中國法院網(wǎng)訊 (王長鵬) 從事餐飲經(jīng)營的高某好不容易租到了一個位置、大小俱佳的房屋，雖說是無證房屋，但高某環(huán)顧四周，也沒有看到要拆除的跡象，便滿心歡喜地裝修好并對外經(jīng)營。誰知，投入的裝修費還未收回，就得到房屋可能要被拆除的消息，自己與出租人協(xié)商索賠事宜也未果，高某很是郁悶。
近日，上海市第一中級人民法院（以下簡稱上海一中院）就審結(jié)了這起因違法建筑引發(fā)的涉裝修損失房屋租賃合同糾紛上訴案，二審認定租賃雙方均明知涉案房屋系違法建筑還簽訂租賃合同，確認租賃合同無效，并改判租賃雙方按過錯比例分擔租戶的裝修損失。
無證房屋面臨被拆 租賃雙方起爭執(zhí)
2015年6月16日，景之公司（出租人）與高某（承租人）簽訂了一份租期為五年的《房屋使用合同》，合同載明：房屋性質(zhì)屬于無證綠化管理用房，承租人對此已知悉，自愿接受并使用該房屋，今后不得以出租人提供的房屋沒有取得房地產(chǎn)權證為由提出解約要求，或提出任何賠償要求。交房后，高某花費近28萬元對承租房屋進行裝修，并對外經(jīng)營。
好景不長，2016年10月，高某得到消息，因為租賃房屋為違法建筑，政府將予以拆除。想到房屋距離自己裝修完成也不過一年時間，裝修費就已經(jīng)花了近28萬元，而且一旦啟動拆除，自己損失還將更大，高某很是擔心。于是，高某立馬與景之公司聯(lián)系，以求證此事并希望能夠協(xié)商有關賠償?shù)氖乱耍冀K未得到景之公司的準確回應。因為面臨隨時被拆除的風險，景之公司又一直沒給準確說法，高某自2016年10月開始不再繼續(xù)支付租金，而景之公司也因此將租賃房屋斷水斷電，以致高某無法正常經(jīng)營，租賃雙方由此產(chǎn)生爭執(zhí)，并互相致函以追討權益，展開了一場相持不下的拉鋸戰(zhàn)。
一審：明知違法建筑還裝修 損失租戶自行承擔
2017年5月11日，高某向法院提起訴訟，請求法院判令其與景之公司簽訂的《房屋使用合同》無效，出租人景之公司承擔自己的裝修損失。
一審法院認為，景之公司將未經(jīng)合法批準的房屋出租給高某，因該房屋屬于無證違法建筑，依據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，確認景之公司與高某簽訂的《房屋使用合同》無效。對于高某主張的裝修損失，一審法院認為，高某明知涉案房屋系無證房屋，仍進行裝修，屬于擴大風險的冒險行為，由此產(chǎn)生的損失應自行承擔，故對其裝修損失的訴請不予支持。但考慮到高某投入的裝修現(xiàn)值，對景之公司還有利用價值，基于公平原則，一審法院酌定由景之公司補償高某6萬元。高某對該判決不服，提出上訴。
二審：租賃雙方均明知違法建筑 改判裝修損失按過錯分擔
二審中，高某認為，景之公司明知系無證違法建筑，仍對外出租，這是導致合同無效的主要原因，因此主要過錯方是景之公司，裝修損失應由景之公司承擔。
上海一中院認為，涉案租賃房屋既無建設規(guī)劃許可證，也無房地產(chǎn)權證，屬違法建筑，故高某與景之公司就涉案房屋簽訂的《房屋使用合同》應為無效。根據(jù)相關司法解釋的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效，對已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，則由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。本案承租人高某裝修房屋，景之公司對此是明知且同意的，現(xiàn)租賃合同無效，景之公司并未表示同意繼續(xù)利用該裝修，故對該裝修損失，應按照雙方過錯比例進行分擔。高某在明知租賃房屋系無證建筑的情形下仍然予以承租并進行裝修經(jīng)營，顯然過錯較大，應對合同無效的后果承擔更大的責任，結(jié)合雙方履約行為及其他實際情況，上海一中院二審改判酌情認定承租人高某應就裝修損失承擔70%的過錯比例。 |
