中國(guó)物業(yè)新聞網(wǎng)訊：
新時(shí)代，如何讓城市停車更美好，成為我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中的重要課題。面臨新時(shí)代的挑戰(zhàn)，作為美好生活的場(chǎng)景構(gòu)建者和營(yíng)造者，物業(yè)管理在這其中扮演著什么樣的角色？如何更好地發(fā)揮自身特色，服務(wù)好城市發(fā)展？
停車項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果
近日，我們向業(yè)內(nèi)40家物業(yè)公司的50個(gè)在管物業(yè)項(xiàng)目停車管理情況做了調(diào)查，調(diào)查的項(xiàng)目主要分布在北京、上海、廣州、深圳、天津等市，以及河南、湖南、江蘇、山東、內(nèi)蒙古、湖北等省份。本次調(diào)查的項(xiàng)目面積從1萬平方米到100多萬平方米不等，涵蓋了住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)院等業(yè)態(tài)類型。
從下表可知，調(diào)查物業(yè)項(xiàng)目每一萬平方米的人員配比率約為36.35%即每一百萬平方米配備36名停車管理員。在車位配比方面，如果按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)城市的機(jī)動(dòng)車保有量與停車位總數(shù)最低比例1:1.2，醫(yī)院、商業(yè)綜合體等業(yè)態(tài)類型項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車保有量按照該項(xiàng)目車位使用率來計(jì)算的話，此次調(diào)查項(xiàng)目總車位數(shù)應(yīng)該為49977個(gè)，而現(xiàn)有總車位47227，缺口2750個(gè)，車位總?cè)笨诩s為5.5%。
其中，此次調(diào)查的世華泊郡住宅項(xiàng)目停車位缺口較大，38.82萬平方米的住宅項(xiàng)目，配有1833個(gè)停車位，而業(yè)主汽車保有量卻高達(dá)2870輛，按照最低比例1:1.2計(jì)算，該項(xiàng)目停車位缺口559個(gè)，缺口率達(dá)23.34%。在該項(xiàng)目業(yè)主滿意度調(diào)查中，業(yè)主主要的不滿意見是，要求物業(yè)公司加強(qiáng)一車一位的管理，杜絕一位多車占用他人車位的現(xiàn)象。
（一）停車管理模式運(yùn)用
在管理方式上，此次調(diào)查的50個(gè)物業(yè)項(xiàng)目中，停車管理自管的占絕對(duì)比例，為43個(gè)，占86%；僅有3個(gè)住宅項(xiàng)目、4個(gè)寫字樓項(xiàng)目為托管模式。而采用托管模式的7個(gè)項(xiàng)目里，平均合作年限為2.14年，最長(zhǎng)合作年限也僅為5年。
據(jù)停車行業(yè)巨頭ETCP一位市場(chǎng)部經(jīng)理介紹，在其合作的6300多個(gè)停車項(xiàng)目里，合作期一般在5~8年之間，也有根據(jù)項(xiàng)目服務(wù)需求，簽訂10年及以上合作期的服務(wù)合同。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)、深圳之平管理執(zhí)行總裁余紹元表示，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理合同期一般為3~5年，并且還有很大一部分的合作期僅為一兩年。由此來看，物業(yè)管理合同期短使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)公司的合作期也不長(zhǎng)。
