近日，福建省發(fā)改委、福建省住建廳聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱“通知”），對我省物業(yè)服務(wù)收費的管理模式、實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費、實行政府指導價的保障性住房物業(yè)服務(wù)收費構(gòu)成、因政府指導價變動需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費標準、物業(yè)服務(wù)收費計價單位、各地如何合理制定實行政府指導價的保障性住房物業(yè)服務(wù)收費指導標準、已竣工未出售或者已出售未交付物業(yè)的服務(wù)費、物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示服務(wù)內(nèi)容等方面作出了詳細規(guī)定。

通知全文

福建省發(fā)展和改革委員會 福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)問題的通知

各設(shè)區(qū)市發(fā)改委、物業(yè)管理主管部門，平潭綜合實驗區(qū)市場監(jiān)督管理局、交通與建設(shè)局：

根據(jù)新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》、《國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》（發(fā)改價格〔2003〕1864號）等有關(guān)規(guī)定精神，現(xiàn)就我省物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)問題通知如下：

一、我省物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合的管理模式。除保障性住房物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價外，其他物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

二、實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費，由縣（市、區(qū)）價格主管部門會同同級物業(yè)管理主管部門，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定相應(yīng)的基準價及其浮動幅度，并定期公布，具體物業(yè)服務(wù)收費標準依法由開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人就服務(wù)內(nèi)容和收費標準在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

三、實行政府指導價的保障性住房物業(yè)服務(wù)收費構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤，其中，物業(yè)服務(wù)成本按照國家發(fā)展改革委、原建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）〉的通知》規(guī)定，由人員費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊費以及經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用組成。

四、因政府指導價變動需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費標準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在政府指導價變動范圍內(nèi)作相應(yīng)調(diào)整；因服務(wù)成本變化需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費標準的，應(yīng)當經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

五、物業(yè)服務(wù)收費以建筑面積為計價單位，按月收取，業(yè)主自愿按季度或按年收取的除外。未辦理房屋所有權(quán)證的，物業(yè)服務(wù)費暫按房屋買賣合同標明的建筑面積收取，房屋所有權(quán)證辦理后按登記的建筑面積結(jié)算，多退少補。

六、各地應(yīng)根據(jù)《政府制定價格行為規(guī)則》等相關(guān)規(guī)定，合理制定實行政府指導價的保障性住房物業(yè)服務(wù)收費指導標準。各設(shè)區(qū)市價格主管部門會同同級物業(yè)管理主管部門指導所轄縣（市、區(qū)）合理確定保障性住房物業(yè)服務(wù)收費指導標準。

七、已竣工未出售或者已出售未交付物業(yè)的服務(wù)費由建設(shè)單位承擔。物業(yè)買受人無正當理由拒絕接收達到交付條件物業(yè)的，自出售人送達交付物業(yè)通知之日起全額承擔物業(yè)服務(wù)費。

八、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、計費方式、收費標準、公共部位經(jīng)營收益情況、公共水電分攤情況、電梯維修保養(yǎng)檢驗費用等有關(guān)事項，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)買受人可以委托第三方物業(yè)服務(wù)評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)標準和質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)合同履行情況進行評估。

九、本通知自下發(fā)之日起執(zhí)行�！陡＝ㄊ∥飪r局 福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)〈福建省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉的通知》（閩價服〔2010〕267號）和《福建省物價局 福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于做好住宅前期物業(yè)服務(wù)收費政策銜接工作的通知》（閩價服〔2015〕298號）同時廢止。

福建省發(fā)展和改革委員會 福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

2019年5月21日

（此件主動公開）

重 點 解 讀

實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費

將定期公布！

實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費，由縣（市、區(qū)）價格主管部門會同同級物業(yè)管理主管部門，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定相應(yīng)的基準價及其浮動幅度，并定期公布，具體物業(yè)服務(wù)收費標準依法由開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人就服務(wù)內(nèi)容和收費標準在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

未辦理房屋所有權(quán)證的

物業(yè)服務(wù)費暫按房屋買賣合同標明的建筑面積收取

辦理后按登記的建筑面積結(jié)算，多退少補！

物業(yè)服務(wù)收費以建筑面積為計價單位，按月收取，業(yè)主自愿按季度或按年收取的除外。未辦理房屋所有權(quán)證的，物業(yè)服務(wù)費暫按房屋買賣合同標明的建筑面積收取，房屋所有權(quán)證辦理后按登記的建筑面積結(jié)算，多退少補。

