來源: 文/盛立中

作者上期在本刊曾就部分物業(yè)管理企業(yè)納稅人在營改增實務操作中遇到的部分疑難問題進行初步梳理，并匯集了部分省市稅務部門以及國稅總局有針對性地政策釋惑供納稅人參考。 由于物業(yè)管理是一個包羅萬象的行業(yè)，甚至有些服務已經(jīng)涉入餐飲、賓館、旅游、醫(yī)療、金融等業(yè)務深水區(qū)，逐漸囊括了公民從出生到死亡的所有需求服務，而稅收則是相對滯后的，政策更是概括性的，稅收法規(guī)條文不可能與生活中每項具體涉稅行為一一對接，因此，我們需要提高稅收遵從度，筑好稅收風險防火墻，爭取稅收利益最大化。需要特別指出的是，在稅收實務操作中仍然應以稅務總局的正式答復或已經(jīng)出臺的文件規(guī)定為準。 一、營改增政策解讀 問題：收取自來水費的稅收政策對于其他企業(yè)是否適用？ 解讀：此項最新規(guī)定不局限于物業(yè)管理公司稱謂的納稅人，凡提供物業(yè)管理服務業(yè)務收取自來水水費的納稅人均適用。按照規(guī)定，提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除納稅人支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。同時，納稅人可以按3%向服務接受方開具增值稅專用發(fā)票。 問題：物業(yè)管理收取的污水處理費如何進行稅務處理？ 解讀：污水處理費屬于政府非稅收入，全額上繳地方國庫，納入預算管理，實行專款專用。根據(jù)相關法規(guī)，我國目前對各級政府及主管部門委托自來水廠（公司）隨水費收取的污水處埋費，免征增值稅。需要注意的是，還有一條容易被忽略的稅收規(guī)定：物業(yè)公司隨自來水費一并收取的污水處理費，向客戶開具發(fā)票并且在“貨物或應稅勞務、服務名稱”、“金額欄”填開污水處理費及其金額的，不得免征增值稅；未在“貨物或應稅勞務、服務名稱”、“金額欄”填開污水處理費及其金額，僅在備注欄注明的除外。 問題：某物業(yè)公司承包了一處綠化帶景觀工程，分包給境外的企業(yè)施工，如何進行稅務處理？ 解讀：按照我國現(xiàn)行稅法，將工程分包給境外的企業(yè)施工，物業(yè)公司應履行稅收代扣代繳義務。其次，根據(jù)營改增試點規(guī)定，物業(yè)公司作為扣繳義務人需要按照適用稅率計算應扣繳稅額，不適用簡易征收方法。 問題：一般納稅人物業(yè)公司在營改增后為建筑工程老項目提供修繕服務，能否選擇簡易計稅方法？ 解讀：根據(jù)營改增試點規(guī)定，一般納稅人為建筑工程老項目提供的包括修繕服務在內(nèi)的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。對建筑物、構筑物進行修補、加固、養(yǎng)護、改善，使之恢復原來的使用價值或者延長其使用期限的工程作業(yè)，屬于修繕服務。 問題：某物業(yè)公司屬于一般納稅人，兼營出租集裝箱用于住宿，按照什么稅目納稅？ 解讀：出租集裝箱用于住宿，實質(zhì)上就是提供集裝箱的使用權并收取費用的經(jīng)營活動，屬于經(jīng)營租賃服務。另根據(jù)《固定資產(chǎn)分類與代碼》（GB/T14885-1994）集裝箱屬于輸送設備。所以出租集裝箱用于住宿屬于有形動產(chǎn)租賃，稅率為17%。 問題：某物業(yè)公司出租房屋已收取訂金，后由于承租方違約，租賃合同未履行，訂金予以沒收，請問沒收的訂金是否要繳納增值稅？ 解讀：根據(jù)營改增試點的規(guī)定，銷售額是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用。因租賃合同未實際履行，你公司收取的違約金不屬于發(fā)生應稅行為而取得的價款和價外費用，屬于營業(yè)外收入，不征收增值稅。 問題：物業(yè)公司將閑置場地出租給銀行放置ATM機，是否適用簡易計稅方法？ 