來(lái)源: 盛立中

物業(yè)與百姓生活最貼近，物業(yè)管理是此次營(yíng)改增政策最接地氣的行業(yè)之一。作者今天就部分物業(yè)管理業(yè)納稅人在營(yíng)改增實(shí)務(wù)操作中遇到的部分疑難問(wèn)題進(jìn)行了初步梳理，并匯集了部分省市稅務(wù)部門以及國(guó)稅總局有針對(duì)性地政策釋惑答疑供納稅人參考。需要說(shuō)明的是，在財(cái)務(wù)實(shí)踐中仍然應(yīng)以稅務(wù)總局的正式答復(fù)或已經(jīng)出臺(tái)的文件規(guī)定為準(zhǔn)。 1、問(wèn)題：營(yíng)改增后物業(yè)管理企業(yè)只有辦公用品、水電費(fèi)可以抵扣嗎? 解讀：可以抵扣的項(xiàng)目遠(yuǎn)不止這些。具體項(xiàng)目可參考財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文第二十五條“允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額”。 2、問(wèn)題：物業(yè)合同外，業(yè)主另行委托物業(yè)公司代購(gòu)設(shè)備、工程/保潔的消耗品或裝修辦公室，最終業(yè)主驗(yàn)收后以物業(yè)變更費(fèi)用支付給物業(yè)公司（物業(yè)公司收取供應(yīng)商開的發(fā)票，再給業(yè)主開發(fā)票取得變更收入，物業(yè)公司實(shí)施什么稅率?可以差額征稅么? 解讀：不能按照差額辦法征稅。以上業(yè)務(wù)屬于商品轉(zhuǎn)售行為，物業(yè)公司應(yīng)按照銷售貨物業(yè)務(wù)依17%稅率交稅。 3、問(wèn)題：一般納稅人用自已的產(chǎn)品維修房屋附屬設(shè)施（如消防器材）是否可以抵扣？ 解讀：按照規(guī)定，下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：（一）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。比如，某物業(yè)公司是一般納稅人，租金收入選簡(jiǎn)易計(jì)征5%，物業(yè)管理收入按6%計(jì)征，公司使用自已的產(chǎn)品維修房屋附屬設(shè)施（如消防器材）均不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。 4、問(wèn)題：經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)業(yè)務(wù)的稅收政策？ 解讀：按照現(xiàn)行稅法（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文），經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，是指各類經(jīng)紀(jì)、中介、代理服務(wù)。包括金融代理、知識(shí)產(chǎn)權(quán)代理、貨物運(yùn)輸代理、代理報(bào)關(guān)、法律代理、房地產(chǎn)中介、職業(yè)中介、婚姻中介、代理記賬、拍賣等。比如保險(xiǎn)公司或有代扣代繳義務(wù)的納稅人代扣個(gè)人所得稅、車船稅屬于代理服務(wù)，收取的手續(xù)費(fèi)應(yīng)按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)征收增值稅。經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)后的余額為銷售額。向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，不得開具增值稅專用發(fā)票。 5、問(wèn)題：出租人收取“店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)”如何征稅？ 解讀：比如，某人租賃店鋪一間，除支付租金外，還需一次性支付給出租人一筆“店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)”，對(duì)于此筆店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)應(yīng)依照納稅人“轉(zhuǎn)讓其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)”征收增值稅。 6、問(wèn)題：維修電梯屬于建筑服務(wù)還是修理修配勞務(wù)？ 解讀：電梯維修應(yīng)按建筑服務(wù)——修繕服務(wù)業(yè)務(wù)處理。一般納稅人提供修繕服務(wù)，適用稅率為11%；小規(guī)模納稅人提供修繕服務(wù)，以及一般納稅人提供的可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的修繕服務(wù)，征收率為3%。 7、問(wèn)題：企業(yè)把人防工程劃做車位，合同為70年租賃期，不辦理產(chǎn)權(quán)證，該類業(yè)務(wù)算銷售不動(dòng)產(chǎn)，還是租賃？ 解讀：按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，如果購(gòu)買方取得了不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、分配等權(quán)力，仍應(yīng)按照出售不動(dòng)產(chǎn)處理。 8、問(wèn)題：停車場(chǎng)如何征稅？如何領(lǐng)用定額發(fā)票？ 解讀：一般納稅人提供停車服務(wù)按提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)征稅，適用稅率為11%，如停車場(chǎng)為2016年4月30日前取得，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按5%征收率征收增值稅。小規(guī)模納稅人提供停車服務(wù)按提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)征稅，征收率為5%。停車場(chǎng)可以向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)領(lǐng)用定額發(fā)票。 9、問(wèn)題：經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地服務(wù)費(fèi)收入如何開具增值稅發(fā)票？ 解讀：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該按照實(shí)際經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目開具增值稅專用發(fā)票，同類不同項(xiàng)目可以開在同一張?jiān)鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票上。 10、問(wèn)題：一般納稅人出租房屋可否選擇簡(jiǎn)易辦法納稅？ 解讀：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 11、問(wèn)題：物業(yè)公司兼營(yíng)房屋租賃業(yè)務(wù)如何開具發(fā)票以區(qū)別不同稅率？ 解讀：按照現(xiàn)行規(guī)定，適用不同稅率的項(xiàng)目應(yīng)分別開具發(fā)票，但允許在同一張發(fā)票上開具。納稅人兼營(yíng)銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。 12、問(wèn)題：物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來(lái)水水費(fèi)如何繳稅？ 解讀：2016年5月1日全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)以來(lái)，稅務(wù)總局陸續(xù)接到各地稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人反映，物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)時(shí)代收水費(fèi)，若按適用稅率征收增值稅可能導(dǎo)致稅負(fù)上升。