來源: 盛立中

物業(yè)與百姓生活最貼近，物業(yè)管理是此次營改增政策最接地氣的行業(yè)之一。作者今天就部分物業(yè)管理業(yè)納稅人在營改增實務操作中遇到的部分疑難問題進行了初步梳理，并匯集了部分省市稅務部門以及國稅總局有針對性地政策釋惑答疑供納稅人參考。需要說明的是，在財務實踐中仍然應以稅務總局的正式答復或已經(jīng)出臺的文件規(guī)定為準。 1、問題：營改增后物業(yè)管理企業(yè)只有辦公用品、水電費可以抵扣嗎? 解讀：可以抵扣的項目遠不止這些。具體項目可參考財稅〔2016〕36號文第二十五條“允許抵扣的進項稅額”。 2、問題：物業(yè)合同外，業(yè)主另行委托物業(yè)公司代購設備、工程/保潔的消耗品或裝修辦公室，最終業(yè)主驗收后以物業(yè)變更費用支付給物業(yè)公司（物業(yè)公司收取供應商開的發(fā)票，再給業(yè)主開發(fā)票取得變更收入，物業(yè)公司實施什么稅率?可以差額征稅么? 解讀：不能按照差額辦法征稅。以上業(yè)務屬于商品轉售行為，物業(yè)公司應按照銷售貨物業(yè)務依17%稅率交稅。 3、問題：一般納稅人用自已的產(chǎn)品維修房屋附屬設施（如消防器材）是否可以抵扣？ 解讀：按照規(guī)定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。比如，某物業(yè)公司是一般納稅人，租金收入選簡易計征5%，物業(yè)管理收入按6%計征，公司使用自已的產(chǎn)品維修房屋附屬設施（如消防器材）均不可以抵扣進項稅金。 4、問題：經(jīng)紀代理服務業(yè)務的稅收政策？ 解讀：按照現(xiàn)行稅法（財稅〔2016〕36號文），經(jīng)紀代理服務，是指各類經(jīng)紀、中介、代理服務。包括金融代理、知識產(chǎn)權代理、貨物運輸代理、代理報關、法律代理、房地產(chǎn)中介、職業(yè)中介、婚姻中介、代理記賬、拍賣等。比如保險公司或有代扣代繳義務的納稅人代扣個人所得稅、車船稅屬于代理服務，收取的手續(xù)費應按照經(jīng)紀代理服務征收增值稅。經(jīng)紀代理服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費后的余額為銷售額。向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費，不得開具增值稅專用發(fā)票。 5、問題：出租人收取“店鋪轉讓費”如何征稅？ 解讀：比如，某人租賃店鋪一間，除支付租金外，還需一次性支付給出租人一筆“店鋪轉讓費”，對于此筆店鋪轉讓費應依照納稅人“轉讓其他權益性無形資產(chǎn)”征收增值稅。 6、問題：維修電梯屬于建筑服務還是修理修配勞務？ 解讀：電梯維修應按建筑服務——修繕服務業(yè)務處理。一般納稅人提供修繕服務，適用稅率為11%；小規(guī)模納稅人提供修繕服務，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的修繕服務，征收率為3%。 7、問題：企業(yè)把人防工程劃做車位，合同為70年租賃期，不辦理產(chǎn)權證，該類業(yè)務算銷售不動產(chǎn)，還是租賃？ 解讀：按照實質重于形式的原則，如果購買方取得了不動產(chǎn)的占有、使用、收益、分配等權力，仍應按照出售不動產(chǎn)處理。 8、問題：停車場如何征稅？如何領用定額發(fā)票？ 解讀：一般納稅人提供停車服務按提供不動產(chǎn)租賃服務征稅，適用稅率為11%，如停車場為2016年4月30日前取得，可以選擇簡易計稅方法按5%征收率征收增值稅。小規(guī)模納稅人提供停車服務按提供不動產(chǎn)租賃服務征稅，征收率為5%。停車場可以向主管國稅機關領用定額發(fā)票。 9、問題：經(jīng)營場地服務費收入如何開具增值稅發(fā)票？ 解讀：物業(yè)管理企業(yè)應該按照實際經(jīng)營項目開具增值稅專用發(fā)票，同類不同項目可以開在同一張增值稅專用發(fā)票上。 10、問題：一般納稅人出租房屋可否選擇簡易辦法納稅？ 解讀：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。 11、問題：物業(yè)公司兼營房屋租賃業(yè)務如何開具發(fā)票以區(qū)別不同稅率？ 解讀：按照現(xiàn)行規(guī)定，適用不同稅率的項目應分別開具發(fā)票，但允許在同一張發(fā)票上開具。納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。 12、問題：物業(yè)管理服務中收取的自來水水費如何繳稅？ 解讀：2016年5月1日全面推開營改增試點以來，稅務總局陸續(xù)接到各地稅務機關和納稅人反映，物業(yè)公司提供物業(yè)服務時代收水費，若按適用稅率征收增值稅可能導致稅負上升。為穩(wěn)定營改增后物業(yè)公司稅負水平，經(jīng)研究，稅務總局對物業(yè)公司收取的自來水水費給予一定的特殊政策安排，并于2016年8月19日發(fā)出公告稱：提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除納稅人支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。同時，納稅人可以按3%向服務接受方開具增值稅專用發(fā)票。