人民網(wǎng)天津視窗1月7日電：為提高物業(yè)管理政策法規(guī)知識社會知曉率，日前，天津市物業(yè)管理部門根據(jù)受理業(yè)主日常咨詢和投訴涉及的集中問題，編寫了物業(yè)管理政策法規(guī)知識問答50問。據(jù)了解，該政策問答涉及了物業(yè)管理以及日常服務(wù)的相關(guān)內(nèi)容，近日該政策問答將陸續(xù)下發(fā)到轄區(qū)內(nèi)所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理小區(qū)，以方便廣大業(yè)主閱讀使用。(通訊員吳梅張學(xué)軍張興華)

　　物業(yè)管理政策法規(guī)知識問答50問

　　1.問：什么是物業(yè)管理？

　　答:根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　2.問：什么是業(yè)主？什么是物業(yè)使用人？

　　答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。

　　物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人或者實際合法使用物業(yè)的人。

　　3.問：在物業(yè)管理活動中，業(yè)主享有哪些權(quán)利？

　　答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，業(yè)主享有下列權(quán)利：(1)參加業(yè)主大會會議，發(fā)表意見，行使表決權(quán)；(2)推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會成員，享有被選舉權(quán)；(3)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(4)提議召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；(5)提出制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；(6)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；(7)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(8)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；(9)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　4.問：在物業(yè)管理活動中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？

　　答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：(1)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；(2)執(zhí)行業(yè)主大會通過的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；(3)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約實施的物業(yè)管理活動；(4)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；(5)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生；(6)按照規(guī)定交存或者續(xù)交專項維修資金；(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　5.問：業(yè)主大會是一個什么樣的組織?業(yè)主大會可以決定哪些事項？

　　答:根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織。

　　業(yè)主大會決定下列事項：(1)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；(2)選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(3)審定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(4)制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項；(5)專項維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實施；(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(7)涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　6.問：業(yè)主委員會是一個什么樣的機(jī)構(gòu)？履行哪些職責(zé)？

　　答:根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項。

　　業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：(1)召集業(yè)主大會會議；(2)定期報告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；(3)在業(yè)主大會作出決定后三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；(4)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(5)督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納；(6)組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)，并監(jiān)督實施；(7)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；(8)組織籌集專項維修資金；(9)組織業(yè)主委員會換屆和補(bǔ)選工作；(10)完成業(yè)主大會交辦的其他事項。

　　7.問：在物業(yè)管理活動中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好哪些工作？

　　答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》和《天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好下列工作：(1)按照物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理，提供相應(yīng)服務(wù)，依照合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，接受業(yè)主和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督；(2)對社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法建設(shè)、占用或者破壞園林綠地、拆改房屋結(jié)構(gòu)、侵占消防通道、違規(guī)養(yǎng)犬等行為應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并及時向有關(guān)部門報告；(3)接受街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，并協(xié)助做好相關(guān)工作。

　　8.問：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為哪幾個等級？對各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)項目的規(guī)模有何規(guī)定？

　　答：根據(jù)國家《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。

　　一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目；二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　9.問：街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體履行哪些社區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)？

　　答：根據(jù)《天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體履行下列社區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)：(1)做好《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市城市管理規(guī)定》(2010年市人民政府令第26號)等法規(guī)規(guī)定的社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作；(2)明確本轄區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理的部門和人員；(3)組織召集街鎮(zhèn)物業(yè)管理聯(lián)席會議；(4)協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決社區(qū)物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重要問題；(5)指導(dǎo)社區(qū)居民委員會對社區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督和協(xié)調(diào)；(6)組織對社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)情況的考評。