相比國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理合同期，德國(guó)的合同期則更長(zhǎng)，普遍在10~25年。德貝斯特（北京）管理有限公司（德國(guó)投資方是APLEONA國(guó)際，前貝爾芬格國(guó)際）CEO Lukas Funk曾表示，中國(guó)企業(yè)客戶與物業(yè)公司簽訂的合同期往往比較短，這不利于合作雙方的相互了解，更會(huì)降低物業(yè)公司在工具創(chuàng)新及員工培訓(xùn)方面的投入熱情和意愿。同時(shí)，物業(yè)公司也沒有足夠的時(shí)間了解客戶，制定更優(yōu)的服務(wù)方案，做更多的數(shù)字化、標(biāo)準(zhǔn)化等創(chuàng)新投入，“雙方難以發(fā)展成為不可或缺的戰(zhàn)略合作伙伴�！�
此前，我們采訪的多位供應(yīng)商企業(yè)負(fù)責(zé)人也表示，他們會(huì)根據(jù)與物業(yè)公司簽訂合作期長(zhǎng)短情況，為合作項(xiàng)目提供對(duì)應(yīng)的創(chuàng)新改造或創(chuàng)新服務(wù)。誠(chéng)如Lukas Funk所言，管理模式、服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣將很大程度取決于合作期的長(zhǎng)短。
（二）智能設(shè)備使用
在停車管理設(shè)備及軟件系統(tǒng)使用方面，此次調(diào)查的項(xiàng)目大部分使用了智能化的車牌識(shí)別系統(tǒng)，如卡趴智能、格美特-一應(yīng)智能、通通停車、捷順科技、停簡(jiǎn)單、藍(lán)卡科技、紅門智能、科拓、富士智能、道爾智能等停車管理系統(tǒng)及設(shè)備，其中僅有兩個(gè)項(xiàng)目仍在使用傳統(tǒng)的人工開放道閘、人工筆錄等模式。在這兩個(gè)使用傳統(tǒng)管理設(shè)備和模式的項(xiàng)目中，每一萬平方米停車管理人員的配比率為58.48%，相比此次調(diào)查的平均人員配比率高出18.13%。
還是以世華泊郡住宅項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目使用了智能道閘設(shè)備和智能車牌識(shí)別系統(tǒng)，管理人員僅9人，每一萬平方米的人員配比率為23.18%，相比此次調(diào)查的平均值低了近13個(gè)百分點(diǎn)，相對(duì)的人員成本得到控制。而此次調(diào)查中未使用智能管理系統(tǒng)及設(shè)備的兩個(gè)項(xiàng)目中，其中一個(gè)住宅項(xiàng)目面積為3.28萬平方米，卻配備了6名管理人員。
（三）影響業(yè)主滿意度因素
在業(yè)主滿意度方面，此次調(diào)查項(xiàng)目中，共有23個(gè)項(xiàng)目提供了業(yè)主滿意度數(shù)值，平均業(yè)主滿意度為93.66。另外，有36個(gè)項(xiàng)目做了業(yè)主反饋調(diào)查。根據(jù)業(yè)主調(diào)查反饋，影響業(yè)主滿意度的因素主要有：停車位數(shù)量、停車位租金、停車環(huán)境、車牌識(shí)別精準(zhǔn)度、電動(dòng)汽車充電樁數(shù)量、停車規(guī)范、市政道路規(guī)劃等。
首先，停車位少是本次調(diào)查項(xiàng)目中的普遍現(xiàn)象。按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)城市的機(jī)動(dòng)車保有量與停車位總數(shù)最低比例1:1.2，在這50個(gè)項(xiàng)目中，有14個(gè)項(xiàng)目停車位占比低于該比例。
停車位數(shù)量與汽車保有量數(shù)量相對(duì)平衡，甚至盈余的主要為非住宅項(xiàng)目，包括商業(yè)項(xiàng)目、寫字樓項(xiàng)目、商住項(xiàng)目等。以河南楷林物業(yè)管理有限公司在管寫字樓項(xiàng)目楷林國(guó)際為例，其相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)如下圖：