解讀：場地出租給銀行放置ATM機，屬于提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃，一般納稅人出租其營改增試點前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法。 問題：車庫等不動產(chǎn)被政府征收，公司取得的拆遷補償款如何進行稅務處理？ 解讀：土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權（包括土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物）歸還給土地所有者的情形免征增值稅。除此情形外，納稅人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費按照銷售不動產(chǎn)納稅。 問題：物業(yè)公司每到年底會對被服務的優(yōu)質(zhì)客戶贈送金額大小不等的禮品，如何進行稅務處理？ 解讀：贈送客戶的禮品如果單獨作價核算，則按銷售處理，不屬于視同銷售；如果物業(yè)公司無償贈送給客戶，應屬于視同銷售行為。納稅人購進禮品取得的進項稅額符合政策規(guī)定可抵扣的，允許從應納稅額中抵扣。 問題：企業(yè)給職工購買的商業(yè)保險可以抵扣增值稅嗎？ 解讀：根據(jù)營改增試點規(guī)定，如果該商業(yè)保險和企業(yè)的實際生產(chǎn)經(jīng)營有關，不屬于集體福利性質(zhì)的可以抵扣進項稅額。 問題：如何區(qū)分“勞務派遣”與“業(yè)務承包”？比如，保潔公司承接保潔業(yè)務后，派遣固定人員到服務單位從事保潔服務，并接受服務單位的管理并為其工作，能否按勞務派遣選擇差額納稅？ 解讀：勞務派遣公司提供的服務，有的屬于勞務派遣服務，有的屬于整體業(yè)務承包服務。按照我國的相關規(guī)定，勞務派遣服務，是指勞務派遣公司為了滿足用工單位對于各類靈活用工的需求，將員工派遣至用工單位，接受用工單位管理并為其工作的服務。符合政策規(guī)定的勞務派遣服務允許選擇差額征稅，簡易征收方式。另外，根據(jù)《勞務派遣暫行規(guī)定》，用工單位只能在臨時性、輔助性或者替代性的工作崗位上使用被派遣勞動者，使用的被派遣勞動者數(shù)量不得超過其用工總量的10%。被派遣人員要接受用工單位管理，法律責任適用勞動合同法。業(yè)務承包，是指勞務派遣公司以合同或協(xié)議形式，與用工單位簽訂契約，承包某項業(yè)務，雙方法律責任適用《合同法》。 問題：安保服務按照什么項目繳納增值稅？ 解讀：符合規(guī)定條件的正規(guī)安保服務公司提供的安保服務可以比照勞務派遣服務繳納增值稅（可以適用差額扣除征稅政策）。 問題：目前我單位勞務派遣服務選擇按差額簡易計稅方法，是否可分不同的項目適用？ 解讀：納稅人提供勞務派遣服務不得按項目選擇計稅方法，應按照其發(fā)生的應稅行為選擇適用的計稅方法，一經(jīng)選擇，在稅務機關備案后，36個月內(nèi)不得變更。 問題：一般納稅人在稅改之前開具的營業(yè)稅發(fā)票需要沖紅重開，如果繳納增值稅，可以開具增值稅專用發(fā)票嗎？ 解讀：營改增納稅人對原先開具的營業(yè)稅發(fā)票進行沖紅重開沒有改變銷售方的納稅義務時間，仍屬于征收營業(yè)稅范圍，只能按規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票，不能開具增值稅專用發(fā)票。 問題：物業(yè)公司向我單位大樓開具物業(yè)費發(fā)票，由于我單位將部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)租其他單位，該物業(yè)費承租方支付的物業(yè)費用，我公司向承租方收取后一并支付。現(xiàn)承租方要求我公司向其開具發(fā)票，我單位可否向承租方開具物業(yè)項目發(fā)票？ 解讀：根據(jù)營改增試點規(guī)定，將部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給其他單位而另外向承租單位收取物業(yè)費的行為，屬于轉(zhuǎn)售物業(yè)服務，可以開具增值稅發(fā)票。 