中國物業(yè)新聞網(wǎng)訊：

物業(yè)公司冬季供暖的準備工作

設(shè)備保障

（1）應(yīng)將管道進行保溫處理，防止管道凍壞。

（2）檢查樓頂機房、水箱間、電梯機房、風機房等部位的供暖、保溫情況，保證該部位供暖設(shè)施完好，防止出現(xiàn)凍壞含水管道、設(shè)備。

（3）對于冬季供暖系統(tǒng)設(shè)備進行徹底檢修：其中包括對熱力板換、熱水循環(huán)泵、新風機組、分布在各部位暖氣以及作為供暖設(shè)備電氣控制部分的檢查、維修、保養(yǎng)，確保供暖設(shè)備完好。

物資保障

冬季供暖前應(yīng)徹底檢查、核實冬季所需物資情況，準備好冬季供暖期間所需要的材料及相關(guān)零部件，以避免因購買材料耽誤維修時間，其中包括熱力板換所需配件、熱水循環(huán)泵備件、新風機組備件以及作為供暖設(shè)備電氣控制部分所需的應(yīng)急處理備件。

人員保障

首先要調(diào)配好供暖設(shè)備運行人員的數(shù)量和質(zhì)量，保證冬季供暖運行人員具備合格的上崗證，自身狀況、精神面貌應(yīng)無任何妨礙熱力運行方面的疾病；人員配備數(shù)量、運行時間嚴格按照國家或行業(yè)規(guī)定去做

制度保障

建立健全涉及冬季供暖工作的各項規(guī)章制度，其中包括：熱力運行崗位值班制度、熱力運行崗位交接班制度、熱力運行崗位巡視制度、門禁制度，要求值班人員認真遵守并嚴格執(zhí)行，定期進行考核。

技術(shù)保障

（1）檢查、核實樓宇自控操作站設(shè)備、設(shè)施是否完好，特別是涉及冬季供暖的各種顯示功能應(yīng)完備、準確，報警裝置應(yīng)完好。

（2）各傳感器、執(zhí)行器、溫度控制器應(yīng)完好。

（3）對采暖水系統(tǒng)進行清洗預(yù)膜，保證系統(tǒng)水質(zhì)合格，防止管道出現(xiàn)腐蝕現(xiàn)象；定期檢查采暖水系統(tǒng)水質(zhì)，合理調(diào)整水質(zhì)結(jié)構(gòu)，確保合格。

安全保障（一）

（1）熱力供暖運行前，部門內(nèi)要召集全體熱力運行人員召開安全會，進行供暖安全教育；落實各項安全責任制，保證設(shè)備及人員安全。

（2）制定或完善熱力站應(yīng)急處理預(yù)案；組織運行人員學習、演練，一旦出現(xiàn)問題能夠做到及時發(fā)現(xiàn)、及時處理、及時聯(lián)系。

（3）應(yīng)在熱力站明顯位置懸掛逃生路線圖；緊急出口標識應(yīng)準確清晰；逃生通道不得鎖門；逃生通道附近應(yīng)無任何障礙。

（4）熱力站一次水供水管道、設(shè)施防燙標識應(yīng)清晰、齊備；管道閥門及保溫應(yīng)完好無損，避免出現(xiàn)運行人員燙傷以及熱量流失現(xiàn)象。

（5）按照檢測計劃，供暖前對系統(tǒng)壓力表、溫度表檢測，確保完好。

（6）熱力站內(nèi)通道區(qū)域嚴禁私拉亂拽懸掛在半空中的各種管、線。

（7）熱力站內(nèi)地漏、泄水溝及排水系統(tǒng)應(yīng)定期檢查，確保完好可用。

（8）熱力站以及附近周邊地區(qū)明顯位置應(yīng)配備足夠的滅火器材。

（9）熱力站運行人員應(yīng)確保電話、對講機以及手機通訊工具完好。

（10）一次管線閥門應(yīng)完好，并在供暖前進行開關(guān)試驗，以便一旦出現(xiàn)異常情況能夠及時關(guān)閉。

（11）熱力公司應(yīng)急處理聯(lián)絡(luò)人員名單電話齊全、有效，異常情況下，對熱力公司應(yīng)急處理的引導路線要清晰，暢通，確保應(yīng)急處理工作能夠順利進行。

