案例一：建筑裝修垃圾不清理

現(xiàn)象

業(yè)主裝修時產(chǎn)生的建筑垃圾和裝修垃圾，傾倒在樓前的硬鋪裝或草坪上等。

原因

主要是物業(yè)沒有建立裝修管理流程或建立后沒有執(zhí)行到位；還有一些業(yè)主在裝修前沒有到物業(yè)公司進行申請，就自行開始裝修，隨意倒裝修和建筑垃圾。

一個30萬平方米的住宅小區(qū)，因業(yè)主拒絕清理或裝修后找不到業(yè)主，我們對裝修垃圾和建筑垃圾的清理費用進行了測算：一年達到了1萬元。

危害

增加了物業(yè)企業(yè)的垃圾清運量，影響小區(qū)環(huán)境美觀，并且由于垃圾存放時間的延長還會引來其他業(yè)主往建筑、裝修垃圾上傾倒生活垃圾，造成惡性循環(huán)。

對策

1.物業(yè)企業(yè)建立完善的裝飾裝修流程：裝飾裝修申請，簽訂協(xié)議，房屋裝修、維修許可通知單，預交垃圾清運押金，并且明確裝修時間、垃圾存放地點等事項；物業(yè)二次裝修管控實招（內(nèi)容、流程和注意事項）

2.對于違反規(guī)定的，要按照建設(shè)部令第139號《城市建筑垃圾管理規(guī)定》的規(guī)定，由行政主管部門對其進行處罰。

案例二：一層私改商服，私改房屋結(jié)構(gòu)

現(xiàn)象

一層住戶在陽臺私開小門用于經(jīng)營；家庭裝修私改房屋墻體結(jié)構(gòu)。

原因

一些是業(yè)主出租出去用來牟利，把一樓住宅改為商服后，為了便于經(jīng)營；有的業(yè)主未經(jīng)任何部門允許就在陽臺上開門；裝飾裝修中不少業(yè)主為了自家的美觀、舒適和擴大使用面積，對房屋的墻體私自拆除，有的甚至拆除部分承重墻。

危害

在陽臺開小門用于經(jīng)營，影響建筑的美觀，經(jīng)營時易對草坪產(chǎn)生破壞，對護欄也易產(chǎn)生破壞，間接影響了住宅小區(qū)晉級達標；違章裝修對房屋的安全構(gòu)成威脅。

對策

1.對于陽臺改門必須經(jīng)過行政主管部門的批準，未經(jīng)批準的，物業(yè)根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，應當予以制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)的報告后，依法對違法行為予以制止或者依法處理。

2.對于破壞承重墻的預防和處理，物業(yè)在裝修申請和裝修協(xié)議中就應當明確規(guī)定不準破壞承重墻等項目，加強裝修巡檢，發(fā)現(xiàn)問題要求其及時整改，先勸阻其恢復，或在其破壞承重墻初始階段對其進行制止，對于制止不從的可由行政主管部門依據(jù)建設(shè)部第110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中第五條規(guī)定強制其恢復并處以罰款。

案例三：底層陽臺下砌墻

現(xiàn)象

部分業(yè)主把底層陽臺底下的空間用磚和水泥砌成墻，有的作為自家的小倉庫。

原因

部分底層業(yè)主考慮陽臺底下易刮入雜物，或者是考慮利用陽臺底下的空間，于是未經(jīng)任何部門允許私自用水泥和磚把陽臺底下砌成墻，有的開一個小門作為自家的小倉庫，有的就是為了擋垃圾。

危害

在北方的冬季會出現(xiàn)脹鼓現(xiàn)象，嚴重的會把陽臺擠壓變形，陽臺立面板擠裂，造成陽臺窗框變形。陽臺砌墻影響小區(qū)環(huán)境美觀和與周圍環(huán)境的和諧。

對策

1.物業(yè)要求清潔員對底層陽臺底下每天清掃保潔一次；

2.物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)業(yè)主在搭建初期就采取措施,講明危害，制止其行為，并告知其行為違反了管理規(guī)定，禁止破壞房屋外觀和違章搭建。對于制止不從的，可報告行政主管部門。

