某大廈座落于市中心，四面緊鄰街道，總建筑面積約9萬平方米，其中裙樓4層建筑面積約2.5萬平方米為百貨商場及超市，A座塔樓28層約2.5萬平方米為四星級酒店，B座塔樓40層約3.5萬平方米為商務(wù)寫字樓，地下室約7千平方米（部分為公共停車場）。大廈全部使用中央空調(diào)。大廈主要機電設(shè)備集中設(shè)于地下室，統(tǒng)一運行管理。大廈建設(shè)單位為某上市公司甲，百貨商場、超市、酒店均由專業(yè)品牌企業(yè)以場地租賃形式經(jīng)營，經(jīng)營區(qū)域內(nèi)全部自行管理。寫字樓已出售了約2.8萬平方米。大廈入住已有半年，使用率達95%，目前該大廈的物業(yè)服務(wù)仍由甲公司負責(zé)。現(xiàn)甲公司在公眾媒體上發(fā)布物業(yè)招標公告，擬聘請一家具有一級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企

業(yè)為大廈提供物業(yè)管理服務(wù)。假設(shè)你所在的物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備投標資格，擬參與投標。

? 問題1、在制定物業(yè)管理方案時，大廈管理服務(wù)的重點有哪些？

? 問題1、設(shè)備設(shè)施管理，公共秩序管理，消防管理。

? 問題2、酒店區(qū)域內(nèi)的客戶服務(wù)是不是物業(yè)管理的范圍？寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作是否由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)？酒店、商場、超市有沒有義務(wù)承擔物業(yè)管理費？ ? 問題2、酒店區(qū)域的客戶服務(wù)不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的范圍；寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)，酒店、商場、超市都有義務(wù)承擔物業(yè)管理費。

? 問題3、在招標中，物業(yè)管理服務(wù)合同為一年，物業(yè)管理費采用包干制，但必須低于招標方的標底。在現(xiàn)場踏勘和由各投標人參加的咨詢答疑會上了解到：①甲公司有意將酒店所在的A座塔樓產(chǎn)權(quán)整體出售給乙公司，半年內(nèi)可能成交；②甲公司要求中標單位提供最完美、最高檔、最全面、超一流的物業(yè)管理服務(wù)；③目前，寫字樓的許多業(yè)主不滿意，認為甲公司的服務(wù)不佳而且物業(yè)管理費（8元∕平方米.月）偏高。請分析有哪些風(fēng)險？

? 問題3、合同期太短，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能虧損；業(yè)主有可能變化，也有一定風(fēng)險；甲公司提出的高標準，低收費的要求會帶來物業(yè)管理的風(fēng)險。

? 問題4.在測算各項費用時，商場、超市的用電量通常比酒店用電量高嗎？ 問題4、商場、超市的用電量通常比酒店用電量高