(2017年5月27日新疆維吾爾自治區(qū)第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò))
目錄
第一章總則
第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域
第二節(jié)配套設(shè)施
第三節(jié)前期物業(yè)管理與物業(yè)交付
第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與執(zhí)行機(jī)構(gòu)第一節(jié)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)
第二節(jié)業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)
第四章物業(yè)使用
第一節(jié)一般規(guī)定
第二節(jié)房屋裝修與改變用途
第三節(jié)車(chē)庫(kù)與車(chē)位的使用
第五章物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)
第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)
第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
第六章物業(yè)的保修與維護(hù)
第一節(jié)物業(yè)保修、維護(hù)責(zé)任
第二節(jié)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金
第七章老舊住宅區(qū)物業(yè)管理
第八章法律責(zé)任
第九章附則
第一章 總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合自治區(qū)實(shí)際，制定本條例。
第二條自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、委托其他管理人(以下統(tǒng)稱(chēng)物業(yè)管理人)或者自行對(duì)房屋及配套的設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)治理體系，建立物業(yè)服務(wù)綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)發(fā)展與民族團(tuán)結(jié)、平安和諧的社區(qū)建設(shè)。
第四條縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。
規(guī)劃、建設(shè)、公安、消防、價(jià)格、民政、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護(hù)、城市管理、市政公用等有關(guān)部門(mén)，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)有關(guān)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第五條街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理服務(wù)糾紛;居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。
調(diào)解處理物業(yè)管理服務(wù)糾紛納入社會(huì)治安綜合治理的考核內(nèi)容。
第六條街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。
聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，房地產(chǎn)、公安、民政、城市管理等行政主管部門(mén)和居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等各方代表參加，具體解決物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中需要協(xié)調(diào)的問(wèn)題。
第七條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)制定政策，鼓勵(lì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭猩鐣?huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)，采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第八條物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，建立誠(chéng)信檔案，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的自律制度，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)。
第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域
第九條新建建筑按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍，綜合考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施、社區(qū)建設(shè)等因素，合理劃分物業(yè)管理區(qū)域。
分期開(kāi)發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，使用同一配套設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第十條建設(shè)單位銷(xiāo)售房屋前,應(yīng)當(dāng)持建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和地名核準(zhǔn)文件等資料，向縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。
縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，征求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及公安、消防、市政公用等部門(mén)的意見(jiàn)后，劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書(shū)面告知建設(shè)單位。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域在房屋銷(xiāo)售前向房屋買(mǎi)受人明示。
第十一條物業(yè)管理區(qū)域劃定后需要調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照本條例的規(guī)定重新劃分。
第二節(jié) 配套設(shè)施
第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃配建的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施，由政府建設(shè)并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用;配建的供熱交換、變電配電、燃?xì)庹{(diào)壓、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)、公共廁所、消防以及商業(yè)服務(wù)等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)在建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)、備案文件中載明建設(shè)單位、明確產(chǎn)權(quán)歸屬，建設(shè)費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、熱等市政公用設(shè)施、設(shè)備、由建設(shè)單位出資建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)分別與水、電、氣、熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位就供應(yīng)方式、主要技術(shù)指標(biāo)、質(zhì)量保證和使用年限等進(jìn)行協(xié)商，簽訂書(shū)面協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確設(shè)計(jì)、施工要求和材料、設(shè)備選型等內(nèi)容，明確有關(guān)產(chǎn)品供應(yīng)單位參與項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的權(quán)利義務(wù)。
第十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建造的非公益性教育、文化、體育等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)明確投資主體、產(chǎn)權(quán)歸屬。屬于建設(shè)單位所有的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主服務(wù)。
第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)按照方便業(yè)主、滿(mǎn)足物業(yè)管理需要配建物業(yè)服務(wù)用房;物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不低于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的千分之二，除老舊住宅區(qū)外，總面積不應(yīng)少于三百平方米;物業(yè)服務(wù)用房分處設(shè)置的，單處建筑面積不小于五十平方米。物業(yè)服務(wù)用房的水、電、氣、熱應(yīng)當(dāng)獨(dú)立調(diào)控與計(jì)量。
業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，建筑面積不應(yīng)少于三十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入建筑物共用面積分?jǐn)�，建設(shè)費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有。
第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建造的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，計(jì)入容積率且未作為建筑物共有部分進(jìn)行分?jǐn)偟�，建設(shè)單位可以向業(yè)主附贈(zèng)、出售、出租。
下列車(chē)庫(kù)、車(chē)位屬于業(yè)主共有：
(一)計(jì)入容積率且作為建筑物共有部分進(jìn)行分?jǐn)偟?