為穩(wěn)定營(yíng)改增后物業(yè)公司稅負(fù)水平，經(jīng)研究，稅務(wù)總局對(duì)物業(yè)公司收取的自來(lái)水水費(fèi)給予一定的特殊政策安排，并于2016年8月19日發(fā)出公告稱：提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除納稅人支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。同時(shí)，納稅人可以按3%向服務(wù)接受方開具增值稅專用發(fā)票。本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。2016年5月1日以后已發(fā)生并處理的事項(xiàng)，不再作調(diào)整；未處理的，按本規(guī)定執(zhí)行。 13、問(wèn)題：營(yíng)改增后補(bǔ)繳之前應(yīng)繳的物業(yè)費(fèi)如何繳稅和開具發(fā)票？ 解讀：試點(diǎn)納稅人納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。2016年5月1日后補(bǔ)繳的4月30日之前應(yīng)繳的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。發(fā)票開具分兩種情況：一是如果2016年5月1日后，原來(lái)領(lǐng)取的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票仍有結(jié)余，那么2016年6月30日前，可繼續(xù)開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票；二是如果2016年5月1日后，原來(lái)領(lǐng)取的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票已使用完畢，那么可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。 14、問(wèn)題：個(gè)人發(fā)生應(yīng)稅項(xiàng)目是否可以申請(qǐng)代開專用發(fā)票？ 解讀：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，其他個(gè)人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)和出租不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)買方或承租方不屬于其他個(gè)人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。上述情況之外的，其他個(gè)人不能申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。 15、問(wèn)題：納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租土地如何繳稅？ 解讀：納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。比如，某物業(yè)公司租賃農(nóng)民的土地，用于道路通行使用等情形，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。農(nóng)民屬于其他個(gè)人，應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，并申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。 16、問(wèn)題：勞務(wù)派遣人員如何界定？勞務(wù)公司臨時(shí)人員能否算做勞務(wù)派遣人員？ 解讀：根據(jù)《勞務(wù)派遣暫行規(guī)定》，勞動(dòng)派遣單位應(yīng)當(dāng)依法與被派遣勞動(dòng)者訂立2年以上的固定期限書面勞動(dòng)合同。只有受上述合同規(guī)范的員工才符合勞務(wù)派遣員工的特征。 17、問(wèn)題：勞務(wù)派遣服務(wù)行業(yè)的具體稅收政策？ 解讀：一般納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以按照有關(guān)規(guī)定，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以按照以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金的費(fèi)用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。 18、問(wèn)題：人力資源外包服務(wù)按什么稅目如何征稅？ 解讀：納稅人提供人力資源外包服務(wù)，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金。向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。一般納稅人提供人力資源外包服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。 簡(jiǎn)單小結(jié)： 關(guān)于物業(yè)行業(yè)的業(yè)務(wù)外包問(wèn)題，由于涉及復(fù)雜的稅收和行業(yè)政策，在這里再多扯幾句。企業(yè)由營(yíng)業(yè)稅改型增值稅之后，稅收不再層層扒皮（道道收稅），非常明顯地突出了企業(yè)專業(yè)化外包業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)。 為適應(yīng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)環(huán)境的改變，物業(yè)管理必須適應(yīng)增值稅所具有的新經(jīng)濟(jì)張力，彰顯此輪稅制改革改革的正能量。比如，目前多家大型服務(wù)型企業(yè)大多從增值稅核算視角，測(cè)試稅務(wù)領(lǐng)域各環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制執(zhí)行狀況和有效性，詳盡梳理出所有交易事件能取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣項(xiàng)目，并按項(xiàng)目進(jìn)行分類，逐一注明稅率，逐步建立起了清晰、完整的增值稅進(jìn)項(xiàng)管理體系。 為獲取稅收利益最大化，企業(yè)可以采取外購(gòu)服務(wù)的辦法取得進(jìn)項(xiàng)稅金，減少應(yīng)交稅金。企業(yè)在選擇供應(yīng)商和服務(wù)商時(shí)，應(yīng)該選擇財(cái)務(wù)核算健全、能夠開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商和服務(wù)商。這一點(diǎn)過(guò)去財(cái)務(wù)上很少考慮，所以必須改變。 這就是說(shuō)，企業(yè)可以適時(shí)對(duì)不能取得進(jìn)項(xiàng)抵扣的支付勞務(wù)派遣用工費(fèi)用等業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方式作適當(dāng)調(diào)整，對(duì)有條件的項(xiàng)目實(shí)行服務(wù)外包，以購(gòu)進(jìn)服務(wù)的方式取得增值稅發(fā)票獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣。 現(xiàn)實(shí)中，這樣的案例并不少見。比如，招商銀行于2016年上半年，陸續(xù)裁減一般員工7768人（包括派遣人員），超過(guò)上年末該行在職人員的10%。招商銀行給出的說(shuō)法是，今年以來(lái)，招商銀行按照國(guó)家法律法規(guī)要求，在勞動(dòng)用工方式上降低勞務(wù)派遣用工占比，并在風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量可控的前提下，將原部分派遣人員所從事的非核心業(yè)務(wù)委托專業(yè)服務(wù)供應(yīng)商完成。換言之，為減輕營(yíng)改增試點(diǎn)帶來(lái)的財(cái)務(wù)壓力，招商銀行扯著“向輕型銀行戰(zhàn)略目標(biāo)轉(zhuǎn)型”的旗號(hào)，稅收的財(cái)務(wù)目標(biāo)十分明確。（作者系自由撰稿人）