二、營改增后物業(yè)管理企業(yè)應把握的節(jié)稅要點 物業(yè)管理屬于綜合服務業(yè)，業(yè)務項目幾乎涵蓋了增值稅的所有稅目。物業(yè)公司既有純服務也有商品經(jīng)銷、修理修配；既有房屋（店輔）出租也有休閑娛樂、商務代理、體育健身等等，這些項目可能會因應稅行為的差異而適用不同的稅率，這是其一。 其次，業(yè)務兼營與混合銷售行為的正確劃分（或財務定位）對物業(yè)管理企業(yè)稅負也會產(chǎn)生一定影響。僅從目前物業(yè)公司的管理業(yè)務來看，適用的稅率大體有：3%（自來水費等）、6%（衛(wèi)生綠化環(huán)境維護、經(jīng)紀代理服務、文化體育服務）、11%（不動產(chǎn)租賃服務、對外提供停車服務）、17%（貨物銷售與修理修配業(yè)務）。按照稅務籌劃師開出的節(jié)稅藥方，物業(yè)企業(yè)在綜合項目服務上，一定要讓低稅率的服務占主導地位引導高稅率的服務，這樣就會讓混合銷售適用低稅率，比如在社區(qū)中的游泳池內(nèi)銷售貨物，可適用文化體育服務6%較低稅率；反之，可能將面對貨物銷售稅目下17%的高稅率。 其三，營改增后，物業(yè)公司還會面臨不同類型納稅人的選擇——一般納稅人或小規(guī)模納稅人，選擇的結果對企業(yè)稅負乃至企業(yè)市場定位都會產(chǎn)生較大影響。按照規(guī)定，營改增后，物業(yè)公司連續(xù)12個月銷售服務金額超過500萬元的，應當向主管稅務機關辦理增值稅一般納稅人資格登記。應當?shù)怯浂�未登記、按照�?guī)定時限內(nèi)未及時糾正的，則按增值稅適用稅率征稅，并且不得抵扣進項稅額。但符合規(guī)定情形的，達到標準的也不一定非要“強制性”登記為增值稅一般納稅人。這是納稅人的“選擇權”：可以選擇按一般納稅人納稅，也可以選擇按小規(guī)模納稅人，但需要將選擇結果向主管稅務機關辦理相關備案手續(xù)。比如，按照目前的規(guī)定，兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務以及應稅服務，且不經(jīng)常發(fā)生應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。不過，年應稅銷售額沒有超過一般納稅人標準的，只要會計核算健全能夠提供準確稅務資料的，符合相關規(guī)定要求的，也可以選擇按照增值稅一般納稅人納稅。 納稅人類型選擇是物業(yè)公司在營改增后最需要引起注意的財務籌劃起點。物業(yè)管理服務面對的客戶既有個人（家庭），也有單位（企業(yè)），收據(jù)、正規(guī)普通發(fā)票以及增值稅專用發(fā)票視不同的客戶群體各有需求。 營改增試點擴大后，企業(yè)為力求增值稅抵稅鏈條的完整，一般都會要求但凡涉及繳費項目都要取得物業(yè)公司開具的合規(guī)納稅發(fā)票（營改增后主要為增值稅專用發(fā)票），這是物業(yè)管理營改增后一個重要觀察維度。如果單純從稅收籌劃的角度，簡單算一下，一般而言，如果企業(yè)的稅負率（當期應納增值稅占當期應稅銷售收入的比例）大于征收率，選擇小規(guī)模納稅人好一些；反之，如果稅負率小于征收率，最好申請一般納稅人。 作為物業(yè)管理服務而言，另一個關鍵因素需要顧及企業(yè)的業(yè)務特點和未來的市場定位。不同的物業(yè)環(huán)境，不同的物業(yè)服務，面對的稅收風險不同，選擇好納稅人類型就很關鍵了。如果物業(yè)服務對象多為增值稅一般納稅人（比如對客戶的服務大多限于公寓、商業(yè)、物流等業(yè)務），肯定要選擇一般納稅人。固然，其中還需注意，物業(yè)經(jīng)營的業(yè)務必須屬于可抵扣的項目，營改增后企業(yè)客戶大多要求取得增值稅抵扣憑證，除非進行價格折讓。而小規(guī)模納稅人由于不能自行開具增值稅專用發(fā)票（普通增值稅發(fā)票除外），如客戶需要只能到稅務機關代開增值稅專用發(fā)票，可能從面子到經(jīng)營都不太招市場待見。（作者系自由撰稿人）