案情簡(jiǎn)況

溫州市某小區(qū)房開公司與某銀行簽訂房屋租賃合同，由該銀行從2007年8月15日至2017年8月14日承租該小區(qū)部分房屋。合同簽訂后，該銀行開始使用承租房屋。后，該小區(qū)業(yè)主認(rèn)為銀行在使用上述租賃物時(shí)侵占了全體業(yè)主共有的公共空間，即小區(qū)2號(hào)樓三層、3號(hào)樓三層屬于架空設(shè)備層的無產(chǎn)權(quán)證的部分，遂以業(yè)委會(huì)的名義向鹿城區(qū)人民法院起訴，要求該銀行騰空所占用的部分并賠償原告從2007年8月15日起至該銀行騰空之日止的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，該業(yè)委會(huì)在起訴時(shí)提供其近期拍攝的照片作為證據(jù)，以證明被告銀行在公共空間擺放辦公用品及用餐桌椅等侵權(quán)事實(shí)。

鹿城區(qū)人民法院審理認(rèn)為，該小區(qū)2號(hào)樓三層和3號(hào)樓三層除有登記產(chǎn)權(quán)外的面積部分屬于架空設(shè)備層，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，屬于全體業(yè)主共有，被告某銀行侵占上述部分造成損失，應(yīng)予以賠償。關(guān)于被告侵占時(shí)間，原告主張從2007年8月15日，即被告開始使用有關(guān)租賃物開始計(jì)算。鹿城區(qū)人民法院認(rèn)為，原告沒有舉證證明被告開始使用租賃物時(shí)就開始占用涉案房屋，故應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任；而從原告提供的照片看，在原告起訴的2015年11月23日開始，被告就已經(jīng)占用涉案房屋，且原告自認(rèn)被告已于2016年8月4日搬離該房屋，故認(rèn)定被告侵占時(shí)間為2015年11月23日至2016年8月4日之間的期間。同時(shí)，該院委托溫州某資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)涉案房屋的租金損失進(jìn)行鑒定，依據(jù)該公司出具的評(píng)估報(bào)告，判決被告銀行支付原告業(yè)委會(huì)經(jīng)濟(jì)損失396550元人民幣，并駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。

判決書送達(dá)后，原被告雙方均不服一審判決，向溫州市中級(jí)人民法院提起上訴。上訴法院審理后認(rèn)定雙方上訴理由依法不能成立，遂作出駁回上訴、維持原判的終審判決。

解析與點(diǎn)評(píng)

一、業(yè)委會(huì)經(jīng)業(yè)主授權(quán)可以代表全體業(yè)主提起訴訟

業(yè)主委員會(huì)是依據(jù)業(yè)主公約或法定的程序由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，代表全體業(yè)主執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，維護(hù)全體業(yè)主的利益。經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主行使物權(quán)管理權(quán)。根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)委會(huì)具有執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)等職權(quán)。本案中，該業(yè)委會(huì)經(jīng)該小區(qū)全體業(yè)主的三分之二以上多數(shù)授權(quán)同意，代表全體業(yè)主進(jìn)行訴訟，以維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益的做法，不違反法律法規(guī)的規(guī)定。在法律實(shí)務(wù)中，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主起訴和應(yīng)訴，也有利于人民法院對(duì)群體性、矛盾易激化案件的審理。

二、物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效不適用侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定

現(xiàn)行民事法律規(guī)定一般侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效為三年，而物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效不能按照侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定。一方面，由于物權(quán)作為一種所有權(quán)，若對(duì)返還原物加以時(shí)效限制，則不利于對(duì)所有權(quán)的保護(hù)。另一方面，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)針對(duì)的往往是持續(xù)的侵權(quán)行為，只要占用的財(cái)產(chǎn)沒有返還，物權(quán)就一直處于受損害狀態(tài)。這種侵權(quán)行為的起算點(diǎn)很難計(jì)算，如果以“受害人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利遭受侵害之日起計(jì)算”，則很難實(shí)現(xiàn)對(duì)物權(quán)的保護(hù)。本案中，雙方糾紛屬于侵犯物權(quán)的糾紛，故法院不支持某銀行關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯理由。

三、“誰主張誰舉證”證明責(zé)任分配原則的運(yùn)用

證明責(zé)任，又稱舉證責(zé)任，是指作為裁判基礎(chǔ)的法律要件事實(shí)在作出裁判前處于真?zhèn)尾幻鳡顟B(tài)時(shí)，當(dāng)事人一方因此而承擔(dān)的裁判上的不利后果。在民事訴訟中，除幾種特殊情形外，大都遵循“誰主張誰舉證”的證明責(zé)任分配原則。具體來說，凡是主張權(quán)利或法律關(guān)系存在的當(dāng)事人，需對(duì)產(chǎn)生該權(quán)利或法律關(guān)系的要件事實(shí)負(fù)證明責(zé)任；凡是主張?jiān)瓉泶嬖诘臋?quán)利或法律關(guān)系已經(jīng)或者應(yīng)當(dāng)變更或消滅的當(dāng)事人，需就存在變更或消滅權(quán)利或法律關(guān)系的事實(shí)負(fù)證明責(zé)任；凡是主張權(quán)利受制的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)就排除權(quán)利行使的事實(shí)負(fù)證明責(zé)任。

本案中，原告業(yè)委會(huì)無法提供證據(jù)證明被告銀行從開始使用承租房屋起就占用屬于全體業(yè)主所有的空間，因此承擔(dān)舉證不能的不利后果。法院的最后判決，體現(xiàn)了民事訴訟證明責(zé)任分配原則的合理運(yùn)用。

四、沒有產(chǎn)權(quán)證的架空設(shè)備層出租需提供其他合法的權(quán)屬證明以及全體業(yè)主同意出租的證明

本案中，法院依據(jù)溫州某資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)涉案房屋租金的鑒定標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算被告銀行應(yīng)當(dāng)賠償?shù)膿p失。由此產(chǎn)生一個(gè)問題，涉案房屋屬于未辦理產(chǎn)權(quán)證的架空設(shè)備層，能否正常出租呢？律師認(rèn)為，根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》《浙江省房屋租賃管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，出租房屋須提供房屋所有權(quán)證或者其他合法的權(quán)屬證明，共有房屋的共有人出租房屋，還應(yīng)當(dāng)提供其他共有人同意出租的證明。因此，如將本案中沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的架空設(shè)備層進(jìn)行出租，出租人除應(yīng)當(dāng)提供其他合法的權(quán)屬證明外，還應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同同意，否則，不能對(duì)外出租。