案例四：安裝護欄

現(xiàn)象

陽臺、窗戶用鐵護欄封閉。

原因

一些業(yè)主為了增加住宅安全防范能力，保障人身財產(chǎn)安全，安裝了鐵護欄，由于沒有專業(yè)部門的指導和相應的法規(guī)出臺，在陽臺、窗戶外隨心所欲地不規(guī)范地安裝上各種各樣的防盜護欄，比如居民住宅安裝的防盜護欄，沒有考慮防攀登、防跨越等性能，出現(xiàn)凸出墻面等方面的問題。👉物業(yè)禁裝防盜網(wǎng)，業(yè)主家里被盜誰擔責？律師說的太到位

危害

危害相鄰上層和同層業(yè)主家的安全；沒有統(tǒng)一安裝，樣式多樣不規(guī)范，影響整體環(huán)境美觀，影響住宅小區(qū)晉級達標；一旦發(fā)生火災，減少了逃生的途徑。

對策

1.把不能私自封閉陽臺、安裝防護網(wǎng)寫進《業(yè)主管理規(guī)約》，對于違反規(guī)定可先由物業(yè)服務人員勸其整改，對于整改無效的由行政主管部門對其強制整改和進行相應處罰；

2.在陽臺或窗戶內(nèi)側(cè)安裝護欄是目前比較理想的方式，但護欄要具有能拆卸或留有金屬窗戶，便于清潔玻璃和逃生用。

案例五：空調(diào)室外機安裝不規(guī)范

現(xiàn)象

安裝空調(diào)室外機的位置有：陽臺上、山墻上、女兒墻上、外墻上、雨篷上等等；高度不統(tǒng)一，有的底層安裝高度只有1米左右，同層空調(diào)安裝高度也不統(tǒng)一等。

原因

安裝標準規(guī)定，空調(diào)器應安裝在兒童不易觸及的地方；盡量避開自然條件惡劣(如油煙重、風沙大，陽光直射或有高溫熱源)的地方；安裝高度在2.5米以上；室外機組安裝架承載能力至少不低于180公斤；空調(diào)器的室外機應盡可能遠離相鄰的門窗和綠色植物；與相鄰門窗距離不得小于3米等。

危害

空調(diào)排出的水流到人行道上，冬季會結(jié)冰，影響業(yè)主出行安全；吹出的熱風影響業(yè)主健康；無序的安放影響樓房墻體立面的美觀；影響住宅小區(qū)晉級達標。

對策

物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主安裝空調(diào)，可以先期對其進行指導和監(jiān)督，對于不按標準安裝的，進行勸阻和制止，通知相關(guān)的行政主管部門和環(huán)保部門處理。

案例六：業(yè)主從陽臺排煙和飯店排煙

現(xiàn)象

業(yè)主從陽臺接出排煙管道用來排煙、飯店從一樓豎起煙筒排到頂層或向地面接煙筒排煙。

原因

業(yè)主從陽臺接出煙筒排煙：一是煙道堵塞，二是把廚房搬到陽臺。煙道堵塞是由于在裝修期間對室內(nèi)公共設(shè)施煙道進行了改造和封閉，以致按正常排煙途徑裝修完畢入住的廚房不能正常排煙，或者是平改坡改造時造成的堵塞。

有些業(yè)主為了增加廚房的空間把廚房搬到陽臺，相應地，煙道改從陽臺排出。

飯店排煙，一是原來底層按商服設(shè)計時的先天不足，沒有預留出專用煙道，與居民的煙道共用，由于其排煙量大，不能滿足其需要，于是重新引出新的煙筒；二是一層住宅改為飯店或商服，用于飯店經(jīng)營后把煙道從窗戶引出排煙。

危害

樓下排煙致使樓上的業(yè)主家的窗戶不能開和對樓上窗戶玻璃污染，冬季水蒸氣遇冷結(jié)露落到硬鋪裝上結(jié)冰，對業(yè)主出行造成安全隱患；飯店煙道內(nèi)的垃圾沒有得到及時清理，排煙不暢，煙筒內(nèi)溫度較高易引發(fā)火災；油垢、油漬污染墻體和硬鋪裝，煙筒接縫處外溢油漬，影響鄰里關(guān)系。

