好企業(yè)內外的各種利益關系，找到一條比別人更有效的持續(xù)賺錢的途徑方法。成功的企業(yè)都是一樣的，失敗的各有各的原因。這就像人的健康，正常健康人的各項指標都是一樣的，而非健康人情況就千差萬別，某個器官或指標出現異常就會生病。所以企業(yè)出問題，反映在商業(yè)模式上，一定是要素配置，關系處理的某個方面，某個節(jié)點有問題。這種現象在經濟學上就叫木桶理論。
商業(yè)模式創(chuàng)新其實就是個快三步是先烈，快半步是英雄的過程。在我的潛意識里，我把它看作是兩個期望值的加速變現，即企業(yè)賺錢的期望值和企業(yè)發(fā)展目標的期望值，短期效益與長期發(fā)展兼顧。沒有企業(yè)對錢過意不去，但如果把創(chuàng)新簡單理解為追求企業(yè)最大效益就不完全對，曾經有人說把梳子賣給和尚就是最大的商業(yè)成功，從事理上是贏了，但倫理上卻是輸了。
目標與商業(yè)模式創(chuàng)新有密切關系，目標定的高，自然商業(yè)模式要激進甚至顛覆式的，比如滴滴打車，靠大量的補貼吸引用戶體驗擴大市場，行業(yè)里也有企業(yè)想用免物業(yè)費的方式讓用戶體驗更多的增值服務。對任何創(chuàng)新引導的商業(yè)模式，我們應該持開放和敬畏的態(tài)度。當年的巨大中華四大企業(yè)，巨人對華為的模式是很看不起，但他是第一個倒下的。
未來物業(yè)服務行業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新可能會圍繞以下三方面展開，一是基于物業(yè)資產保值增值需求，從單一的物業(yè)服務向生態(tài)產業(yè)鏈延伸的智慧服務；二是基于消費升級需求，應用互聯網、大數據、云計算技術，通過平臺的整合形成的社區(qū)服務生態(tài)圈增值服務；三是基于利益相關方財富分配的需求，資本的運用和介入，促進產業(yè)升級發(fā)展。
中國的物業(yè)企業(yè)已經完成了三方面軍會師，即原來開發(fā)銷售服務轉向市場化、專業(yè)服務第一方陣，原本國有體制下的房管所轉向市場化專業(yè)化服務的第二方陣，原本政府單位自管的后勤服務轉向市場化專業(yè)化管理的第三方陣。這三方面的隊伍，本來以差異化方式進入到市場的，必然要通過商業(yè)模式創(chuàng)新，重新確立差異化優(yōu)勢，在產業(yè)集中度提高的二八原則，強者恒強的商業(yè)邏輯下，使不同的企業(yè)各得其所，實現價值最大化。物業(yè)行業(yè)這幾年在商業(yè)模式創(chuàng)新方面有很多成果，理論研究也頗有建樹，我比較贊成余紹元《扒光物業(yè)管理的商業(yè)模式》中的一些觀點：商業(yè)模式對企業(yè)發(fā)展的影響會大一些。但我也碰到過一些企業(yè)，對與資本的對接、與互聯網物業(yè)聯網如何融合，對合作加盟、企業(yè)兼并收購等，似乎還有一些顧慮和困擾。機會多了，選擇余地大了，有的時候也是個麻煩事。
企業(yè)在商業(yè)模式創(chuàng)新的選擇上，無非三種方向：一是平臺型，二是聯盟型，三是自主型，如果還要有就是混合型了。平臺型只適合少數企業(yè)做，因為技術、資金的要求比較高，風險相對大，但一旦形成物業(yè)服務的生態(tài)鏈及社會服務的生態(tài)圈，就有可能產生顛覆性的效果。
聯盟型的模式現在比較流行，加盟的企業(yè)數量比較多，但對盟主或者領頭的企業(yè)要求比較高，要有品牌，能提供比較好的技術和服務平臺，不僅能帶來效益提升，更要有好的體驗，簡單、開放、兼容、便捷，才能有粘性，同時要具備比較高的對資源整合的能力。
自主型的模式本身要求有一定的品牌影響力和整合資源的能力，這樣將來合作發(fā)展，關聯發(fā)展或者走資本市場，選擇的余地比較大。各種模式之間很難有可比性，就像穿鞋一樣舒服就行。余紹元的放棄、選擇、傳承六字經非常有哲理，有一點是肯定的，每個企業(yè)都必須認真踏實把產品和服務做好，在細分市場上做到極致、卓越，在差異化上下功夫，這樣的企業(yè)將來不管發(fā)生什么情況，都會有價值。
有了這樣的基礎，企業(yè)就可以根據自身的創(chuàng)新能力元素不斷試錯和優(yōu)化商業(yè)模式，為企業(yè)創(chuàng)造價值帶來強大的動能。