由此可見，楷林國(guó)際項(xiàng)目停車位存在較大缺口，楷林商務(wù)中心北區(qū)、楷林IFC國(guó)際金融中心的停車位有盈余。在車位使用率方面，楷林國(guó)際較楷林商務(wù)中心北區(qū)和楷林IFC國(guó)際金融中心高大約一二十個(gè)百分點(diǎn)。在這3個(gè)寫字樓項(xiàng)目停車管理中，楷林商務(wù)中心北區(qū)的管理模式效果最好。主要原因是：停車場(chǎng)配置車牌自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)，改變了傳統(tǒng)的發(fā)卡模式，提高效率；車庫(kù)誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)，調(diào)節(jié)車庫(kù)通風(fēng)模式及溫度；車場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng)的配置，讓客戶快速尋找空置車位停車；車場(chǎng)設(shè)置人行通道，方便客戶通行，提高安全系數(shù)；車場(chǎng)配置反向?qū)ぼ�，方便客戶快速找尋車輛；自助繳費(fèi)功能，方便客戶，同時(shí)提高出行效率；車輛秩序人員配備電動(dòng)平衡車輛，提高車場(chǎng)巡查及秩序維護(hù)的效率，提升客戶滿意度。
其次，由城市規(guī)劃引起的停車管理問題。西南政法大學(xué)教授程德安認(rèn)為，“根本原因是城市建設(shè)缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)和系統(tǒng)的規(guī)劃。”他進(jìn)一步解釋道：“我們?cè)谶M(jìn)行小區(qū)和商圈規(guī)劃建設(shè)時(shí)，往往只想到給人安張床、給商家騰個(gè)位，沒想到車位；只想到會(huì)有人來購(gòu)物，沒想到有那么多人開車來購(gòu)物。我們看到了汽車對(duì)GDP的貢獻(xiàn)，熱衷于造車、賣車卻忽略了停車，直到停車難全面暴發(fā)�！�
此次調(diào)查中，南京的七彩星城住宅項(xiàng)目，由于小區(qū)地下停車庫(kù)產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商，租、售價(jià)格高，比地面露天停車場(chǎng)車位價(jià)格高了近2倍，小區(qū)業(yè)主承受不起；露天停場(chǎng)車價(jià)格雖較合理，但車位少，滿足不了業(yè)主需求。于是，導(dǎo)致小區(qū)地下停車庫(kù)車位使用率不高，小區(qū)周邊主干道路邊停滿車輛，給小區(qū)消防留下了安全隱患。小區(qū)物業(yè)公司與業(yè)主一直在努力協(xié)調(diào)，希望政府能在小區(qū)周邊開拓露天停車場(chǎng)，增加車位，平衡開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位租售價(jià)格，讓大部分業(yè)主的車有位可停。
最后，車牌識(shí)別不準(zhǔn)確、環(huán)境差及車位租金高也是影響業(yè)主滿意度的主要因素。其中，車牌識(shí)別不準(zhǔn)確主要表現(xiàn)在雨天等惡劣氣候偶有識(shí)別錯(cuò)誤、個(gè)別新能源車牌識(shí)別不穩(wěn)定；環(huán)境差主要表現(xiàn)在地下停車場(chǎng)光線不足，不通風(fēng)、悶熱等；車位租金高的原因多是因?yàn)轫?xiàng)目地處商圈及繁華地段、項(xiàng)目開發(fā)商自持停車場(chǎng)等。
本次調(diào)查除書面調(diào)查外，我們還實(shí)地走訪了北京的多個(gè)住宅、商業(yè)項(xiàng)目停車場(chǎng)。具體調(diào)查如下：
a.住宅項(xiàng)目
在走訪過程中，記者了解到，長(zhǎng)城物業(yè)在管小區(qū)芭蕾雨・悅都項(xiàng)目位于北京房山區(qū)，在去年第三季度開始，業(yè)主及租住人員才逐漸多起來。在小區(qū)東側(cè)與首創(chuàng)・奧特萊斯商場(chǎng)之間，小區(qū)西側(cè)與長(zhǎng)陽公園之間的市政道路上，停放在非機(jī)動(dòng)車道的機(jī)動(dòng)車輛也隨之增多。去年年底，兩條市政道路的非機(jī)動(dòng)車道幾乎完全被洗車占據(jù)。記者觀察到，由于機(jī)動(dòng)車占據(jù)了道路兩側(cè)的非機(jī)動(dòng)車道，影響行人及車輛視線，行人過馬路時(shí)須得走到馬路中觀察，容易引發(fā)安全事故。