對策

1.疏通原來的煙道改回原來的位置排煙；對于硬鋪裝上結(jié)冰清潔員要及時清理；

2.對于飯店排煙煙道要經(jīng)過凈化裝置，排放達標，條件具備的或者在設(shè)計時應該在樓房墻體內(nèi)預留出飯店專用煙道，并且煙道要定期清理，避免因煙道內(nèi)油污堆積引發(fā)火災。

3.對于底層改為飯店經(jīng)營的，要安裝凈化裝置并且要引到頂層排出。以上幾點涉及到污染環(huán)境問題，均可向環(huán)保局進行投訴由其依法處理。

案例七：醫(yī)療垃圾

現(xiàn)象

個體醫(yī)療診所的部分醫(yī)療垃圾混于生活垃圾中，或醫(yī)療垃圾隨意投放等。

原因

個體診所醫(yī)療垃圾由于缺少相應的焚燒等處理能力，又沒有委托專業(yè)的人員收集處理，而是在夜間或其他時間投放到生活垃圾中。

危害

1.醫(yī)療垃圾對人的危害很大，進入人體之后，會傳染多種疾病。未經(jīng)處理的污物、污水不進行嚴格消毒和無害化處理，必然污染周圍環(huán)境；

2.小孩會把用過的針管、針頭、小瓶等污物揀來當作玩具耍，這些東西一旦刺破皮膚或誤入口中等，多數(shù)情況下會造成小孩染病或致傷。

對策

1.物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)后，應當禁止其把醫(yī)療垃圾亂倒或混入生活垃圾，并勸其整改，告之其行為違反了管理規(guī)定：醫(yī)療機構(gòu)自建焚燒爐的，自行焚燒處理；未建焚燒爐的，委托有關(guān)部門或者單位處理；

2.強化醫(yī)療垃圾的管理、監(jiān)督和環(huán)保，有條件的物業(yè)公司按照當?shù)匦l(wèi)生行政部門規(guī)定，開展有償?shù)尼t(yī)療垃圾收集清運服務，由專業(yè)的部門統(tǒng)一、及時銷毀。

案例八：飼養(yǎng)寵物和家禽

現(xiàn)象

飼養(yǎng)狗、貓、觀賞鳥、信鴿等寵物；飼養(yǎng)雞、鴨子等家禽。

原因

隨著人們生活水平的提高以及個人愛好和習慣，寵物飼養(yǎng)會越來越普遍，寵物的增多，必然會帶來一些問題。有些寵物的主人文明飼養(yǎng)寵物程度不高，公德意識差。

又由于相應法規(guī)制定的滯后，造成了寵物管理無法可依，增加了管理難度；由于一些年老的業(yè)主原來住平房和以往的生活習慣，以及有一些業(yè)主從小雞按寵物飼養(yǎng)起等原因，在小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了飼養(yǎng)雞、鴨等家禽的問題。

影響

出現(xiàn)過寵物傷人，貓、狗叫聲擾民；寵物糞便污染環(huán)境、寵物掉毛影響環(huán)境衛(wèi)生，增加清潔工作量；有傳播禽流感和狂犬病的危險等。

對策

物業(yè)關(guān)于文明養(yǎng)寵的溫馨提示（管理方案）

案例九：隨意堆放和懸掛物品

現(xiàn)象

樓道內(nèi)堆放著大缸、花盆、白菜、大蔥等雜物；底層陽臺下堆放著大蔥、木板等雜物；底層陽臺與陽臺之間無序存放著三輪車、自行車、廢棄的廣告牌等雜物；陽臺外掛大蔥和晾曬衣物等雜物。

原因

一是由于一些老住宅區(qū)在設(shè)計時，未考慮雜物的堆放問題；

二是由于一些業(yè)主誤認為房屋產(chǎn)權(quán)歸自己所有，樓道、陽臺等也歸自己所有，同時也是為了不占用自家室內(nèi)的空間，所以把這些不是貴重的物品隨意堆放；