　　10.問：社區(qū)居民委員會在社區(qū)物業(yè)管理中應(yīng)做好哪些工作？

　　答：根據(jù)《天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法》，社區(qū)居民委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下，做好社區(qū)物業(yè)管理的下列工作：(1)教育引導(dǎo)居民參與配合社區(qū)物業(yè)管理、履行應(yīng)盡義務(wù)、愛護(hù)公共財產(chǎn)；(2)依法維護(hù)社區(qū)居民的合法權(quán)益，向上級有關(guān)部門及時反映社區(qū)居民的意見和建議；(3)對社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務(wù)單位實施物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行考評；(4)對未實行專業(yè)化物業(yè)管理的社區(qū)，采取多種方式組織落實衛(wèi)生保潔和秩序維護(hù)等基本服務(wù)；(5)組織召集社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議，調(diào)解社區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛；(6)做好日常巡查，對本社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的違規(guī)行為及時進(jìn)行勸阻，并向相關(guān)部門報告。

　　11.問：社區(qū)物業(yè)管理專職工作人員有哪些職責(zé)？

　　答：社區(qū)物業(yè)管理專職工作人員在社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會的領(lǐng)導(dǎo)下，在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，對社區(qū)物業(yè)管理工作實施監(jiān)督協(xié)調(diào)，履行下列職責(zé)：(1)組織開展社區(qū)物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳，增強(qiáng)居民依法守約意識；(2)教育引導(dǎo)社區(qū)居民參與支持社區(qū)物業(yè)管理，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；(3)協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立首屆業(yè)主大會和業(yè)主委員會換屆選舉工作。指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展工作；(4)負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理巡查工作，反映社區(qū)居民物業(yè)服務(wù)訴求；(5)對社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的私搭亂建、亂圈亂占、亂堆亂放等違法違規(guī)行為，及時勸阻制止，并向所屬街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)報告；(6)負(fù)責(zé)召集社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議，及時協(xié)調(diào)化解物業(yè)管理矛盾和糾紛；(7)配合有關(guān)部門對社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務(wù)單位實施物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行考評；(8)未成立業(yè)主委員會的商品住宅小區(qū)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)使用房屋專項維修資金；(9)完成上級交辦的其他工作事項。

　　12.問：對于新建商品房小區(qū)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由誰來選聘？對前期物業(yè)服務(wù)合同的起止時間如何規(guī)定？

　　答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會成立前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動。

　　新建住宅商品房出售前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并由雙方簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日終止。

　　13.問：什么是管理規(guī)約？管理規(guī)約由誰制定？臨時管理規(guī)約由誰制定？購房人在購房時通常需要“雙確認(rèn)”，指的是什么？

　　答：管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項，依法作出約定。管理規(guī)約由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議討論，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并對全體業(yè)主具有約束力。

　　根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，開發(fā)建設(shè)單位出售新建房屋之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約。在售房時應(yīng)當(dāng)向購房人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。購房人在購買新建房屋時，應(yīng)當(dāng)對前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認(rèn)，并受其約束。

　　14.問：什么是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？對業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)有何規(guī)定？

　　答：根據(jù)《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會的委托，依照物業(yè)服務(wù)合同約定對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序所收取的費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)和機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)。

　　根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算，按月交納，業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。

　　15.問：業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可否預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？

　　答：業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是合同關(guān)系。業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)需要和業(yè)主協(xié)商確定。

　　16.問：我市對業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋有哪些規(guī)定？

　　答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市有關(guān)規(guī)定。業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一般包括裝飾裝修工程的內(nèi)容和期限、允許施工的時間、廢棄物的清運(yùn)和處置以及相關(guān)費(fèi)用等。

　　根據(jù)《天津市房屋安全使用管理條例》，房屋所有人、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)保證房屋的使用安全，不得影響共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用和修繕。業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的注意事項、禁止行為，書面告知裝飾裝修房屋的業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)。

　　房屋所有權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)合法使用房屋，保障房屋的整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)安全。禁止下列使用房屋的行為：(1)在樓板、陽臺、露臺、屋頂超荷載鋪設(shè)材料或者堆放物品，在室內(nèi)增設(shè)超荷載分隔墻體；(2)在住宅樓房外檐上增設(shè)門窗、拆窗改門或者擴(kuò)大原有門窗尺寸；(3)將住宅樓房中的部分住宅房屋改為生產(chǎn)、餐飲、娛樂、洗浴等經(jīng)營性用房；(4)拆改住宅樓房或者其結(jié)構(gòu)垂直簾體的非住宅房屋的基礎(chǔ)、墻體、梁、柱、樓板等承重結(jié)構(gòu)；(5)其他危害房屋安全的行為。

