物業(yè)管理師交流：如何規(guī)避物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

精品學(xué)習(xí)網(wǎng)整理物業(yè)管理師交流：如何規(guī)避物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，希望能夠?qū)Ω魑豢加?012年備考有所幫助。

提高企業(yè)依法服務(wù)的法律意識(shí)

法律法規(guī)是企業(yè)從事市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本準(zhǔn)則，物業(yè)服務(wù)具有公共服務(wù)的屬性，服務(wù)周期長(zhǎng)，服務(wù)內(nèi)容多樣，服務(wù)對(duì)象廣泛且具有不特定性，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系更為復(fù)雜，其過(guò)程中涉及的法律關(guān)系也更為復(fù)雜多樣。無(wú)論是從經(jīng)營(yíng)管理的角度，還是從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的角度，提升法律意識(shí)、深刻理解并嚴(yán)格按照法律法規(guī)辦事、學(xué)會(huì)運(yùn)用法律的武器維護(hù)自身權(quán)益，都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的根本之道�！段餀�(quán)法》、《合同法》、《民法通則》、《民事訴訟法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《侵權(quán)責(zé)任法》，各類司法解釋與實(shí)施細(xì)則、地方性法規(guī)、行業(yè)涉及的其它法律法規(guī)等都在此列。

提高企業(yè)法律意識(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先要培養(yǎng)和聘用專業(yè)人士，幫助企業(yè)做到了解和熟悉物業(yè)管理及相關(guān)法律法規(guī)，特別要明白法律法規(guī)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些強(qiáng)制性要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在各類行為中有哪些權(quán)利與相對(duì)應(yīng)的義務(wù)，明確物業(yè)管理活動(dòng)中各主體的法律責(zé)任;其次，通過(guò)企業(yè)法制化建設(shè)，理順與政府、物業(yè)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用者以及相關(guān)職能部門的法律關(guān)系，依法維護(hù)物業(yè)管理各方權(quán)利人的合法權(quán)益，依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的對(duì)象是廣大業(yè)主，要使廣大業(yè)主支持和理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作、正確認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與自身的責(zé)權(quán)利關(guān)系，就要肩負(fù)起宣傳相關(guān)法律法規(guī)的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)區(qū)內(nèi)，應(yīng)利用有利條件和機(jī)會(huì)，使業(yè)主明確其繳納的物業(yè)管理費(fèi)用購(gòu)買的服務(wù)類型、種類、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等內(nèi)容，使雙方共同按照合約和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定行事，從而規(guī)避業(yè)主方提出的超出物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任范圍或能力范圍的要求，同時(shí)避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。最后，就是在出現(xiàn)訴訟的情況下，最大限度地保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠運(yùn)用法律武器保護(hù)自身的權(quán)益。

重視物業(yè)服務(wù)合同的作用

合同是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下約定合約雙方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任范圍的最重要依據(jù)。謹(jǐn)慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的重要基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)應(yīng)著重注意：在服務(wù)合同中，如果委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限約定不明或承諾過(guò)度，會(huì)帶來(lái)很多不必要的麻煩;本著權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則，在賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理整個(gè)小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時(shí)，也要明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主所承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任，例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任;對(duì)于停車場(chǎng)停車，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù);對(duì)于違反消防規(guī)定的業(yè)主，對(duì)其造成的后果應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任等等，對(duì)違約責(zé)任的約定要具有實(shí)用性和可操作性。反之，責(zé)任義務(wù)不能得到明確將留下長(zhǎng)久的隱患，實(shí)踐中，服務(wù)期內(nèi)業(yè)主發(fā)生的損失或侵害，幾乎毫無(wú)例外都要?dú)w罪到物業(yè)服務(wù)公司沒(méi)有履行或沒(méi)有正確履行義務(wù)上面。具體到合約內(nèi)容上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對(duì)不確定性的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)盡量避免使用承諾性的語(yǔ)言，而代之以責(zé)任義務(wù)的清楚描述。

嚴(yán)格按合同履行義務(wù)并保留相關(guān)證據(jù)