三是由于物業(yè)和城市行政主管部門來清理時拿回去，過后再搬出來。

影響

一是視覺污染，影響環(huán)境美觀；

二是影響其他業(yè)主出行，堵塞防火通道；

三是制造了樓道內(nèi)異味；

四是增加了清潔的工作難度。

對策

1.新的住宅小區(qū)在設(shè)計時帶地下室，很好地解決了堆放物問題；

2.關(guān)于及時清理樓道雜物的通知和消防安全管理的政策依據(jù)，公安部：物業(yè)有權(quán)制止、報告電動車違規(guī)停放、充電行為；

3.物業(yè)服務企業(yè)要有“反復抓”、“抓反復”持之以恒的管理，才能取得明顯效果。

案例十：空中拋物

現(xiàn)象

業(yè)主把袋裝的垃圾直接從陽臺往樓下拋，以及往樓下扔其他物品。

原因

一是從陽臺拋物方便自己，物業(yè)服務人員未勸阻和制止其行為，時間長了形成了習慣；

二是缺少文明、安全、法律意識。

影響

一是容易傷人；

二是影響環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量，易造成二次污染；

三是有些空中拋物懸掛在樹上，難以清理，影響環(huán)境美觀。

對策

1.實行垃圾袋裝化；

2.對于空中拋物多的住宅小區(qū)或某一住宅樓，要張貼明顯的提示標識，物業(yè)服務人員和業(yè)主委員會對違反規(guī)定的業(yè)主進行勸阻，對于經(jīng)多次勸阻仍無效的，向行政主管部門報告；高空拋物是違法行為，你知道嗎？

3.對于已經(jīng)懸掛在樹上的垃圾，物業(yè)服務人員要及時把它清理下來。

案例十一：隨意晾曬衣物和晾秋菜

現(xiàn)象

樹與樹之間系繩晾衣物、休閑桌椅上晾曬衣物、健身器材上晾曬衣物等；草坪或硬鋪裝上晾菜、曬菜等。

原因

小區(qū)內(nèi)沒有為晾曬衣物提供專用的設(shè)施；在草坪和硬鋪裝上隨便晾曬秋菜是由于業(yè)主就近圖方便。

影響

對樹木和草坪有一定的損害，影響業(yè)主對健身器材等的使用，影響環(huán)境美觀，菜葉子、蔥皮子等增加了清潔的工作量，影響了環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。

對策

在《業(yè)主管理規(guī)約》中明確規(guī)定不準在草坪、健身器材上晾曬，并且及時糾正其行為。

案例十二：破壞綠地

現(xiàn)象

草坪小開荒、草坪埋蘿卜等。

原因

一些北方業(yè)主在春天開始破壞原來的草坪，然后種上蔥、白菜、香菜等；秋季買的蘿卜為了保鮮，在草坪上挖一個坑把蘿卜埋上，等到入冬前再挖出來。

影響

1.種蔬菜直接破壞草坪而且影響與周圍植物的協(xié)調(diào)；

2.挖坑后影響草坪的美觀和后續(xù)利用。

對策

1.物業(yè)服務人員要禁止其毀壞綠化，如已經(jīng)毀壞，要求其恢復草坪的原狀。

2.物業(yè)企業(yè)可以開辟或規(guī)劃出一些空地，通過“綠地”領(lǐng)養(yǎng)的辦法引導和鼓勵業(yè)主種花、樹等美化環(huán)境的植物。

案例十三：粘貼涂寫小廣告和隨意懸掛廣告牌

現(xiàn)象

樓道、墻體上粘貼的小廣告或手寫的、噴涂的小廣告、亂涂亂畫；在樓體立面懸掛廣告牌等。

原因

住宅小區(qū)附近的個體經(jīng)營實體由于規(guī)范的廣告費用高和有些非法廣告、虛假廣告等，都采用小廣告的方式，在住宅小區(qū)內(nèi)的樓道、墻體、樹木、護欄等處粘貼；少年兒童在墻體的亂涂亂畫；底層業(yè)主住宅改為商服后自立的廣告牌。

影響

小廣告被稱之為城市的“牛皮癬”，嚴重的視覺污染；增加了物業(yè)企業(yè)清潔成本。

對策

1.小區(qū)實行封閉管理和樓道安裝電子門可以大大減少小廣告的數(shù)量；在小區(qū)內(nèi)設(shè)置廣告粘貼欄和單元門口設(shè)置廣告粘貼手寫板，是解決小廣告問題的有效辦法；在業(yè)主QQ群、微信群發(fā)布業(yè)主的廣告信息。