　　17.問：我市對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主、物業(yè)使用人房屋裝飾裝修履約保證金有何政策規(guī)定？

　　答：為督促業(yè)主、物業(yè)使用人在裝飾裝修房屋過程中自覺遵守國家和我市有關(guān)規(guī)定，根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋前，都會與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，并約定交納一定數(shù)額的履約保證金，交納保證金的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由雙方協(xié)商約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取該項費(fèi)用后，如果業(yè)主、物業(yè)使用人在房屋裝飾裝修過程中沒有出現(xiàn)違反規(guī)定行為，應(yīng)按照雙方簽訂協(xié)議約定的時間及時退還。

　　18.問：業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋時，違反相關(guān)法律法規(guī)如何處理？

　　答：根據(jù)《天津市街道綜合執(zhí)法暫行辦法》，街道辦事處可以集中行使下列行政處罰權(quán)，并可以實施與之有關(guān)的行政強(qiáng)制措施：城市管理綜合執(zhí)法機(jī)關(guān)行使的全部行政處罰權(quán)；房屋安全管理方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的對在住宅樓房外檐上增設(shè)門窗、拆窗改門或者擴(kuò)大原有門窗尺寸，將住宅樓房中的部分住宅房屋改為生產(chǎn)、餐飲、娛樂、洗浴等經(jīng)營性用房的行政處罰權(quán)。

　　19.問：在業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋時，對裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)有何規(guī)定嗎？

　　答：物業(yè)基本服務(wù)費(fèi)中不包括裝飾裝修房屋產(chǎn)生的垃圾清運(yùn)費(fèi)，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)實際情況據(jù)實測算，由業(yè)主或物業(yè)使用人支付。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在裝飾裝修協(xié)議中協(xié)商確定。

　　20.問：業(yè)主辦理入住后，遇到房屋質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)找誰解決？

　　答：根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》規(guī)定，在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。保修期限屆滿后，業(yè)主對專有部分負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。

　　根據(jù)《天津市商品房管理條例》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和商品房質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

　　21.問：國家和我市有關(guān)政策法規(guī)對商品房小區(qū)建設(shè)工程的保修期限是如何規(guī)定的？商品房小區(qū)的保修期限應(yīng)當(dāng)從什么時間開始計算？

　　答：根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：(1)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；(4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；(5)其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

　　根據(jù)《天津市商品房管理條例》，新建商品房交付使用后，保修期限的確定依據(jù)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房質(zhì)量保證書(包括保修范圍、保修期限、保修責(zé)任和保修單位等內(nèi)容)。商品房保修期應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房交付購房人之日起計算。

　　22.問：業(yè)主入住后沒有及時供氣、供暖，應(yīng)當(dāng)找誰解決？

　　答：供氣、供暖是商品房建設(shè)的配套工程，業(yè)主遇到未及時接通燃?xì)�、暖氣問題，應(yīng)當(dāng)找開發(fā)建設(shè)單位協(xié)調(diào)供氣、供暖部門落實。

　　23.問：住宅商品房中出現(xiàn)、私搭亂蓋、飼養(yǎng)烈性犬、占用或堵塞消防疏散通道、從事擺賣、加工等生產(chǎn)經(jīng)營活動等問題，應(yīng)當(dāng)由誰負(fù)責(zé)執(zhí)法

　　答：住宅商品房中出現(xiàn)上述違法違規(guī)行為時，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居民委員會、社區(qū)物業(yè)管理專職工作人員都有權(quán)利及時進(jìn)行勸阻制止。當(dāng)勸阻制止無效時，應(yīng)當(dāng)及時向轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)報告，由其依據(jù)《天津市街道綜合執(zhí)法暫行辦法》依法處理。

