[案情簡介]

張某為廈門某住宅小區(qū)3號樓605號房屋的業(yè)主，夏天天氣炎熱的時候，張某一家都喜歡把房門打開來通風，而605號房的房門正對著樓梯口，房門打開后上上下下的鄰居總能看到屋里，家人都覺得很不方便。于是經過一番商量后，張某在房門口1米開外搭建了一個可移式的鐵架屏風。但是放置了該屏風后，樓梯口就只剩下不到1米的空間，樓上的住戶們上下樓梯都覺得十分不方便，于是向負責該小區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司投訴。

物業(yè)管理公司多次上門與張某交涉，而張某認為，這是自家門口的地盤，別人無權干涉，何況物業(yè)管理公司只是提供物業(yè)管理服務的，無權決定用戶能否搭建建筑物附屬物。物業(yè)管理公司經過集體討論后作出對張某進行500元罰款的通知，然而張某拒不交納罰款，也拒不改變行為。無奈之下，物業(yè)管理公司只好將張某家的水電都停了。

于是張某一氣之下將該物業(yè)管理公司訴至法院。經過法庭的調解，最后張某拆除了其占用通道的屏風，物業(yè)管理公司也終止了停水停電的行為，并口頭向張某道歉。

[法律解析]

本案中張某的行為性質認定

張某認為家門口的空間歸業(yè)主自己支配，這是混淆了建筑物專有部分和共有部分的界限。在區(qū)分所有的情況下，單獨部分經分割成為區(qū)分所有權的客體，必須具備如下幾個條件：（1）構造上的獨立性，也就是有確定的遮避欄，并形成一定的居住單位；（2）使用上的獨立性，判斷能否單獨使用，要以該部分有無獨立的出入門戶為判斷要素；（3）通過登記表現(xiàn)出形式上的獨立性——構造上和使用上的獨立性是經濟上的獨立性，只有通過登記才能表現(xiàn)為法律上的獨立，也就是說，通過登記使被分割的各個部分在法律上成為各個所有權的客體。而共有部分的范圍主要包括三個方面：一是建筑物的基本構造部分，如支柱、屋頂、外墻地下室；二是建筑物的共有部分及附屬物，如樓梯、消防設備、走廊、上下水設備；三是部分區(qū)分所有權人共有的部分，如樓層之間的天花地板、左右房屋的隔墻等。張某家門口的空間實際上屬于樓道，是整個建筑物的共有部分。

而對于共用部分、公用設施的使用，必須受一定的規(guī)制�！段餀喾ā返诎耸�三條規(guī)定：“業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟�！薄冻鞘行陆ㄗ≌�小區(qū)管理辦法》第十四條規(guī)定：“房地產產權人和使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失：（一）擅自改變小區(qū)內土地用途的；（二）擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀，損毀設施、設備，危及房屋安全的；（三）私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民的；（四）不照章交納各種費用的�！币虼�，對于樓道等建筑物的共用部分，張某無權單獨占用、使用該空間。

本案中物業(yè)管理公司的行為是否合法？

物業(yè)管理公司獲得物業(yè)管理權的法律基礎是物業(yè)管理合同，目前通說認為，物業(yè)管理合同屬于委托合同的一種。在物業(yè)管理合同關系中，業(yè)主處于委托人的地位，而物業(yè)管理公司處于受托人的地位，物業(yè)管理公司受托處理的事務就是物業(yè)管理事務。為了處理物業(yè)管理事務，物業(yè)管理公司有必要獲得業(yè)主即委托人的授權，即獲得物業(yè)管理權，據此從事與物業(yè)管理有關的行為。因此，物業(yè)管理公司一般會與業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同。

物業(yè)管理公司有權制止小區(qū)內的違章搭建行為。物業(yè)管理公司有權依照物業(yè)管理合同對住宅小區(qū)實施管理，對于小區(qū)內私搭亂建的行為，其已經違反了國家相關法律法規(guī)的規(guī)定，也違背了小區(qū)《業(yè)主公約》中的約定，因此物業(yè)管理公司對業(yè)主的行為有權進行制止。但是，本案中物業(yè)管理公司停水停電的行為還是存在問題的。

物業(yè)管理公司無權停水停電。根據《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，物業(yè)管理公司有依照物業(yè)管理合同對住宅小區(qū)實施管理的權利，并有履行物業(yè)管理合同，依法經營的義務。當業(yè)主違反法規(guī)或合同時，物業(yè)管理公司可以給予制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失，但住宅區(qū)內的水電供應及維護應當由有關供水供電部門負責，物業(yè)管理公司無權擅自切斷住戶的水電供應。規(guī)定了只有在住戶拒絕交納管理費等有關水電費用的情況下，物業(yè)管理部門只有在經供電供水部門授權的情況下（如《中華人民共和國電力供應與使用條例》第三十九條規(guī)定供電企業(yè)依法停電）才可以采取停水停電的措施，其他情況下物業(yè)管理公司沒有這樣的權利。

物業(yè)管理公司是否有權對張某進行處罰呢？

我國的《行政處罰法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權的行政機關在法定職權范圍內實施。”物業(yè)管理公司只是一個企業(yè)，不是行政機關，也不是《行政處罰法》第十七條、第十八條、第十九條規(guī)定的受行政機關委托可以實施行政處罰的組織。因為它既不是事業(yè)單位，其他方面也不符合受委托實施行政處罰的組織的條件。而《物業(yè)管理條例》第六十六條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的。個人有前款規(guī)定行為之一的，處1,000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款�！彼�以物業(yè)管理公司無權實施包括罰款在內的任何行政處罰行為。