近日,福建省發(fā)改委、福建省住建廳聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)問題的通知》(以下簡稱“通知”),對我省物業(yè)服務(wù)收費的管理模式、實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費、實行政府指導價的保障性住房物業(yè)服務(wù)收費構(gòu)成、因政府指導價變動需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費標準、物業(yè)服務(wù)收費計價單位、各地如何合理制定實行政府指導價的保障性住房物業(yè)服務(wù)收費指導標準、已竣工未出售或者已出售未交付物業(yè)的服務(wù)費、物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示服務(wù)內(nèi)容等方面作出了詳細規(guī)定。
通知全文
福建省發(fā)展和改革委員會 福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)問題的通知
各設(shè)區(qū)市發(fā)改委、物業(yè)管理主管部門,平潭綜合實驗區(qū)市場監(jiān)督管理局、交通與建設(shè)局:
根據(jù)新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》、《國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》(發(fā)改價格〔2003〕1864號)等有關(guān)規(guī)定精神,現(xiàn)就我省物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)問題通知如下:
一、我省物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合的管理模式。除保障性住房物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價外,其他物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
二、實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費,由縣(市、區(qū))價格主管部門會同同級物業(yè)管理主管部門,根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素,制定相應(yīng)的基準價及其浮動幅度,并定期公布,具體物業(yè)服務(wù)收費標準依法由開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費,由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人就服務(wù)內(nèi)容和收費標準在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
三、實行政府指導價的保障性住房物業(yè)服務(wù)收費構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤,其中,物業(yè)服務(wù)成本按照國家發(fā)展改革委、原建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)〉的通知》規(guī)定,由人員費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊費以及經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用組成。
四、因政府指導價變動需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費標準的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在政府指導價變動范圍內(nèi)作相應(yīng)調(diào)整;因服務(wù)成本變化需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費標準的,應(yīng)當經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
五、物業(yè)服務(wù)收費以建筑面積為計價單位,按月收取,業(yè)主自愿按季度或按年收取的除外。未辦理房屋所有權(quán)證的,物業(yè)服務(wù)費暫按房屋買賣合同標明的建筑面積收取,房屋所有權(quán)證辦理后按登記的建筑面積結(jié)算,多退少補。
六、各地應(yīng)根據(jù)《政府制定價格行為規(guī)則》等相關(guān)規(guī)定,合理制定實行政府指導價的保障性住房物業(yè)服務(wù)收費指導標準。各設(shè)區(qū)市價格主管部門會同同級物業(yè)管理主管部門指導所轄縣(市、區(qū))合理確定保障性住房物業(yè)服務(wù)收費指導標準。
七、已竣工未出售或者已出售未交付物業(yè)的服務(wù)費由建設(shè)單位承擔。物業(yè)買受人無正當理由拒絕接收達到交付條件物業(yè)的,自出售人送達交付物業(yè)通知之日起全額承擔物業(yè)服務(wù)費。
八、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、計費方式、收費標準、公共部位經(jīng)營收益情況、公共水電分攤情況、電梯維修保養(yǎng)檢驗費用等有關(guān)事項,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主,接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)買受人可以委托第三方物業(yè)服務(wù)評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)標準和質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)合同履行情況進行評估。
九、本通知自下發(fā)之日起執(zhí)行!陡=ㄊ∥飪r局 福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)〈福建省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉的通知》(閩價服〔2010〕267號)和《福建省物價局 福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于做好住宅前期物業(yè)服務(wù)收費政策銜接工作的通知》(閩價服〔2015〕298號)同時廢止。
福建省發(fā)展和改革委員會 福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
2019年5月21日
(此件主動公開)
重 點 解 讀
實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費
將定期公布!
實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費,由縣(市、區(qū))價格主管部門會同同級物業(yè)管理主管部門,根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素,制定相應(yīng)的基準價及其浮動幅度,并定期公布,具體物業(yè)服務(wù)收費標準依法由開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費,由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人就服務(wù)內(nèi)容和收費標準在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
未辦理房屋所有權(quán)證的
物業(yè)服務(wù)費暫按房屋買賣合同標明的建筑面積收取
辦理后按登記的建筑面積結(jié)算,多退少補!
物業(yè)服務(wù)收費以建筑面積為計價單位,按月收取,業(yè)主自愿按季度或按年收取的除外。未辦理房屋所有權(quán)證的,物業(yè)服務(wù)費暫按房屋買賣合同標明的建筑面積收取,房屋所有權(quán)證辦理后按登記的建筑面積結(jié)算,多退少補。
已竣工未出售或者已出售未交付物業(yè)的
服務(wù)費由建設(shè)單位承擔!