　　24.問：新建商品住宅小區(qū)成立業(yè)主大會條件？

　　答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會：(1)業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上；(2)首位業(yè)主實際入住達(dá)到二年以上。

　　25.問：成立業(yè)主大會由誰牽頭組織？籌備組由哪些人員組成？

　　答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)明確部門和人員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等項工作的組織、指導(dǎo)。對于一個新建物業(yè)，符合成立業(yè)主大會條件的，業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面告知后一個月內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)核實并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　籌備組由業(yè)主三至七名，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、開發(fā)建設(shè)單位代表各一名組成�；I備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任。

　　26.問：參加業(yè)主委員會成員選舉應(yīng)當(dāng)具備什么條件？對業(yè)主委員會成員的人數(shù)有什么規(guī)定？業(yè)主委員會主任、副主任是如何產(chǎn)生的？

　　答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；(2)具有完全民事行為能力；(3)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；(4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力；(5)具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；(6)身體健康，能保證必要的工作時間。業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。

　　業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由五至十五人組成。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產(chǎn)生。

　　27.問：在什么情況下，業(yè)主委員會成員職務(wù)自行終止？

　　答：根據(jù)《天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則》，業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會成員職務(wù)自行終止：(1)物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；(2)連續(xù)1年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的；(3)以書面形式提出辭職的；(4)因身體健康原因喪失工作能力的；(5)在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。

　　28.問：在什么情況下，業(yè)主委員會成員職務(wù)需要經(jīng)業(yè)主大會會議通過取消？

　　答：根據(jù)《天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則》，業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過取消其業(yè)主委員會成員職務(wù)：(1)無故連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會會議的；(2)有犯罪行為的；(3)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；(4)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

　　29.問：業(yè)主大會和業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費(fèi)應(yīng)該如何解決？主要用途是什么?

　　答：根據(jù)《天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則》，業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以按照每年不超過實收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)1%的比例提取活動經(jīng)費(fèi)，具體辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定�；顒咏�(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)中列支�；顒咏�(jīng)費(fèi)主要用于召開業(yè)主大會會議和支付業(yè)主委員會履行職責(zé)過程中實際產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。具體使用情況由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每年度至少公布1次，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　30.問：社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議由誰負(fù)責(zé)召集？主要協(xié)調(diào)哪些事項？

　　答：根據(jù)《天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法》，社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議由社區(qū)居民委員會召集。社區(qū)居民委員會主任、社區(qū)民警、業(yè)主代表或者居民代表、小區(qū)管理服務(wù)單位負(fù)責(zé)人等人員參加。

　　會議由社區(qū)居民委員會主任主持召開，原則上每月召開一次。研究議題由會議成員單位提出，主要協(xié)調(diào)下列事項：(1)履行物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議中出現(xiàn)的問題；(2)業(yè)主委員會履職、換屆和委員補(bǔ)選工作；(3)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳、使用等問題；(4)在房屋維修專項資金和應(yīng)急解危專項資金使用中遇到的問題；(5)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務(wù)單位的有關(guān)事宜；(6)社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的其他問題。

　　上述事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議集體討論作出決定后實施，并監(jiān)督整改落實情況。

　　31.問：街鎮(zhèn)物業(yè)管理聯(lián)席會議由誰負(fù)責(zé)召集？主要協(xié)調(diào)哪些事項？

　　答：根據(jù)《天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法》，街鎮(zhèn)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)召集，區(qū)有關(guān)行政主管部門、公安派出所、司法所、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務(wù)單位等各方負(fù)責(zé)人，以及業(yè)主代表或者居民代表參加。

　　根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：(1)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題；(2)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；(3)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題；(4)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題；(5)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；(6)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

　　街鎮(zhèn)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議要形成會議紀(jì)要，并在社區(qū)范圍內(nèi)予以公告。對不履行會議決定事項的單位和組織，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)上報區(qū)人民政府，由區(qū)人民政府督促限期落實。