物業(yè)服務(wù)合同一經(jīng)簽訂，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須嚴(yán)格按規(guī)定履行自身義務(wù)，毋庸置疑，規(guī)范的物業(yè)服務(wù)對(duì)保證物業(yè)的安全有序運(yùn)行意義重大，而在實(shí)踐中，很多物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、侵權(quán)責(zé)任的發(fā)生確實(shí)與物業(yè)服務(wù)公司未能良好盡到其責(zé)任有直接或間接的關(guān)系。按合同履行義務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的前提。在此基礎(chǔ)上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)做到的服務(wù)，一定要妥善保留記錄。按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條“對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任”的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)公司是否按約定履行了義務(wù)，由物業(yè)服務(wù)公司負(fù)舉證責(zé)任。因此，在實(shí)際訴訟中，如果物業(yè)服務(wù)公司沒(méi)有證據(jù)證明自己履行義務(wù)，法官會(huì)認(rèn)定其沒(méi)有履行義務(wù)。所以對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，保留記錄和履行義務(wù)同樣重要，例如，如果物業(yè)管理合同約定對(duì)車庫(kù)進(jìn)行每小時(shí)一次的巡視，就要設(shè)計(jì)相應(yīng)的流程，使履行義務(wù)的行為能夠固定下來(lái)，將來(lái)作為證據(jù)使用。如制定巡視活動(dòng)記錄表，每巡視一次都要進(jìn)行簽名記錄，或要求巡視人員每次巡視時(shí)特意在攝相探頭前經(jīng)過(guò)，保證攝相的正面清晰，視頻軟件要能夠同時(shí)在圖象上顯示時(shí)間，以證明按時(shí)履行了義務(wù);如果物業(yè)服務(wù)合同約定對(duì)所有進(jìn)出小區(qū)的外來(lái)人員進(jìn)行登記，就要要求登記人員簽名并將登記記錄妥善保存。

避免顯失作為、過(guò)錯(cuò)明顯情況的發(fā)生

在業(yè)主因盜竊、火災(zāi)等各種無(wú)法預(yù)見(jiàn)的事情遭受各種損失后，即使這種損失與物業(yè)服務(wù)沒(méi)有直接的聯(lián)系，如果有證據(jù)表明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在明顯的過(guò)錯(cuò)、失責(zé)，那么一旦發(fā)生訴訟，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也將面臨承擔(dān)賠償損失的責(zé)任�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任�！钡谒氖�七條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。”以上規(guī)定，是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損害法律責(zé)任的原則性規(guī)定，它實(shí)際上是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)“預(yù)警”。

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的幾點(diǎn)建議

筆者所在公司成立10余年來(lái)，管理項(xiàng)目眾多，迄今未發(fā)生服務(wù)項(xiàng)目的法律糾紛、訴訟等。面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，筆者總結(jié)了幾條經(jīng)驗(yàn)：注重企業(yè)自身商業(yè)信譽(yù)的維護(hù)，同時(shí)在市場(chǎng)拓展過(guò)程中，重視考查合作對(duì)象的規(guī)模、業(yè)績(jī)及信譽(yù)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，良好的商業(yè)信譽(yù)是參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、建立合作關(guān)系的前提，也是降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)有效手段;企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、依法服務(wù)，并聘請(qǐng)執(zhí)業(yè)律師作為企業(yè)法律顧問(wèn)從事與法務(wù)相關(guān)的工作，幫助企業(yè)熟悉法律、嚴(yán)格按法律規(guī)則辦事;簽訂合同過(guò)程中執(zhí)行嚴(yán)格的評(píng)審程序，科學(xué)分析自身履約能力、風(fēng)險(xiǎn)等各種因素之后進(jìn)行決策。訂立合同后，嚴(yán)格按合同約定提供服務(wù);注重規(guī)章制度、記錄表格的運(yùn)用與管理，在管轄的所有項(xiàng)目執(zhí)行統(tǒng)一的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全管理標(biāo)準(zhǔn)，確保服務(wù)流程、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，服務(wù)記錄完整可信，有據(jù)可查。