一、 某小區(qū)已經(jīng)入住兩年,業(yè)主投訴:(1)小區(qū)內(nèi)防火防煙門經(jīng)常處于開啟狀態(tài)(2)部分屋頂漏水(3)小區(qū)周圍治安環(huán)境亂。
16、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主投訴的一般程序。(16分)
17、 針對以上三個問題的解決措施。(9分)
二、 某小區(qū)剛?cè)胱,部分業(yè)主反應(yīng)小區(qū)部分墻體滲漏、供暖不足和物業(yè)配套不完善等問題,小區(qū)業(yè)主多次找到物業(yè)公司及開發(fā)商反映和協(xié)商未果。于是部分業(yè)主以串聯(lián)協(xié)商、互相選舉的方式組建了臨時業(yè)主委員會。經(jīng)臨時業(yè)主委員會開會通過,決定號召全體業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費、解除與現(xiàn)物業(yè)公司的服務(wù)合同并選聘新物業(yè)服務(wù)公司。全體業(yè)主支持拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費的決定,新物業(yè)服務(wù)公司也已由臨時業(yè)主委員會以協(xié)議方式確定。業(yè)主通過新聞媒體,使事件引起社會的關(guān)注和強烈反響,部分業(yè)主還圍堵了物業(yè)管理處辦公室。
18、上述有幾點操作違規(guī)之處。(10分)
19、假如你作為本小區(qū)的項目經(jīng)理,你將如何處理當前局面。(20分)
三、 某物業(yè)項目建筑面積29萬平方米,可收物業(yè)服務(wù)費用面積26萬平米,每年計劃成本542萬元,現(xiàn)在進行招投標,有一物業(yè)公司管理項目多層住宅20萬平米,高層住宅20萬平米,別墅4萬平米,該項目投標做了一個物業(yè)費的核算,總共包括以下項目:
(一)人工費:
1、人員工資及按比例計提的保險費用和福利費用:
(1)公司分管項目副經(jīng)理的工資
(2)項目經(jīng)理的工資
(3)社會保險
2、補充養(yǎng)老金
3、項目人員年終績效獎勵
(二)工程保修費
(三)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生材料費
(四)裝修工程垃圾清運費
(五)對社會的愛心捐贈
(六)用于項目的固定資產(chǎn)折舊
(七)項目履約保證金
(八)共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險金
(九)公共區(qū)域維修保養(yǎng)費
(十)公共秩序維護費
問題:
20、按照資質(zhì)管理制度,哪類資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以參加該項目的投標?(2分)
21、根據(jù)該投標物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司管理資質(zhì)等級。(3分)
22、以上費用哪些不能計入物業(yè)管理支出費用(10分)
23、假設(shè)營業(yè)稅及附加的總稅率是5.5%,項目成本利潤率8%,不考慮其他經(jīng)營支出,計算(保留小數(shù)點后兩位數(shù)):利潤;營業(yè)稅金及附加;物業(yè)服務(wù)費總額;物業(yè)服務(wù)費收費標準(元/平方米·月)。(10分)