　　32.問：業(yè)主居住在商品房小區(qū)，為什么要自覺履行交納物業(yè)費(fèi)義務(wù)？

　　答：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。對于專有部分，每位業(yè)主享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并履行日常的管理、維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)。對于共有部分，如電梯、樓道、道路、綠地、圍墻、消防設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備均由小區(qū)里的全體業(yè)主共有，應(yīng)由全體業(yè)主共同履行管理義務(wù)。每位業(yè)主對共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，且不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。選聘專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)共有部分實施管理，需要雙方簽訂合同，就服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行詳細(xì)約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照合同約定為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)，自覺接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督，同時，業(yè)主委員會也要依法履行職責(zé)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同，每位業(yè)主在享受服務(wù)的同時，也要履行合同義務(wù)，按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　33.問：前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同有什么區(qū)別？

　　答：(1)合同簽訂主體不同。前期物業(yè)服務(wù)合同是由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，并在購房時由購房人進(jìn)行書面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)合同經(jīng)業(yè)主大會討論決定，由業(yè)主委員會代表業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。

　　(2)合同起止時間不同。根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日終止。物業(yè)服務(wù)合同期限一般不低于兩年，具體時間由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　34.問：商品房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由哪些費(fèi)用構(gòu)成？

　　答：根據(jù)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》和《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，對于商品房小區(qū)，業(yè)主所交納的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由兩項費(fèi)用構(gòu)成，一項是物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)，另一項是機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)。其中：

　　物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)是指普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中綜合管理、清潔衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、共用部位養(yǎng)護(hù)五項服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用。具體由下列費(fèi)用構(gòu)成：(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；(6)辦公費(fèi)用；(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；(9)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

　　機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中的電梯、給排水系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)(電子防盜門、可視對講門、電子巡更系統(tǒng)、住戶報警、周界報警、電子顯示屏、中央監(jiān)控系統(tǒng)、景觀燈等)、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、航空障礙燈、水景(包括噴泉)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用。

　　35.問：住宅商品房物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)和機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有政策規(guī)定嗎？

　　答:根據(jù)《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)》，普通住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)實行政府指導(dǎo)價，按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和對應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實行級別管理，分為一、二、三、四4個等級，各等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為中準(zhǔn)價格,分別為每月每建筑平方米1.2元、0.9元、0.7元、0.5元。開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商確定物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)時可在中準(zhǔn)價格基礎(chǔ)上進(jìn)行浮動，上下浮動幅度不得超過20%。

　　物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)超出或低于《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定范圍的，物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)另行協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。

　　機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)，由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)本小區(qū)具體情況據(jù)實測算,另行協(xié)商確定。

　　36.問:業(yè)主辦理入住手續(xù)后空置不住，是否需要交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？

　　答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，物業(yè)竣工驗收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)；但開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。開發(fā)建設(shè)單位在房屋竣工交付業(yè)主后，不管是否居住，都應(yīng)承擔(dān)共同管理和維護(hù)的責(zé)任。因此，空置房的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

　　37.問：物業(yè)服務(wù)合同主要包括哪些內(nèi)容？

　　答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。

　　物業(yè)服務(wù)合同主要包括下列內(nèi)容：(1)業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱；(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍；(3)服務(wù)的內(nèi)容；(4)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn);(5)服務(wù)的費(fèi)用；(6)合同的期限；(7)違約責(zé)任；(8)合同的解除條件；(9)雙方需要約定的其他事項。

　　38.問：物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)包括哪些主要內(nèi)容？

　　答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：(1)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；(2)電梯、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；(3)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理；(4)物業(yè)裝飾裝修的管理；(5)車輛行駛和停放秩序的服務(wù)、管理；(6)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的服務(wù)、管理；(7)物業(yè)資料的查詢服務(wù)和管理；(8)雙方約定的其他物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。

　　39.問：作為業(yè)主如何看待和處理物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的上調(diào)？