(二)未計(jì)入容積率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設(shè)備層建造、劃定的車(chē)庫(kù)、車(chē)位;
(三)占用小區(qū)道路、共用場(chǎng)地劃定的車(chē)位。
第十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水、電、氣、熱、通信、有線(xiàn)電視等市政公用設(shè)施應(yīng)當(dāng)敷設(shè)到最終用戶(hù)。
需要加裝二次供水、變電配電、供熱交換、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與有關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位就相關(guān)設(shè)施投資、產(chǎn)權(quán)歸屬等事項(xiàng)進(jìn)行約定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的太陽(yáng)能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設(shè)施，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位投資的除外。
第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付
第十七條建設(shè)單位可以委托物業(yè)管理人管理前期物業(yè)。
業(yè)主大多屬于同一單位的，可以依托單位工會(huì)組織或者生活后勤服務(wù)組織，確定前期物業(yè)管理方式。
使用政府投資或者政府融資的保障性住房，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。
第十八條委托物業(yè)管理人管理前期物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形、房屋質(zhì)量缺陷責(zé)任承擔(dān)等內(nèi)容進(jìn)行約定。
保障性住房項(xiàng)目，前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)應(yīng)當(dāng)符合自治區(qū)的規(guī)定。
第十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定制定前期物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約。
鼓勵(lì)使用前期物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約示范文本。
第二十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售房屋前，向房屋買(mǎi)受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約，房屋買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)約定。
縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約制定的監(jiān)督、指導(dǎo)，依法履行備案管理職責(zé)。
第二十一條建設(shè)單位交付前期物業(yè)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)取得建設(shè)工程竣工規(guī)劃認(rèn)可，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格;
(二)供水、排水納入市政公共管網(wǎng)系統(tǒng)，用電納入市政供電網(wǎng)絡(luò)，安裝計(jì)量裝置符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn);
(三)在城市管道燃?xì)�、集中供熱管網(wǎng)覆蓋區(qū)，按照設(shè)計(jì)完成燃?xì)�、供熱管道敷設(shè)與管網(wǎng)連接，安裝燃?xì)�、供熱分�?hù)控制裝置和計(jì)量裝置，滿(mǎn)足分戶(hù)計(jì)量收費(fèi)要求;
(四)通信、有線(xiàn)電視數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶(hù)，信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位;
(五)安全監(jiān)控裝置或者電梯、鍋爐等特種設(shè)備以及消防供水、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和滅火裝置、消防車(chē)通道等共用消防設(shè)施，檢查驗(yàn)收合格;
(六)按照規(guī)劃完成物業(yè)服務(wù)用房以及停車(chē)庫(kù)、車(chē)位的配建;
(七)按照設(shè)計(jì)完成綠化工程建設(shè)，因季節(jié)原因需延后完成的，建設(shè)單位作出的書(shū)面保證已在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
分期建設(shè)的項(xiàng)目，建成區(qū)應(yīng)當(dāng)符合前款規(guī)定，并與施工區(qū)設(shè)置隔離設(shè)施。
第二十二條建設(shè)單位交付前期物業(yè)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理人移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，分戶(hù)驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;
(二)共用設(shè)施清單及其安裝、使用和保養(yǎng)、維修等技術(shù)資料;
(三)園林施工圖、樹(shù)種清單;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(五)業(yè)主名冊(cè);
(六)法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方約定交付的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止的,物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房及前款所列資料移交給業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與執(zhí)行機(jī)構(gòu)
第一節(jié)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)
第二十三條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
尚未申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，但基于法律規(guī)定、法院或者仲裁委員會(huì)法律文書(shū)、征收補(bǔ)償決定、繼承或者受遺贈(zèng)、合法建造以及基于合同關(guān)系的占有房屋的物業(yè)使用人，適用本條例關(guān)于業(yè)主的規(guī)定。
業(yè)主對(duì)房屋專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分，依法享有共有權(quán)和共同管理權(quán)，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù);業(yè)主不得以放棄權(quán)利不承擔(dān)義務(wù)。
第二十四條建設(shè)單位或者其委托的物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況及時(shí)報(bào)送縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，并抄送居民委員會(huì)、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)成立會(huì)議：
(一)業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上;
(二)業(yè)主已入住戶(hù)數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上;
(三)自首位業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且已入住戶(hù)數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。
第二十五條符合召開(kāi)業(yè)主大會(huì)條件的，縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)接到建設(shè)單位、業(yè)主或者委托的物業(yè)管理人的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到通知之日起六十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組由街道黨工委、辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、人民政府和業(yè)主、居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表七人以上十一人以下單數(shù)組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示其成員名單和工作職責(zé)。
第二十六條業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
(一)確認(rèn)業(yè)主身份、戶(hù)數(shù)及所持有專(zhuān)有部分建筑面積;
(二)確定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)成立會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(四)確定業(yè)主大會(huì)表決權(quán)計(jì)票方法;
(五)提出業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)選定方案、入選條件，公布執(zhí)行機(jī)構(gòu)人員名單或者提出候選人名單和選舉辦法;
(六)需要在業(yè)主大會(huì)成立會(huì)議上決定的其他事項(xiàng)。
籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)成立會(huì)議召開(kāi)十五日前，將前款規(guī)定的事項(xiàng)書(shū)面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;業(yè)主對(duì)公告事項(xiàng)提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)成立會(huì)議。
籌備組召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十七條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)的，可以委托代理人參加，并出具委托書(shū)，明確委托事項(xiàng)、權(quán)限、期限等。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少，全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。
第二十八條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約;
(二)選舉或者更換業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)成員;
(三)選擇物業(yè)管理方式，選聘和解聘物業(yè)管理人;
(四)籌集和使用共有部分、共用設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(六)決定改變共有部分的用途，利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及經(jīng)營(yíng)收益的分配與使用;
(七)決定業(yè)主大會(huì)與業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及執(zhí)行委員工作報(bào)酬;
(八)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他共有和共同管理的事項(xiàng)。
前款第四項(xiàng)至六項(xiàng)的決定，除本條例另有規(guī)定外，需經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;其他事項(xiàng)的決定，需經(jīng)專(zhuān)有部分占總建筑物面積過(guò)半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半的業(yè)主同意。
第二十九條業(yè)主大會(huì)投票權(quán)數(shù)按下列方式確定：
(一)業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分?jǐn)?shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分為一人，未交付的部分，以及同一產(chǎn)權(quán)人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計(jì)算;
(二)專(zhuān)有部分建筑面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記的建筑面積計(jì)算;尚未登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)建筑面積計(jì)算;尚未實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的建筑面積計(jì)算。
第三十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定事項(xiàng)可以采用集中投票表決的方式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的方式。
采用書(shū)面征求意見(jiàn)方式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交業(yè)主簽收;無(wú)法送交業(yè)主簽收的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并設(shè)置密封箱回收業(yè)主意見(jiàn)，公示期不得少于十五日。
第三十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元為單位推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面征求所代表的業(yè)主的意見(jiàn)，并經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)。
第三十二條未參加表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第三十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議每年至少召開(kāi)一次。有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形的。
第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)
第三十四條業(yè)主大會(huì)可以選舉業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。未依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征求該物業(yè)管理區(qū)業(yè)主意見(jiàn)并取得過(guò)半數(shù)業(yè)主書(shū)面同意后，指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)所在地社區(qū)居民委員會(huì)臨時(shí)代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)是：
(一)召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與物業(yè)管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理人履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(六)組織監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用;
(七)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(八)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第三十五條業(yè)主委員會(huì)由五至十一人單數(shù)業(yè)主組成，設(shè)主任、副主任和若干執(zhí)行委員和候補(bǔ)委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過(guò)五年，業(yè)主委員會(huì)委員可連選連任。
第三十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)管理區(qū)域所在地的縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提交下列備案資料：
(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議;
(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
受理備案的部門(mén)自收到備案資料之日起十日內(nèi)，對(duì)備案資料進(jìn)行核查，并書(shū)面征求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見(jiàn);符合規(guī)定的，予以備案登記，出具備案證明和業(yè)主委員會(huì)刻制印章的證明。
備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)到備案部門(mén)辦理備案變更。
第三十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定及議事規(guī)則召開(kāi)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者副主任主持，有三分之二以上委員出席，做出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。
第三十八條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議做出的決定，應(yīng)當(dāng)在做出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。
業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主大會(huì)會(huì)議、委員會(huì)會(huì)議的資料、記錄，有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以解釋、答復(fù)。業(yè)主要求出具書(shū)面答復(fù)意見(jiàn)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具。
第三十九條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)九十日前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。
根據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)決定，可以委托審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)財(cái)物狀況進(jìn)行審計(jì)。換屆后，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第四十條業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：
(一)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);
(二)非法索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)管理人或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬;