本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。2016年5月1日以后已發(fā)生并處理的事項，不再作調整；未處理的，按本規(guī)定執(zhí)行。 13、問題：營改增后補繳之前應繳的物業(yè)費如何繳稅和開具發(fā)票？ 解讀：試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。2016年5月1日后補繳的4月30日之前應繳的物業(yè)費，應按照營業(yè)稅政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。發(fā)票開具分兩種情況：一是如果2016年5月1日后，原來領取的營業(yè)稅發(fā)票仍有結余，那么2016年6月30日前，可繼續(xù)開具營業(yè)稅發(fā)票；二是如果2016年5月1日后，原來領取的營業(yè)稅發(fā)票已使用完畢，那么可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。 14、問題：個人發(fā)生應稅項目是否可以申請代開專用發(fā)票？ 解讀：根據(jù)相關規(guī)定，其他個人銷售其取得的不動產(chǎn)和出租不動產(chǎn)，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發(fā)票。上述情況之外的，其他個人不能申請代開增值稅專用發(fā)票。 15、問題：納稅人以經(jīng)營租賃方式出租土地如何繳稅？ 解讀：納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。比如，某物業(yè)公司租賃農(nóng)民的土地，用于道路通行使用等情形，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申請代開增值稅發(fā)票。農(nóng)民屬于其他個人，應按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅，并申請代開增值稅發(fā)票。 16、問題：勞務派遣人員如何界定？勞務公司臨時人員能否算做勞務派遣人員？ 解讀：根據(jù)《勞務派遣暫行規(guī)定》，勞動派遣單位應當依法與被派遣勞動者訂立2年以上的固定期限書面勞動合同。只有受上述合同規(guī)范的員工才符合勞務派遣員工的特征。 17、問題：勞務派遣服務行業(yè)的具體稅收政策？ 解讀：一般納稅人提供勞務派遣服務，可以按照有關規(guī)定，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照一般計稅方法計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。小規(guī)模納稅人提供勞務派遣服務，可以按照以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。 18、問題：人力資源外包服務按什么稅目如何征稅？ 解讀：納稅人提供人力資源外包服務，按照經(jīng)紀代理服務繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金。向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。一般納稅人提供人力資源外包服務，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。 簡單小結： 關于物業(yè)行業(yè)的業(yè)務外包問題，由于涉及復雜的稅收和行業(yè)政策，在這里再多扯幾句。企業(yè)由營業(yè)稅改型增值稅之后，稅收不再層層扒皮（道道收稅），非常明顯地突出了企業(yè)專業(yè)化外包業(yè)務的優(yōu)勢。 為適應物業(yè)管理業(yè)務環(huán)境的改變，物業(yè)管理必須適應增值稅所具有的新經(jīng)濟張力，彰顯此輪稅制改革改革的正能量。比如，目前多家大型服務型企業(yè)大多從增值稅核算視角，測試稅務領域各環(huán)節(jié)的內部控制執(zhí)行狀況和有效性，詳盡梳理出所有交易事件能取得的增值稅進項抵扣項目，并按項目進行分類，逐一注明稅率，逐步建立起了清晰、完整的增值稅進項管理體系。 為獲取稅收利益最大化，企業(yè)可以采取外購服務的辦法取得進項稅金，減少應交稅金。企業(yè)在選擇供應商和服務商時，應該選擇財務核算健全、能夠開具增值稅專用發(fā)票的供應商和服務商。這一點過去財務上很少考慮，所以必須改變。 這就是說，企業(yè)可以適時對不能取得進項抵扣的支付勞務派遣用工費用等業(yè)務經(jīng)營方式作適當調整，對有條件的項目實行服務外包，以購進服務的方式取得增值稅發(fā)票獲得進項抵扣。 現(xiàn)實中，這樣的案例并不少見。比如，招商銀行于2016年上半年，陸續(xù)裁減一般員工7768人（包括派遣人員），超過上年末該行在職人員的10%。招商銀行給出的說法是，今年以來，招商銀行按照國家法律法規(guī)要求，在勞動用工方式上降低勞務派遣用工占比，并在風險和質量可控的前提下，將原部分派遣人員所從事的非核心業(yè)務委托專業(yè)服務供應商完成。換言之，為減輕營改增試點帶來的財務壓力，招商銀行扯著“向輕型銀行戰(zhàn)略目標轉型”的旗號，稅收的財務目標十分明確。（作者系自由撰稿人）