已竣工未出售或者已出售未交付物業(yè)的

服務(wù)費由建設(shè)單位承擔！

已竣工未出售或者已出售未交付物業(yè)的服務(wù)費由建設(shè)單位承擔。物業(yè)買受人無正當理由拒絕接收達到交付條件物業(yè)的，自出售人送達交付物業(yè)通知之日起全額承擔物業(yè)服務(wù)費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當公示公共部位經(jīng)營收益情況等事項

并可通過移動通信等電子信息方式

告知全體業(yè)主！

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、計費方式、收費標準、公共部位經(jīng)營收益情況、公共水電分攤情況、電梯維修保養(yǎng)檢驗費用等有關(guān)事項，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)買受人可以委托第三方物業(yè)服務(wù)評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)標準和質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)合同履行情況進行評估。

除了物業(yè)服務(wù)收費管理的相關(guān)通知外

今年1月1日起正式施行的

《福建省物業(yè)管理條例》

對福建所有小區(qū)業(yè)主備受關(guān)注的

小區(qū)遛狗、

小區(qū)停車位、小區(qū)電梯廣告

等等等等問題

給了一個明確的說法！

小區(qū)遛狗要牽繩！

大型犬還要戴嘴套！

近段時間

惡犬傷人事件不斷

對于如何規(guī)范養(yǎng)犬

這個新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》

則是做出了明確的規(guī)定

重！大！變！化！

從1月1日起

在小區(qū)內(nèi)遛狗

必須牽好狗繩！

對于大型犬來說

還必須為它佩戴嘴套！

違反規(guī)定的

將依照治安處罰法處罰！

法條鏈接：

小區(qū)公共區(qū)域公共收入

歸全體業(yè)主！

可抵扣物業(yè)費！

話說咱們小區(qū)電梯里

經(jīng)常有那種電梯廣告

諸如此類的公共區(qū)域廣告

過去我們常常費解

這部分廣告收入去了哪？

這投放廣告是否需要業(yè)主同意？

這部分的營收要如何使用？

答！案！來！了！

新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主共用部位產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有，可用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費用，物業(yè)可以扣除不超過公共收益30%的經(jīng)營管理費用。另外，公共收益收入及使用情況應(yīng)至少每季度向業(yè)主公布一次。

劃一波重點

這部分的收益

屬于全體業(yè)主所有

并且向業(yè)主公示！

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理條例》第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有。

前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理費用后，應(yīng)當存入專項維修資金專戶。經(jīng)營管理費用支出不得超過公共收益的百分之三十。

業(yè)主大會成立后，可以將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行經(jīng)營管理。取得的公共收益按照前款規(guī)定扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理費用后，存入業(yè)主大會或者業(yè)主委員會專用帳戶，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費用以及業(yè)主大會決定的其他事項支出。

公共收益收入及使用情況，應(yīng)當至少每季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布一次，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

這十種緊急情況

可使用專項維修資金！

過去

業(yè)主想要使用專項維修資金

是一件很困難的事兒

新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》

規(guī)定了以下這十種緊急情況

可以使用它

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理條例》第六十條 發(fā)生以下危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時通知業(yè)主委員會、臨時物業(yè)管理委員會或者相關(guān)業(yè)主，并立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施：

（一）共有用房及共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴重滲漏；

（二）電梯出現(xiàn)安全隱患或者出現(xiàn)故障無法正常運行；

（三）高層住宅水泵等二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障，不能正常供水；

（四）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險；

（五）共用給排水、供用電設(shè)施設(shè)備不能正常使用，依照法律、法規(guī)由供水供電企業(yè)負責維護的除外；

（六）消防、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障，不能正常使用

（七）因臺風、洪水等自然原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞；

（八）根據(jù)公安、消防、人民防空、氣象、特種設(shè)備、物業(yè)管理等主管部門限期整改要求，需對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新、改造；

（九）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在其他安全隱患，需對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行定期檢測、檢驗、維修、更新、改造；