(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)管理人減免其個(gè)人物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(四)其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。
第四十一條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)過(guò)半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)終止其委員資格：
(一)超越職責(zé)權(quán)限或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議、決定，不履行委員職責(zé)的;
(二)違反本條例第四十條規(guī)定的;
(三)不適合擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的其他行為;
業(yè)主委員會(huì)委員以書(shū)面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求或者不再是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，其委員資格自行終止。
第四十二條業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理的，應(yīng)當(dāng)就管理負(fù)責(zé)人、管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)、人員雇傭等事項(xiàng)共同作出約定。
第四章 物業(yè)使用
第一節(jié) 一般規(guī)定
第四十三條物業(yè)使用應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)的決定，妥善處理相鄰關(guān)系，不得違背社會(huì)公德，損害公共利益和他人的合法權(quán)益。
第四十四條違反管理規(guī)約有下列行為之一的，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理人有權(quán)對(duì)行為人進(jìn)行勸阻、制止，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨礙、賠償損失：
(一)任意棄置垃圾、拋擲雜物、排放污水的;
(二)擅自占用物業(yè)共有部分的;
(三)產(chǎn)生噪音、振動(dòng)對(duì)相鄰業(yè)主造成不利影響的;
(四)其他違反管理規(guī)約的行為。
第四十五條物業(yè)使用中不得實(shí)施下列行為：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、共用設(shè)施用途的;
(二)擅自改變房屋用途或者對(duì)原有建筑物加層、改建、擴(kuò)建的;
(三)非法處分或者占用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;
(四)侵占、損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地、公共綠地、共用設(shè)施的;
(五)擅自改動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大承重墻原有門(mén)窗尺寸，降低抗震、消防、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的;
(六)損壞屋面、樓層防水，擅自改裝燃?xì)�、熱力管線(xiàn)、設(shè)施，超出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)增加樓面荷載的;
(七)違法存儲(chǔ)、堆放易燃、易爆、危險(xiǎn)化學(xué)、放射性物品，違法排放有毒、有害物質(zhì)或者超標(biāo)排放噪聲污染環(huán)境的;
(八)違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品或者架設(shè)戶(hù)外廣告，在沿街陽(yáng)臺(tái)外晾曬衣物、堆放物品等影響市容市貌的;
(九)占用、堵塞消防通道、消防施救場(chǎng)地，違反消防安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范安裝設(shè)施、設(shè)備的;
(十)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定，危及公共利益和他人合法權(quán)益的行為。
物業(yè)管理人發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止并報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)。
第四十六條規(guī)劃、建設(shè)、公安、消防、價(jià)格、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護(hù)、城市管理、市政公用等有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)、治安、消防、價(jià)格、特種設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，公布受理方式、程序和期限，依法及時(shí)處理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法行為。
第四十七條業(yè)主出租房屋及車(chē)庫(kù)、車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)在租賃合同中載明承租人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)，并將承租人、租賃期限、物業(yè)服務(wù)和水、電、氣、熱等費(fèi)用交納的約定等情況，書(shū)面告知業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理人。
第二節(jié) 房屋裝修與改變用途
第四十八條業(yè)主進(jìn)行房屋裝修，應(yīng)當(dāng)將裝修內(nèi)容、計(jì)劃工期、裝修工程負(fù)責(zé)人姓名、聯(lián)系方式等告知相鄰業(yè)主、物業(yè)管理人。
物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)就下列事項(xiàng)與業(yè)主簽訂書(shū)面協(xié)議：
(一)裝修施工的時(shí)間;
(二)裝修垃圾的處置與清運(yùn);
(三)電梯使用、共用部分臨時(shí)占用等注意事項(xiàng);
(四)樓頂、窗外、陽(yáng)臺(tái)安裝設(shè)施、設(shè)備、護(hù)欄等的要求;
(五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的行為;
(六)違約責(zé)任。
第四十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、市政公用建筑和物業(yè)服務(wù)用房，不得擅自改變用途。
有下列情形之一確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理相關(guān)手續(xù)：
(一)因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整，公共服務(wù)設(shè)施、市政公用建筑和物業(yè)服務(wù)用房超出配建要求和使用需要的;
(二)水、電、氣、熱等的供應(yīng)方式、技術(shù)等發(fā)生變化造成原有公共服務(wù)設(shè)施閑置的;
(三)建筑物共用設(shè)備層等閑置的。
第五十條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約，主動(dòng)與有利害關(guān)系的業(yè)主溝通，也可請(qǐng)求業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)予以協(xié)助，并經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主書(shū)面同意。
第五十一條住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)、改造的，在符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防、特種設(shè)備安全管理等法律、法規(guī)的規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求的前提下，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
第三節(jié) 車(chē)庫(kù)與車(chē)位的使用
第五十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。車(chē)庫(kù)、車(chē)位總量少于業(yè)主總數(shù)或者需要數(shù)的，應(yīng)當(dāng)在臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約中明確取得車(chē)庫(kù)、車(chē)位的方法。
車(chē)庫(kù)、車(chē)位滿(mǎn)足業(yè)主需要后，可以向物業(yè)管理區(qū)域以外的其他人出租，但不得出售，除管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)另有規(guī)定的外，出租期限一次不超過(guò)十二個(gè)月;租賃合同期滿(mǎn)后，業(yè)主有新增需要的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿(mǎn)足。
第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車(chē)庫(kù)、車(chē)位尚有空余的，物業(yè)管理人不得占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地設(shè)置車(chē)庫(kù)、車(chē)位。
確需占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地劃定車(chē)位，不得占用消防車(chē)通道、消防車(chē)登高操作場(chǎng)地，不得遮擋消火栓，不得堵塞疏散通道、安全出口。
