物業(yè)管理師：完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的思考

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物業(yè)管理作為一種社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的服務(wù)產(chǎn)品，對(duì)其提供者——物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施必要的資質(zhì)管理，已成為一種共識(shí)。在法律法規(guī)層面，《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《資質(zhì)管理辦法》)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2007年頒布，并于當(dāng)年施行。

可以說，《資質(zhì)管理辦法》的實(shí)施有效地改善了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)環(huán)境，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)人制度。但是，隨著行業(yè)的發(fā)展和物業(yè)管理實(shí)踐的豐富，出臺(tái)更為細(xì)化的《資質(zhì)管理辦法》配套規(guī)范日益成為亟待解決的問題。

資質(zhì)等級(jí)劃分應(yīng)該更清晰

《資質(zhì)管理辦法》明確要求各資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須符合相應(yīng)的一些條件。比如，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)要符合如下條件：

1.注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上;

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技：術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100%;

(1)多層住宅200萬(wàn)平方米;

(2)高層住宅100萬(wàn)平方米;

(3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬(wàn)平方米;

(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 50萬(wàn)平方米。

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

其實(shí)，在《資質(zhì)管理辦法》規(guī)定的三個(gè)資質(zhì)等級(jí)中，只是在注冊(cè)資本、人員配置、管理類型及管理面積方面有不同要求外，其第五點(diǎn)要求都是“企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)”，但到底是怎樣的標(biāo)準(zhǔn)并沒有明確。也就是說，《資質(zhì)管理辦法》沒有進(jìn)行相關(guān)的物業(yè)服務(wù)等級(jí)更為明確和細(xì)化的規(guī)定。

早在《資質(zhì)管理辦法》實(shí)施之前， 2004年1月，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》(試行)(以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》)。在使用說明中，第2條“本《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)服務(wù)等級(jí)，級(jí)別越高，表示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高”。中物協(xié)印發(fā)的《標(biāo)準(zhǔn)》，是作為與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)、約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，以及測(cè)算物業(yè)服務(wù)價(jià)格的參考依據(jù)。雖然是參考依據(jù)，初衷也是為了提高物業(yè)服務(wù)管理水平，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)規(guī)范發(fā)展。但是，由于《標(biāo)準(zhǔn)》只是參考依據(jù)，并未納入住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《資質(zhì)管理辦法》，因而，在實(shí)際執(zhí)行法規(guī)過程中，要完全、到位地與《標(biāo)準(zhǔn)》的服務(wù)等級(jí)有機(jī)結(jié)合，是存在客觀上的難度的。有的時(shí)候，致使中物協(xié)印發(fā)的《標(biāo)準(zhǔn)》在物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)、管理中形同虛設(shè)，既使《資質(zhì)管理辦法》執(zhí)行時(shí)缺乏細(xì)則，又使《標(biāo)準(zhǔn)》并沒有很好地起到應(yīng)有的指導(dǎo)效力。

配套法律法規(guī)應(yīng)該更完善

出于物業(yè)管理實(shí)踐的迫切需要，建議有關(guān)部門盡快出臺(tái)能夠與《資質(zhì)管理辦法》相配套的法律法規(guī)文件。比如，制定出“普通住宅(大廈)小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)”，并設(shè)定級(jí)別越高代表物業(yè)服務(wù)等級(jí)越高，且物業(yè)服務(wù)資質(zhì)級(jí)別越高;凡是達(dá)到同級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在管的所有項(xiàng)目，，不論是服務(wù)質(zhì)量，管理制度、人員配置、管理面積，還是設(shè)施設(shè)備管理等，都必須全部達(dá)到同級(jí)別的物業(yè)服務(wù)等級(jí)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。換句話說，要以“物業(yè)服務(wù)等級(jí)”的高低來制約企業(yè)資質(zhì)的高低，這樣可以有效的遏制企業(yè)間惡性競(jìng)爭(zhēng)。如同：國(guó)內(nèi)的合資企業(yè)麥當(dāng)勞、肯德基等快餐連鎖店，不論是北京、天津的企業(yè)，不論開設(shè)1家分店，還是開設(shè)10家分店，所有的店面設(shè)計(jì)、管理制度、商品價(jià)格、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)管理等方面，必須達(dá)到上級(jí)主管部門的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，可以考慮將物業(yè)服務(wù)費(fèi)拉開檔次，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)晶牌管理體系，研究、制定、評(píng)估企業(yè)品牌價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)招投標(biāo)過程中，可將企業(yè)晶牌價(jià)值一次性計(jì)人物業(yè)服務(wù)費(fèi)中。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施設(shè)備、服務(wù)功能及業(yè)主(使用人)的居住消費(fèi)能力等因素，來進(jìn)行物業(yè)評(píng)估。認(rèn)為該項(xiàng)目達(dá)不到同等資質(zhì)、同等物業(yè)服務(wù)等級(jí)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等級(jí)要求和有損企業(yè)晶牌形象的，可自動(dòng)放棄該項(xiàng)目。使企業(yè)有效地避免了因盲目擴(kuò)張而帶來的經(jīng)濟(jì)損失和管理風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到標(biāo)、本兼治的監(jiān)督管理目的。

項(xiàng)目承接管理應(yīng)該更科學(xué)

《資質(zhì)管理辦法》第八條“一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目;二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接 20萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù);三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)”，這種項(xiàng)目承接規(guī)定不是很科學(xué)的管理方式。

首先，作為建筑物的所有權(quán)人(使用人)，有權(quán)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)高低、物業(yè)服務(wù)等級(jí)的高低、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用多少來選擇、聘請(qǐng)適合自己刀、區(qū)的物業(yè)月艮務(wù)企業(yè);其次，違反了政府提倡業(yè)主通過公：開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的原則;第三，一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和服務(wù)的好壞，不僅在于它的注冊(cè)資本、人員配置、管理制度，還要看企業(yè)現(xiàn)實(shí)的服務(wù)水平、看業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的滿意程度，看它對(duì)社會(huì)、對(duì)行業(yè)所作出的貢獻(xiàn);第四，以資質(zhì)等級(jí)高低作為承接管理項(xiàng)目面積的唯一標(biāo)準(zhǔn)，勢(shì)必造成不同資質(zhì)等級(jí)企業(yè)為了達(dá)到《資質(zhì)管理辦法》第八條要求，來盲目擴(kuò)大自己的項(xiàng)目管理面積，增加營(yíng)業(yè)收入，從而產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的惡意競(jìng)爭(zhēng)。

目前，北京市物業(yè)管理行業(yè)已出現(xiàn)“本是同根生、相煎何太急”的悲慘局面。因此，建議不以物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級(jí)高低來衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接管理項(xiàng)目面積的大小，而要以建筑物的所有權(quán)人(使用人)的需求作為第一要?jiǎng)?wù)。要讓業(yè)主根據(jù)小區(qū)設(shè)施設(shè)備、管理面積，同時(shí)，再以物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)費(fèi)等：級(jí)為參考依據(jù)，自主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從而達(dá)到業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙向選擇，互惠互利的共贏局面。