　　答：物業(yè)管理實行有償服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和維護(hù)業(yè)主共有部分的重要保證，應(yīng)當(dāng)按照與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則確定。據(jù)調(diào)查，目前影響物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)成本增加的主要有人工成本、維修材料成本和物業(yè)公共服務(wù)用水、用電成本等因素。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)，人工成本開支占有較大比重，成為影響物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)成本增加的重要因素。例如：據(jù)統(tǒng)計，2009年全市從業(yè)人員最低工資標(biāo)準(zhǔn)和繳納養(yǎng)老保險最低標(biāo)準(zhǔn)基數(shù)分別從820元/人?月和1260元/人?月，2014年增加到1680元/人?月和2350元/人?月，5年間增長比例分別為104.9%和86.5%。物業(yè)管理服務(wù)公共用水價格執(zhí)行商業(yè)用水標(biāo)準(zhǔn)，由6.2元/噸調(diào)整為7.85元/噸，上漲1.65元/噸，漲幅26.6%。綜上所述，如果物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不依據(jù)市場成本變化適時進(jìn)行調(diào)整，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運(yùn)營就會出現(xiàn)虧損，按照服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)就會受到影響，容易導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不足與服務(wù)質(zhì)量下降的不良循環(huán)。廣大業(yè)主應(yīng)理性看待物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，業(yè)主大會應(yīng)適時做好物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)上調(diào)的相關(guān)工作。

　　40.問：業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是什么關(guān)系？當(dāng)雙方發(fā)生爭議時通過什么渠道解決？

　　答：業(yè)主大會通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等，雙方是合同委托關(guān)系。

　　當(dāng)業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議時，雙方可以自行協(xié)商解決；不能自行協(xié)商解決的，可以向所屬社區(qū)居委會或街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)申請調(diào)解；也可以向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解，并可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　41.問：“兩箱三欄”設(shè)施主要指什么？對設(shè)置“兩箱三欄”有什么要求？

　　答：“兩箱三欄”即：物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)意見箱，業(yè)主委員會工作建議箱，政策法規(guī)宣傳欄，管理規(guī)約公開欄，小區(qū)事務(wù)公示欄。

　　“兩箱三欄”設(shè)置總體要求是美觀、規(guī)范、耐用。

　　42.問：對物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務(wù)事項公開公示內(nèi)容及時間有什么要求？

　　答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主公開公示下列事項：(1)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、管理人員持證上崗證書復(fù)印件，各項管理服務(wù)制度、管理人員職責(zé)分工、聯(lián)系方式等信息。(2)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。公示時間為自接管小區(qū)后一個月內(nèi)落實公示內(nèi)容，至物業(yè)服務(wù)合同終止。(3)提供特約服務(wù)的具體項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。公示時間，自提供特約服務(wù)的具體項目起，至停止該服務(wù)項目止。(4)機(jī)動車場地占用費(fèi)收取和使用情況。公示時間，每半年公示一次，每次公示時間不少于一個月。(5)利用共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營收益和使用情況。公示時間，每半年公示一次，每次公示時間不少于一個月。(6)房屋專項維修資金使用情況。按照房屋專項維修資金申請使用規(guī)定進(jìn)行公示。(7)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用運(yùn)行狀況。公示時間，于每年第四季度進(jìn)行公示，每次公示時間不少于一個月。(8)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實行酬金制的，應(yīng)當(dāng)至少每季度向全體業(yè)主公布一次收支情況。(9)節(jié)假日服務(wù)事項、社區(qū)文化活動安排，以及需要向業(yè)主提示的事項。(10)其他需要業(yè)主及時知曉的服務(wù)事項。

　　業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉、業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決議等情況，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行公示。

　　43.問：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理服務(wù)中，出現(xiàn)哪些違規(guī)違約行為，信用等級被評定為不合格？