2.對于少年兒童的亂涂亂畫，通過其家長對其教育改正。

3.私立廣告牌的要依據(jù)管理規(guī)定處理，設(shè)立廣告牌要經(jīng)城市行政主管部門的批準，按照統(tǒng)一的規(guī)格才能懸掛；未批準的要取締。

案例十四：對設(shè)備設(shè)施的破壞

現(xiàn)象

對底層落水管的破壞；對電子門的破壞；對休閑桌椅的破壞；對健身器材的破壞；對道板的破壞等。

原因

少年兒童玩耍時破壞底層的落水管；一些業(yè)主家缺一些螺絲等從休閑桌椅上卸下來；或者對因物業(yè)人員的服務態(tài)度、收費時的措施、方法不當?shù)龋�引發(fā)業(yè)主的反感心理，產(chǎn)生的泄憤情緒后破壞的；健身器材的使用不當或者成人使用兒童的健身器材造成的損壞；車輛壓道板造成的損壞。

影響

大大增加物業(yè)服務企業(yè)的維修養(yǎng)護費用；影響了設(shè)備設(shè)施的正常使用壽命。

對策

1.《業(yè)主管理規(guī)約》中明確禁止行為，并且要反復宣傳；同時物業(yè)服務人員要注意工作方法和服務態(tài)度，盡可能采用勸阻的方法，來處理業(yè)主的一些不文明行為，比如成人使用兒童健身器材，可在明顯的位置噴涂或設(shè)立標識“僅供兒童使用，謝謝合作”等溫馨提示；

2.增加保安的巡檢力度，采用一些電子監(jiān)控設(shè)備作為技防手段；

3.對于破壞者給予說服教育，并且要其賠償相應的損失。

 

案例十五：噪音擾民

現(xiàn)象

深夜服務生的打鬧和喧嘩；裝修的噪音等；居民樓下開飯店有噪聲；汽車防盜器的噪音、車輛喇叭聲、變電站噪音等。

原因

生活區(qū)環(huán)境噪音標準：以居住為主的1類區(qū)域，白天噪聲標準為55分貝，夜間噪聲標準為45分貝，超過這個標準對人體產(chǎn)生危害。

上述的種種擾民的聲音盡管有些達不到噪音標準，但是出于對業(yè)主的休息和身體健康的考慮，物業(yè)有責任和義務去協(xié)調(diào)和解決。

影響

影響業(yè)主正常休息和健康，影響鄰里關(guān)系。

對策

物業(yè)服務人員首先核實情況，然后相應的鄰里之間未達到噪音標準的，通過協(xié)調(diào)解決，對于達到噪音標準的可由環(huán)保局來處理，或者物業(yè)人員核實情況后，向環(huán)保部門反應。

案例十六：祭祀燒紙

現(xiàn)象

每逢祭祀的日子在小區(qū)的硬鋪裝、道路上、草坪上總有相當多的人在燒紙，留下污漬。

原因

“鬼節(jié)”、清明節(jié)、春節(jié)前后燒紙祭祀的人非常多，許多人在選擇祭祀方式的過程中，跟著“傳統(tǒng)”走，因而燒紙在業(yè)主心中有著重要的地位。

影響

在草坪上、樹底下焚燒紙錢，草叢和樹皮遭到了嚴重的破壞，樹木也在火光的包圍中，非常容易引發(fā)火災，污染空氣；在道板上燒紙，導致道板被燒裂或是變成暗黃色，毀壞后的道板無法恢復原來面貌及顏色。

對策

1.根據(jù)相關(guān)規(guī)定，倡導文明祭祀，禁止在街道、廣場、庭院等公共場所拋撒紙錢和燒紙；

2.在傳統(tǒng)的節(jié)日燒紙祭祀時：物業(yè)服務人員把宣傳牌放在相應的路口，引導業(yè)主到這些地點燒紙；或者采取勸阻和死看死守的辦法，每晚工作到業(yè)主燒紙結(jié)束。