【案情介紹】
王某2006年4月與開發(fā)商北京某房地產開發(fā)有限公司簽訂房屋買賣合同，購得位于西長安街南側，總價款人民幣560萬元的高檔公寓一套。同時與某物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同》，物業(yè)公司按每平米8.3元一次性收取收取一年物業(yè)費，合計人民幣29079.22元。
2006年9月物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂物業(yè)服務《終止協(xié)議書》，擅自撤離，完全停止物業(yè)服務。
2006年12月王靜（化名）委托我畢文強律師代理此案。
【律師說法】
在本案中，物業(yè)公司是開發(fā)商聘用的第一家物業(yè)公司，該公司規(guī)模較大，有著外資背景。在業(yè)主入住后，物業(yè)公司即和公寓內業(yè)主簽訂了服務合同，同時收取足額物業(yè)管理費。但是雙方合同僅僅履行了5個月，物業(yè)公司擅自撤離小區(qū)。
本案的法律關系比較清晰，開發(fā)商——物業(yè)公司——業(yè)主這三方之間存在2個合同關系：一是由開發(fā)商和物業(yè)公司簽訂的《聘用合同》；二是由物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理合同》。兩份合同內容各不相同，各自獨立。
單從物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂《終止協(xié)議書》這一角度看，雙方是在協(xié)商一致的前提下解除合同，無可厚非。但物業(yè)公司還與業(yè)主王靜（化名）簽訂了《物業(yè)管理合同》，按照合同要求王靜（化名）支付了物業(yè)服務費用，履行了合同義務，該合同是真實、合法、有效的。
物業(yè)公司在準備撤離之前并未與業(yè)主進行任何的溝通和協(xié)商，對已收取的全年物業(yè)費也并未給出相關解釋，完全忽視其與業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理合同》，單方面撤離，停止物業(yè)服務，這種情形實屬根本違約。
【律師解惑】
在承辦的眾多社區(qū)物業(yè)糾紛案件中，多是前期開發(fā)商聘用的物業(yè)公司提供服務不到位，導致社區(qū)業(yè)主委員會成立后決議更換物業(yè)公司而產生的相關糾紛，或是物業(yè)公司在收取物業(yè)費后，服務質量低下，不完全履行合同而導致的糾紛。而在本案中，物業(yè)公司完全拒絕提供服務，根本違約。這種情況的出現(xiàn)，明顯可以看出，處在強勢地位的物業(yè)公司在合同簽訂前和簽訂后判若兩人，依仗所謂的行業(yè)規(guī)則和陳舊的服務意識，輕視合同向對方。
本案原告王靜（化名）提供的證據(jù)相對全面。對于證據(jù)不足的部分，則通過律師函與被告方進行了多次交涉，迫使對方在交涉過程中對相關事實做出了承認，彌補了證據(jù)不足所存在的缺陷。在訴訟過程中，我們的訴求得到了法院的支持，最大程度的維護了本案當事人的正當權益。物業(yè)公司雖然目前處于強勢地位，然而在法律面前它卻并無特權可言。
針對這種情況，為了做到防患于未然，業(yè)主在入住小區(qū)后一定要注意保存好相關的證據(jù)，如物業(yè)公司的宣傳單、宣傳手冊、告示、通知、物業(yè)費用交納憑證等。證據(jù)越細越好，往往一些不起眼的證據(jù)會在訴訟過程中起到意想不到的效果。做好以上工作后，在遇到物業(yè)公司單方違約的風險時，即可從容面對，拿起法律武器，捍衛(wèi)我們不多而寶貴的合法權益。同時這個案例也提醒物業(yè)公司，過去那種物業(yè)公司一言堂的時代即將要過去，如不積極的改變自己陳舊的服務意識，拋棄過去那種“老大”思維，那么受訴的風險將會越來越高。 |