服務(wù)保障

努力為客戶提供精細、熱情、周到的物業(yè)服務(wù)是衡量物業(yè)管理服務(wù)水平的重要標志之一，為了保證小區(qū)供暖設(shè)備設(shè)施安全，使客戶直接參與到物業(yè)管理服務(wù)過程中，供暖前采取給重要客戶發(fā)通知或張貼告示的方式提示客戶，一方面提示業(yè)主上班（長時間外出）時將門窗和用電設(shè)施關(guān)閉；另一方面又要提醒客戶不要關(guān)閉末端閥門，使之能夠正常運行，以防止出現(xiàn)末端設(shè)備和管道凍裂現(xiàn)象，另外，對于供暖系統(tǒng)出現(xiàn)的問題能夠做到及時發(fā)現(xiàn)及時解決，避免出現(xiàn)安全責任事故。

維修保障

（1）物業(yè)人員應(yīng)對業(yè)主空置房、公共區(qū)域以及公共區(qū)域的玻璃門窗進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時關(guān)閉、及時報修。

（2）工程人員應(yīng)對公共區(qū)域門窗進行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修復，對于暫時沒有配件的情況，要求在冬季來臨之前徹底解決。

（3）保安人員冬季應(yīng)注意加強對公共區(qū)域樓宇設(shè)施、門窗玻璃以及樓內(nèi)通道門的巡查力度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理、及時匯報。

物業(yè)公司冬季防凍、防漏和防滑工作

一、防凍

冬季的到來，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)首先要做的是防凍。一般來講，應(yīng)注意空置房屋、共用設(shè)施、設(shè)備以及樓道保溫等三個方面。

1、空置房屋的防凍

（1）物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負責看護的空置房屋的防凍。一些開發(fā)商出于對物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的信任和減少看護房屋的麻煩，將沒售出或已售出但沒辦理入住的房屋（特別是商業(yè)網(wǎng)點），交給物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)看護。對于這類房屋，應(yīng)采取如下措施避免上、下水管線受凍出現(xiàn)滲漏跑水現(xiàn)象防凍措施：

① 加強室內(nèi)防寒保溫。對空置房屋的外門窗（包括陽臺門窗）進行檢查，缺失的玻璃應(yīng)補安，確保門窗關(guān)閉嚴實。必要時還應(yīng)將上、下水管線用巖棉等保溫材料進行保溫，對關(guān)閉不嚴的門窗用草墊子、棉門簾進行封檔。不供暖的空置商業(yè)網(wǎng)點，全樓的上、下水主管線都在其室內(nèi)，一旦發(fā)生凍害，受影響的就是全樓的�。ㄓ茫�戶。歷年此類事故已屢見不鮮。因此，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)不能忽視防寒保溫，不要舍不得防寒保溫的投入。

② 建立空房巡視制度。設(shè)專人對空置房屋進行巡視，一般要求三天巡視一次，最長時間也應(yīng)一周巡視一次。三九嚴寒時對重點房屋（如有共用設(shè)施的空置商業(yè)網(wǎng)點）應(yīng)一天巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時報告并及時解決。

③ 建立應(yīng)急機制。入冬前制定出切實可行的應(yīng)急預(yù)案，組建應(yīng)急維修隊，準備應(yīng)急物資材料。無論是夜晚還是節(jié)假日，接到應(yīng)急報告，相關(guān)人員能及時趕到現(xiàn)場，盡快解決發(fā)生的問題。真正做到應(yīng)急不慌，處理得當，修繕及時，避免損失。