　　答：按照《天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在下列行為之一，經(jīng)查實信用等級定為不合格:(1)在本年度內(nèi)發(fā)生重大責(zé)任事故的;(2)因物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任引發(fā)重大群體或越級上訪事件，影響社會穩(wěn)定和正常社會秩序，造成惡劣影響的;(3)因物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任被媒體公開曝光在社會上造成惡劣影響的；(4)聘用無相應(yīng)資格證書的人員擔(dān)任項目經(jīng)理的；(5)挪用房屋專項維修資金和應(yīng)急解危專項資金的;(6)未按照協(xié)議約定及時退還裝修保證金及其它應(yīng)退還費(fèi)用的；(7)被市、區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門日常巡查公開通報后不及時整改，或者一年內(nèi)被公開通報三次(含三次)以上的；(8)退出項目管理時不按照《天津市物業(yè)管理條例》等法規(guī)政策規(guī)定，履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)的；(9)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在信用信息采集過程中，拒不上報信用信息的；(10)經(jīng)市、區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門認(rèn)定的其他嚴(yán)重不良行為。

　　44.問：商品住宅首期專項維修資金由誰來交存，交存標(biāo)準(zhǔn)是多少？

　　答：2003年1月1日后出售的新建商品住宅，首期專項維修資金由開發(fā)建設(shè)單位和購房人雙方共同交存。其中，不配備電梯的商品住宅，開發(fā)建設(shè)單位和購房人各按房款總額的1%交存維修資金；配備電梯的商品住宅，開發(fā)建設(shè)單位和購房人分別按房款總額的1.5%、1%交存維修資金。另外，按照相關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或住宅小區(qū)外與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，也按照商品住宅標(biāo)準(zhǔn)交存維修資金。

　　45.問：申請使用房屋專項維修資金有什么程序？

　　答：按照《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法》規(guī)定，專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)堅持業(yè)主決策、設(shè)立專戶、�？顚Ｓ�、核算到套、安全透明的原則，主要包括六步：(1)制定方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)項目日常管理、查勘及業(yè)主報修情況，制定維修計劃。根據(jù)維修內(nèi)容，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會初步確定工程預(yù)算費(fèi)用。維修方案確定后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可登陸天津市房屋維修資金使用管理系統(tǒng)(www.tjwxzj.com.cn)進(jìn)行注冊登記，登記后在“使用管理系統(tǒng)”中填寫、打印《維修和更新、改造方案》，并由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方簽字蓋章確認(rèn)。(2)業(yè)主確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主委員會的監(jiān)督、配合下，將維修和更新、改造工程方案征求相關(guān)業(yè)主書面意見，達(dá)到雙三分之二以上的業(yè)主同意后，將維修和更新改造方案、業(yè)主簽字表決結(jié)果以及工程預(yù)算審價結(jié)果在小區(qū)明顯位置公示不少于7天。(3)辦理備案。公示期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)持相關(guān)要件，到項目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局物業(yè)辦辦理專項維修資金使用備案手續(xù)。要件齊全的，區(qū)縣物業(yè)辦到項目現(xiàn)場查勘、確認(rèn)后,出具《專項維修資金使用備案證明》。(4)開戶劃款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)持區(qū)縣物業(yè)辦出具的《專項維修資金使用備案證明》，到維修資金專戶管理銀行(天津銀行)開立專項維修資金使用專戶，并持相關(guān)要件到市房屋維修資金管理中心辦理首期款劃撥手續(xù)。要件齊全的,市房屋維修資金管理中心將首期款劃撥到專項維修資金使用專戶。首期款到帳后，工程可以開始施工。(5)竣工驗收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織、監(jiān)督施工單位進(jìn)行施工，并在工程竣工后，組織業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位等對工程進(jìn)行驗收，共同簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。(6)決算核減。工程驗收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍浴返纫�件在小區(qū)明顯位置進(jìn)行公示，公示期7天。公示期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持相關(guān)要件到項目所在地區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理完工備案。要件齊全的，區(qū)縣房地產(chǎn)管理局到現(xiàn)場查勘后出具《專項維修資金使用完工證明》。物業(yè)服務(wù)企業(yè)持相關(guān)要件，到市房屋維修資金管理中心辦理工程決算尾款劃撥手續(xù)。要件齊全的，中心將工程尾款劃撥到專項維修資金使用專戶。