（十）其他危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況。

小區(qū)地下停車位不能只售不租！

停車費歸全體業(yè)主！

小區(qū)停車難問題

在一些老舊小區(qū)比較普遍

有些建設(shè)單位為了利益

把車位出售給

小區(qū)外的單位和個人

加劇了小區(qū)停車難問題

而新修訂的《條例》

對這個問題進行明確規(guī)定

小區(qū)車位應(yīng)當首先滿足業(yè)主需要，不得將車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個人，并且建設(shè)單位不得只售不租。

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理條例》第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機動車車位（庫）應(yīng)當首先滿足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位(庫)出售給本區(qū)域以外的單位或者個人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車位（庫）的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

10人以上業(yè)主

可申請籌建業(yè)主大會！

直系親屬也可參選！

很多小區(qū)都想知道

到底要符合什么條件

才能成立業(yè)主大會？

《條例》規(guī)定，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達到50%以上，或者首套物業(yè)出售并交付滿2年的，建設(shè)單位應(yīng)當向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦申請籌備召開業(yè)主大會首次會議。

10個以上業(yè)主也可以向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦提出書面申請，籌建召開業(yè)主大會。對于業(yè)主大會決定重要事項的表決權(quán)數(shù)，仍作“雙三分之二”或“雙過半”的規(guī)定。業(yè)主大會作出的管理規(guī)約，可授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)限制違規(guī)裝修施工人員和施工機具、車輛進入，還可對違規(guī)停放車輛采取臨時管制措施。

此外，《條例》中還加入了有關(guān)公共租賃房承租人的權(quán)利，即公共租賃住房承租人可以根據(jù)租賃合同的約定，代行部分業(yè)主權(quán)利。

而在現(xiàn)實生活中

業(yè)主的直系親屬

也同樣是小區(qū)業(yè)主

而且對小區(qū)事務(wù)更加熱心

但因為他們并非業(yè)主

參加業(yè)委會選舉

往往不被認可

那么

這種情況也改變了！

新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》對此進行適當放寬，規(guī)定業(yè)主可以通過書面形式，委托父母、配偶代行業(yè)主權(quán)利。

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理條例》第二十一條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件：

（一）具有業(yè)主身份。業(yè)主身份的認定以房屋產(chǎn)權(quán)證或者不動產(chǎn)權(quán)證書記載的權(quán)利人為準；尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的，以房屋銷(預(yù))售合同及合同備案證明記載的購房人為準。業(yè)主可以通過書面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期間代其行使全部或者部分業(yè)主權(quán)利；

物業(yè)費上調(diào)要“雙過半”業(yè)主同意

拒交納物業(yè)費列入失信名單！

小區(qū)物業(yè)費要交多少

這個由誰來決定？

為了防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)

擅自調(diào)整收費標準

新修訂《條例》說了

新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)費的調(diào)整進行明確規(guī)范。規(guī)定物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。因政府指導價調(diào)整物業(yè)費的，應(yīng)當在政府指導價變動范圍內(nèi)，并且應(yīng)經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

要“雙過半”業(yè)主同意

這調(diào)整價格才算數(shù)噢

此外

過去一些業(yè)主拒繳物業(yè)費

也讓物業(yè)管理部門很頭痛

別怕！辦法來了！

新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》規(guī)定，對于催繳、公告后仍不繳納物業(yè)費的，物業(yè)公司可以提起訴訟。對于拒不履行人民法院生效判決的，將被作為失信行為記入個人征信系統(tǒng)。不過新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》同時也規(guī)定，物業(yè)應(yīng)當將服務(wù)內(nèi)容、收費項目標準等在小區(qū)公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理條例》第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、計費方式收費標準、公共部位經(jīng)營收益情況、公共水電分攤情況、電梯維修保養(yǎng)檢驗費用等有關(guān)事項，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，接受業(yè)主監(jiān)督。

第四十八條 對經(jīng)兩次催繳仍不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，業(yè)主委員會、臨時物業(yè)管理委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將欠費情況在醒目位置予以公告，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。經(jīng)公告仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

第八十四條 業(yè)主違反本條例規(guī)定，無正當理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費，且拒不履行經(jīng)人民法院司法確認的調(diào)解協(xié)議，或者拒不履行人民法院生效判決的，作為失信行為記入個人征信系統(tǒng)。

第八十一條 違反本條例第四十七條、第四十九條第四款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定進行公布、公示的，由縣級以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

來源：海峽都市報、東南網(wǎng)