（2）開發(fā)商空置房屋的防凍。由于銷售或其他原因，沒有入住的空置房屋，由開發(fā)商負責看護。開發(fā)商注重的是空置房屋及設(shè)施設(shè)備是否丟失，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)則注意的是這些空置房屋不要給他人的權(quán)益帶來損害。所以，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在入冬前應(yīng)該與開發(fā)商進行溝通協(xié)商，確定這些空置房屋冬季看護巡視辦法以及發(fā)生應(yīng)急事件的處理方案。明確雙方處理空置房屋應(yīng)急事件的負責人和聯(lián)系辦法，建立日�？罩梅课菘醋o巡視的雙方聯(lián)系制度。要確�？罩梅课萸闆r清楚，雙方應(yīng)急方案明確，互相聯(lián)系溝通及時，應(yīng)急處理實施快捷。

（3）業(yè)主空置房屋的防凍。無論什么檔次的小區(qū)，業(yè)主空置房屋的現(xiàn)象都普遍存在。這些空置房屋的業(yè)主，大部分缺乏對冬季防凍重要性的認識，疏于對空置房屋的適時查看，同時又不愿意將自己相關(guān)信息告知小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)處或相鄰業(yè)主，致使發(fā)生應(yīng)急事件時聯(lián)系不到空置房屋的業(yè)主。每年冬季空置房屋發(fā)水（暖氣管或上、下水管凍裂等）而找不到業(yè)主的事情都時有發(fā)生，給相鄰業(yè)主帶來了較大損害。對這樣的空置房屋，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在入冬前應(yīng)積極主動找空置房屋的業(yè)主，溝通協(xié)商冬季如何對空置房屋進行查看，建議業(yè)主對上、下水管線等采取保溫措施，確定突發(fā)事件的應(yīng)急解決方案，互相交換聯(lián)系辦法。

同時向業(yè)主告知空置房屋一旦發(fā)生突發(fā)事件，給他人帶來損害時他應(yīng)該承擔的責任。如果空置房屋內(nèi)沒有貴重物品，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)也可以收存業(yè)主的房門鑰匙（需要專人保管），以備突發(fā)事件時使用。

2、共用設(shè)施、設(shè)備的防凍。

進入冬季后，小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備也應(yīng)該做好保溫防凍措施。上、下水管線、消防設(shè)施等大多在樓道內(nèi)或房屋地下室內(nèi)，隆冬時節(jié)很容易發(fā)季凍害：如下水管道凍結(jié)造成下水不通，消防溫感報警器凍裂造成漏水等現(xiàn)象，很多小區(qū)都曾發(fā)生。因此，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要對這些共用設(shè)施、設(shè)備進行保溫。保溫方法可用珍珠巖砌塊圍護或橡膠管、巖棉、棕麻纏綁等。必要時，還可在地下室（或地下停車場）入口處安裝熱風幕設(shè)施。這些保溫措施都是一次投入多年受益。

3、樓道保溫應(yīng)引起足夠的重視。

入冬前應(yīng)將樓道門窗關(guān)閉嚴實，缺損玻璃及時補安。屋面出入口也要封閉嚴實，必要時可加鎖防護。沒有閉門器的樓道門應(yīng)安裝門弓子，以達到樓道門自動回關(guān)。

二、防漏

冬季共用部位的滲漏主要是屋面和外墻面水落管位置。

1、屋面滲漏的防治。

冬季屋面滲漏的主要部位是女兒墻防水檐下和集中排水的排水口兩處位置。究其原因：一是防水檐下卷材粘接不牢有翹起縫隙，在屋面積雪溶化成水超過卷材邊緣時，順著翹起的縫隙向下滲漏；

二是排水口是鐵板焊制，卷材粘貼在鐵板上，冬季寒冷時鐵板與卷材膨脹系數(shù)不同，容易出現(xiàn)卷材翹起的現(xiàn)象。屋面積雪溶化成水流淌時，順翹起之處滲漏。另外排水口窄小，防水施工時有一定困難，防水施工人員疏忽不認真操作，也是引起此處冬季滲漏的原因之一。