由于小區(qū)地下停車位少，小區(qū)大部分業(yè)主只能將車停放在小區(qū)周邊市政道路上，以及停放在奧特萊斯停車場(chǎng)。據(jù)長(zhǎng)城物業(yè)悅都苑項(xiàng)目經(jīng)理李凱介紹，市政道路上的車輛原本一直是45°側(cè)方停放在非機(jī)動(dòng)車道，而這種停放方式會(huì)占用機(jī)動(dòng)停車道。因此，房山區(qū)交通局的警官會(huì)對(duì)此種停車方式給予行政處罰�！艾F(xiàn)在，在長(zhǎng)城物業(yè)及熱心業(yè)主的幫助協(xié)調(diào)下，市政道路上停放的車輛陸續(xù)改變成豎向停放，以減少市政道路占道現(xiàn)象�！�
小區(qū)部分業(yè)主也表示，晚上他們會(huì)將車停放到奧特萊斯停車場(chǎng)里，然后步行回家。此外，部分購(gòu)買不到或租不到小區(qū)地下停車位的業(yè)主，也會(huì)選擇在小區(qū)附近籬笆房地鐵站東側(cè)的地面停車場(chǎng)購(gòu)買停車位，步行往返家和停車場(chǎng)。對(duì)此，李凱表示，雖然商場(chǎng)停車場(chǎng)和地鐵東側(cè)的地面停車場(chǎng)在一定程度上緩解了小區(qū)停車位緊張的問題，但是兩個(gè)停車場(chǎng)與小區(qū)有一段距離，不太方便業(yè)主出行，“我們也正在想辦法解決業(yè)主停車位少的問題，未來可能會(huì)考慮建設(shè)地面立體停車場(chǎng)。”
b.商業(yè)項(xiàng)目
朝陽區(qū)是北京交通最為便捷的地區(qū)之一，同時(shí)也是交通最為擁堵的行政區(qū)之一。其中，位于朝陽北路和青年路交叉口的商業(yè)項(xiàng)目朝陽大悅城，其本身具有的集聚效應(yīng)，讓原本擁堵的地面交通壓力變得更大。
目前，在朝陽大悅城的1855個(gè)車位中，地下停車位1800個(gè)，地面停車位55個(gè)。其中，地面停車位周末及節(jié)假日才對(duì)來商場(chǎng)顧客開放；地下1800個(gè)停車位中，還有200個(gè)停車位為商場(chǎng)劃分給住宅小區(qū)業(yè)主的停車位，使用率約為80%。據(jù)朝陽大悅城車場(chǎng)管理部經(jīng)理袁明介紹，在周末或高峰期，商場(chǎng)會(huì)在確保業(yè)主有車位可用的情況下，向顧客開放這200個(gè)車位中的部分車位，以緩解車位緊張現(xiàn)狀。小區(qū)業(yè)主及商場(chǎng)物業(yè)管理項(xiàng)目部員工可享受停車月卡服務(wù)，其他人員則采用計(jì)時(shí)停車管理。
對(duì)于緩解項(xiàng)目與地面交通壓力方面，朝陽大悅城項(xiàng)目根據(jù)“朝青板塊”車輛和大悅城客流高峰情況，采取了商場(chǎng)地下停車場(chǎng)“潮汐車道”出車的措施，即在平日夜間及節(jié)假日下午離場(chǎng)車流高峰期時(shí)段，將雙車道入口調(diào)整為“出入”共用。朝陽大悅城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李宗正介紹，自項(xiàng)目推出“潮汐車道”的服務(wù)后，以前晚上11點(diǎn)才得到緩解的停車場(chǎng)出車，現(xiàn)在停車場(chǎng)在晚上10點(diǎn)半前便能出車完畢。他認(rèn)為，“這在很大程度上為大悅城吸引了客流�！�
此外，朝陽大悅城打通了商場(chǎng)APP與“停簡(jiǎn)單”停車管理系統(tǒng)的服務(wù)功能，商場(chǎng)顧客可通過下載注冊(cè)商場(chǎng)APP，直接實(shí)現(xiàn)停車?yán)U費(fèi)及“泊車—提物—尋車”一條龍服務(wù)。
停車問題解決方案
要緩解全國(guó)的停車難問題，需從引起問題的根本出發(fā)尋找解決方案。重慶規(guī)劃展覽館規(guī)劃研究中心總經(jīng)理常延聚曾說：“從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言，停車難問題產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)是稀缺資源供需不平衡的矛盾，即有限的車位資源和日益增長(zhǎng)的汽車需求間的矛盾。因此，解決思路主要在于需求側(cè)與供給側(cè)兩種模式。”