　　46.問：占用小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動車輛的，有哪些規(guī)定？

　　答：按照《天津市物業(yè)管理條例》，占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會同意。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動車輛的車位，應(yīng)當(dāng)交納場地占用費(fèi)。場地占用費(fèi)主要用于養(yǎng)護(hù)維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備等。場地占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法，由業(yè)主大會或者開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。場地占用費(fèi)收取和使用情況應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。

　　業(yè)主對機(jī)動車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機(jī)動車輛保管合同。

　　機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會決定并公示。未成立業(yè)主大會的，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定執(zhí)行。

　　47.問：業(yè)主購買或租用地下車位后，為什么還要交納有關(guān)服務(wù)費(fèi)？

　　答：業(yè)主購買或租用地下車位后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對車場保潔、停車秩序、照明設(shè)施及消防設(shè)施等進(jìn)行日常管理維護(hù)，所發(fā)生費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)據(jù)實測算，并與業(yè)主簽訂協(xié)議，費(fèi)用由業(yè)主交納。

　　48.問：物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)如何處理？

　　答：根據(jù)《天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法》，物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在合同終止3個月前做好下列工作：(1)業(yè)主大會決定物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定后3日內(nèi)將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時間書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時間書面告知業(yè)主委員會。在接到書面告知后，雙方應(yīng)當(dāng)就退出項目時間、交接事宜進(jìn)行協(xié)商。(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與業(yè)主大會確定有關(guān)退出事宜3個工作日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將擬退出原因、退出時間和有關(guān)事宜書面告知所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會(村民委員會)，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局辦理退出備案手續(xù)后在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。(3)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)備工作；(4)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)警報告后5個工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會(村民委員會)到物業(yè)項目聽取業(yè)主委員會、業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作，指導(dǎo)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　49.問：物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出小區(qū)管理時，如何做好移交工作？

　　答：根據(jù)《天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法》，對業(yè)主大會重新選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的小區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作：(1)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，并積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)；業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)至合同終止或雙方約定之日。(2)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，對選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事宜進(jìn)行表決，在物業(yè)服務(wù)終止之日1個月前依法完成選聘工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。(3)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列移交事宜：預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、場地占用費(fèi)和收取的利用物業(yè)共用部位、設(shè)施和場地經(jīng)營所得的收益余額；物業(yè)管理項目的檔案資料；物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場地、設(shè)施設(shè)備；竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；物業(yè)竣工驗收資料；共用設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)和保養(yǎng)技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書；物業(yè)管理需要的其他資料；實行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財務(wù)資料。(4)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)主委員會同意后，也可向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接辦理移交，并由業(yè)主委員會監(jiān)督確認(rèn)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會辦理交接的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將本條第(3)項所列事項轉(zhuǎn)交新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。(5)新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局辦理備案手續(xù)。

　　50.問：業(yè)主委員會組織業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，一般應(yīng)注意哪些事項？

　　答：一是看是否合法經(jīng)營。業(yè)主委員會要求投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具營業(yè)執(zhí)照原件，查看經(jīng)營范圍是否包含物業(yè)管理服務(wù)。二是看是否符合條件。按照規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得營業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)到工商注冊所在地申請辦理資質(zhì)。業(yè)主委員會要求投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具資質(zhì)證書原件，同時查看是否符合接管項目的條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為三個等級，并按照下列要求接管項目：一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目；二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目；三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下的住宅項目。三是看是否誠信經(jīng)營。業(yè)主委員會可到天津市物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)站查詢，了解投標(biāo)企業(yè)誠信情況。四是組織業(yè)主大會書面表決。業(yè)主委員會組織業(yè)主書面表決前，要向全體業(yè)主實事求是介紹每個投標(biāo)企業(yè)詳細(xì)情況，由專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主，書面同意后選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。五是簽訂物業(yè)服務(wù)合同。詳細(xì)約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；并對機(jī)動車場地占用費(fèi)等收益的收支情況進(jìn)行約定。