冬季屋面滲漏防治的主要方法：

① 在入冬前仔細檢查女兒墻防水檐下卷材有無翹起縫隙，如發(fā)現(xiàn)有縫隙應(yīng)用防水油膏嵌充，以牢固密實為準；

② 仔細檢查排水口鐵板與卷材粘貼是否密實到位，

如發(fā)現(xiàn)不密實或沒到位現(xiàn)象應(yīng)立即用噴燈烘烤或重新粘貼防水卷材；

③ 冬季一旦發(fā)生屋面滲漏，要迅速排除屋面積雪和積水（冰），再仔細清理滲漏之處的冰渣水滴，必要時可用噴燈烘干，而后再填嵌防水油膏。

2、外墻面水落管滲漏的防治。

大多屋面都是有組織排水，冬季屋面積雪溶化成水，

由屋面排水口流入外墻水落管排出。可是外墻的水落管（特別北外墻面上的水落管）溫度很低且又很長，雪水順水落管流下時就凍結(jié)在水落管內(nèi)壁上，一層復一層逐漸成冰堵住整個水落管，繼而膨脹撐破水落管。使得雪水滲漏出來順外墻面流淌，在夜間寒冷時又凍結(jié)在外墻面上。冬季寒冷時外墻面形成冰面層現(xiàn)象隨處可見，即是由此而成。

防治水落管滲漏主要方法：

① 在屋面積雪溶化期間，注意及時清掃排出積水，

并在臨近黑天時，在水落管上部用木棍敲打，將粘結(jié)在水落管內(nèi)壁上的凍層震碎震落，避免冰層越積越厚堵住整個水落管；

② 發(fā)現(xiàn)外墻面上有冰層時，要及時將冰層清理。即能避免冰層墜落傷人，也可減輕或

避免此處墻面春暖花開時發(fā)霉長毛。

三、防滑

冬季，由于天氣寒冷，路面有雪有冰非�；�，人員出行有很大不便。如果一不小心摔倒了，容易摔傷，造成安全事故，因此告知業(yè)主一些冬季防滑小知識，及時做好溫馨提示。

1、人員的防滑：

① 及時清除裝置、道路、樓梯、通道上的積雪、結(jié)冰。

② 在主要通道上設(shè)置防滑設(shè)施，如：防滑毯、防滑墊等。

③ 在存在滑到風險的地方，設(shè)置安全提示標語。

④ 上下樓梯應(yīng)扶扶手。

⑤ 冬季雪天出行應(yīng)穿防滑鞋，在馬路人行臺階上行走。

⑥ 雪天步行速度不要太快，步幅要小，雙手不要揣在兜里，因為上臂來回擺動能起到平衡作用。

⑦ 如果路上真的不小心突然摔倒，盡量別用手腕去支撐地面，因為這種摔倒姿勢最容易造成手臂骨折。一旦摔倒發(fā)生骨折，切不可亂揉亂動，以免加重傷情。應(yīng)用圍巾、木板等工具固定好骨折部位，請求他人幫助或報警，盡快送醫(yī)院治療。

2、汽車的防滑：

① 防滑鏈，在輪胎外層套上一層防滑鏈，就像上面說的在鞋子上套防滑鞋套一樣。相對來講價格比較實惠一些。

② 要是預(yù)算允許，可以換雪地輪胎，為了確保您的輪胎在冬季路面保持良好的抓地和操控性能、保證您駕控之旅的安全，更換成冬季輪胎是有必要的。

3、自行車的防滑：

增加車輪與地面的接觸面積可防止打滑，提醒業(yè)主最好選擇較粗的輪胎。車體不要攜帶過多、過重的物品，騎行過程中，切記不要急剎車，否則會使車輪打滑、失去平衡，雪天出行，還是以慢騎為好。盡量避免急轉(zhuǎn)彎，使自己的重心通過車軸線與地面保持垂直，在道路許可的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)彎半徑越大越安全。自行車防滑增加車輪與地面的接觸面積可防止打滑，因此最好選擇較粗的輪胎。車體不要攜帶過多、過重的物品，騎行過程中，切記不要急剎車，否則會使車輪打滑、失去平衡，雪天出行，還是以慢騎為好。盡量避免急轉(zhuǎn)彎，使自己的重心通過車軸線與地面保持垂直，在道路許可的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)彎半徑越大越安全。