整理資料總結(jié)可發(fā)現(xiàn)，停車場(chǎng)建設(shè)滯后、停車需求迅速增大、停車亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重等成為我國(guó)停車場(chǎng)建設(shè)的主要特征，這些特征加重了國(guó)內(nèi)“停車難”問題。此外，停車位數(shù)量本就偏少，再加上停車場(chǎng)內(nèi)反道停車、道間停車、彎道停車、私自加裝地鎖的現(xiàn)象十分普遍；部分停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)不統(tǒng)一，多頭管理；有些停車場(chǎng)甚至挪作他用……這些亂象更是在無形間加重了“停車難”這一頑疾。
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，需求端主要以經(jīng)濟(jì)手段和替代手段為主。前者通過收費(fèi)等形式抑制停車需求，如英國(guó)倫敦為限制車輛進(jìn)入中心城區(qū)，從2000年起提高市區(qū)停車費(fèi)用，且進(jìn)入者要繳納額外的“擁堵補(bǔ)償費(fèi)”。日本于1962年出臺(tái)法律，規(guī)定車主在上車牌時(shí)必須提供車庫(kù)證明，確保在距離住宅直線距離2公里內(nèi)有存車場(chǎng)所，偽造車庫(kù)證明、有車而沒車位都屬于違法行為。
北京市也曾在1998年推行類似的“有位購(gòu)車”制度，但由于出現(xiàn)虛開車位證明亂象，政府無法精準(zhǔn)掌握市區(qū)的車位數(shù)量，這一具有前瞻性的舉措于2004年取消，非�？上�。”程德安說。
有專家認(rèn)為，替代手段重點(diǎn)在打造舒適快捷的公共交通系統(tǒng)，減少私家車的使用頻次。如日本通過修建科學(xué)便利的公共軌道交通，使市民樂于接受，進(jìn)而減少了私家車的使用�！八谐鞘薪煌ㄕ叩某雠_(tái)、資源的配置、設(shè)施的建設(shè)均應(yīng)以落實(shí)‘公交優(yōu)先’為第一要?jiǎng)?wù)�！敝貞c市交通規(guī)劃研究院副院長(zhǎng)周濤說。
但一味抑制需求不能體現(xiàn)以人為本的發(fā)展目的，還應(yīng)從供給側(cè)著手，在不過度限制市民停車需求和不占用過多土地面積之間尋找平衡點(diǎn)。
如，建設(shè)集約化程度高、適應(yīng)性強(qiáng)的立體停車樓，實(shí)現(xiàn)停車空間的縱向合理分布，提高單位土地面積的“車容率”或許是一個(gè)好的解決思路（建立立體停車庫(kù)）。同時(shí)，還可以加強(qiáng)智慧交通的基礎(chǔ)設(shè)施和信息系統(tǒng)的頂層搭建，形成統(tǒng)一的停車信息管理、查詢平臺(tái)，減少因排隊(duì)或?qū)ぼ囄划a(chǎn)生的靜態(tài)擁堵�？梢怨膭�(lì)社會(huì)資本參與公共停車場(chǎng)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)，按照“誰投資、誰建設(shè)、誰經(jīng)營(yíng)、誰受益”的原則，讓市場(chǎng)機(jī)制促使停車行業(yè)向前發(fā)展，提高用戶體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值與商業(yè)價(jià)值的有機(jī)統(tǒng)一。
對(duì)于停車管理來說，使用智能設(shè)備、管理軟件或是降低人員成本、提高管理效率和客戶服務(wù)體驗(yàn)的新思路。以“互聯(lián)網(wǎng)+停車”模式的停車方案受到了市場(chǎng)的追捧，一大批互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)如ETCP、停簡(jiǎn)單等以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)思維突破傳統(tǒng)停車場(chǎng)廠家的壁壘，搶占智能停車的“橋頭堡”，助力解決停車管理問題。而隨著國(guó)內(nèi)智能停車技術(shù)的不斷創(chuàng)新發(fā)展，或許，未來的某一天，我們真的可以如擎天柱一般，通過汽車變形解決“行車”“停車”問題，讓生活更美好！