已竣工未出售或者已出售未交付物業(yè)的服務(wù)費由建設(shè)單位承擔。物業(yè)買受人無正當理由拒絕接收達到交付條件物業(yè)的,自出售人送達交付物業(yè)通知之日起全額承擔物業(yè)服務(wù)費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當公示公共部位經(jīng)營收益情況等事項
并可通過移動通信等電子信息方式
告知全體業(yè)主!
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、計費方式、收費標準、公共部位經(jīng)營收益情況、公共水電分攤情況、電梯維修保養(yǎng)檢驗費用等有關(guān)事項,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主,接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)買受人可以委托第三方物業(yè)服務(wù)評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)標準和質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)合同履行情況進行評估。
除了物業(yè)服務(wù)收費管理的相關(guān)通知外
今年1月1日起正式施行的
《福建省物業(yè)管理條例》
對福建所有小區(qū)業(yè)主備受關(guān)注的
小區(qū)遛狗、
小區(qū)停車位、小區(qū)電梯廣告
等等等等問題
給了一個明確的說法!
小區(qū)遛狗要牽繩!
大型犬還要戴嘴套!
近段時間
惡犬傷人事件不斷
對于如何規(guī)范養(yǎng)犬
這個新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》
則是做出了明確的規(guī)定
重!大!變!化!
從1月1日起
在小區(qū)內(nèi)遛狗
必須牽好狗繩!
對于大型犬來說
還必須為它佩戴嘴套!
違反規(guī)定的
將依照治安處罰法處罰!
法條鏈接:
小區(qū)公共區(qū)域公共收入
歸全體業(yè)主!
可抵扣物業(yè)費!
話說咱們小區(qū)電梯里
經(jīng)常有那種電梯廣告
諸如此類的公共區(qū)域廣告
過去我們常常費解
這部分廣告收入去了哪?
這投放廣告是否需要業(yè)主同意?
這部分的營收要如何使用?
答!案!來!了!
新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》規(guī)定,業(yè)主共用部位產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有,可用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費用,物業(yè)可以扣除不超過公共收益30%的經(jīng)營管理費用。另外,公共收益收入及使用情況應(yīng)至少每季度向業(yè)主公布一次。
劃一波重點
這部分的收益
屬于全體業(yè)主所有
并且向業(yè)主公示!
法條鏈接:
《福建省物業(yè)管理條例》第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有。
前期物業(yè)服務(wù)期間,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理費用后,應(yīng)當存入專項維修資金專戶。經(jīng)營管理費用支出不得超過公共收益的百分之三十。
業(yè)主大會成立后,可以將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行經(jīng)營管理。取得的公共收益按照前款規(guī)定扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理費用后,存入業(yè)主大會或者業(yè)主委員會專用帳戶,經(jīng)業(yè)主大會決定,可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費用以及業(yè)主大會決定的其他事項支出。
公共收益收入及使用情況,應(yīng)當至少每季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布一次,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。
這十種緊急情況
可使用專項維修資金!
過去
業(yè)主想要使用專項維修資金
是一件很困難的事兒
新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》
規(guī)定了以下這十種緊急情況
可以使用它
法條鏈接:
《福建省物業(yè)管理條例》第六十條 發(fā)生以下危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時通知業(yè)主委員會、臨時物業(yè)管理委員會或者相關(guān)業(yè)主,并立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施:
(一)共有用房及共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴重滲漏;
(二)電梯出現(xiàn)安全隱患或者出現(xiàn)故障無法正常運行;
(三)高層住宅水泵等二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障,不能正常供水;
(四)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險;
(五)共用給排水、供用電設(shè)施設(shè)備不能正常使用,依照法律、法規(guī)由供水供電企業(yè)負責維護的除外;
(六)消防、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障,不能正常使用
(七)因臺風、洪水等自然原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞;
(八)根據(jù)公安、消防、人民防空、氣象、特種設(shè)備、物業(yè)管理等主管部門限期整改要求,需對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新、改造;
(九)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在其他安全隱患,需對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行定期檢測、檢驗、維修、更新、改造;
(十)其他危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況。
小區(qū)地下停車位不能只售不租!
停車費歸全體業(yè)主!
小區(qū)停車難問題
在一些老舊小區(qū)比較普遍
有些建設(shè)單位為了利益
把車位出售給
小區(qū)外的單位和個人
加劇了小區(qū)停車難問題
而新修訂的《條例》
對這個問題進行明確規(guī)定
小區(qū)車位應(yīng)當首先滿足業(yè)主需要,不得將車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個人,并且建設(shè)單位不得只售不租。
法條鏈接:
《福建省物業(yè)管理條例》第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機動車車位(庫)應(yīng)當首先滿足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位(庫)出售給本區(qū)域以外的單位或者個人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車位(庫)的,建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。
10人以上業(yè)主
可申請籌建業(yè)主大會!
直系親屬也可參選!
很多小區(qū)都想知道
到底要符合什么條件
才能成立業(yè)主大會?
《條例》規(guī)定,業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達到50%以上,或者首套物業(yè)出售并交付滿2年的,建設(shè)單位應(yīng)當向所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦申請籌備召開業(yè)主大會首次會議。
10個以上業(yè)主也可以向所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦提出書面申請,籌建召開業(yè)主大會。對于業(yè)主大會決定重要事項的表決權(quán)數(shù),仍作“雙三分之二”或“雙過半”的規(guī)定。業(yè)主大會作出的管理規(guī)約,可授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)限制違規(guī)裝修施工人員和施工機具、車輛進入,還可對違規(guī)停放車輛采取臨時管制措施。
此外,《條例》中還加入了有關(guān)公共租賃房承租人的權(quán)利,即公共租賃住房承租人可以根據(jù)租賃合同的約定,代行部分業(yè)主權(quán)利。
而在現(xiàn)實生活中
業(yè)主的直系親屬
也同樣是小區(qū)業(yè)主
而且對小區(qū)事務(wù)更加熱心
但因為他們并非業(yè)主
參加業(yè)委會選舉
往往不被認可
那么
這種情況也改變了!
新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》對此進行適當放寬,規(guī)定業(yè)主可以通過書面形式,委托父母、配偶代行業(yè)主權(quán)利。
法條鏈接:
《福建省物業(yè)管理條例》第二十一條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件:
(一)具有業(yè)主身份。業(yè)主身份的認定以房屋產(chǎn)權(quán)證或者不動產(chǎn)權(quán)證書記載的權(quán)利人為準;尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的,以房屋銷(預(yù))售合同及合同備案證明記載的購房人為準。業(yè)主可以通過書面形式,委托父母、配偶或者成年子女在委托期間代其行使全部或者部分業(yè)主權(quán)利;
物業(yè)費上調(diào)要“雙過半”業(yè)主同意
拒交納物業(yè)費列入失信名單!
小區(qū)物業(yè)費要交多少
這個由誰來決定?
為了防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)
擅自調(diào)整收費標準
新修訂《條例》說了
新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)費的調(diào)整進行明確規(guī)范。規(guī)定物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。因政府指導價調(diào)整物業(yè)費的,應(yīng)當在政府指導價變動范圍內(nèi),并且應(yīng)經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
要“雙過半”業(yè)主同意
這調(diào)整價格才算數(shù)噢
此外
過去一些業(yè)主拒繳物業(yè)費
也讓物業(yè)管理部門很頭痛
別怕!辦法來了!
新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》規(guī)定,對于催繳、公告后仍不繳納物業(yè)費的,物業(yè)公司可以提起訴訟。對于拒不履行人民法院生效判決的,將被作為失信行為記入個人征信系統(tǒng)。不過新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》同時也規(guī)定,物業(yè)應(yīng)當將服務(wù)內(nèi)容、收費項目標準等在小區(qū)公示,接受業(yè)主監(jiān)督。
法條鏈接:
《福建省物業(yè)管理條例》第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、計費方式收費標準、公共部位經(jīng)營收益情況、公共水電分攤情況、電梯維修保養(yǎng)檢驗費用等有關(guān)事項,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主,接受業(yè)主監(jiān)督。
第四十八條 對經(jīng)兩次催繳仍不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主,業(yè)主委員會、臨時物業(yè)管理委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將欠費情況在醒目位置予以公告,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。經(jīng)公告仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。
第八十四條 業(yè)主違反本條例規(guī)定,無正當理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費,且拒不履行經(jīng)人民法院司法確認的調(diào)解協(xié)議,或者拒不履行人民法院生效判決的,作為失信行為記入個人征信系統(tǒng)。
第八十一條 違反本條例第四十七條、第四十九條第四款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定進行公布、公示的,由縣級以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。
來源:海峽都市報、東南網(wǎng)