案 情 回 顧

江蘇省常熟市某小區(qū)在2007年成立業(yè)主委員會后，兩次委托前物業(yè)公司通知業(yè)主召開業(yè)主大會、討論地下車庫的產(chǎn)權(quán)、房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘及收費(fèi)等問題，均因大部分業(yè)主未參加而未能形成有效決議。

2009年，該小區(qū)業(yè)主委員會與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和繳納期限。小區(qū)業(yè)主李某因拖欠物業(yè)管理費(fèi)而被物業(yè)公司起訴。

同年，李某一紙狀書將小區(qū)業(yè)主委員會及物業(yè)公司告上法庭，認(rèn)為兩被告簽訂的物業(yè)服務(wù)合同未經(jīng)過業(yè)主大會同意，且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)條款加重業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主主要權(quán)利，損害了部分業(yè)主權(quán)益，訴求法院撤銷兩被告簽署的物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主委員會未作答辯。物業(yè)服務(wù)企業(yè)辯稱：李某主張撤銷權(quán)已超過一年的訴訟時(shí)效；業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)議簽訂的有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)等服務(wù)合同，已經(jīng)過公示并在絕大部分業(yè)主同意，原告李某主張撤銷只是個人主張；物業(yè)管理費(fèi)是考慮電梯運(yùn)營費(fèi)等其他綜合因素后確定的，不存在加重業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主權(quán)益的情況。

焦點(diǎn)問題

部分業(yè)主怠于行使管理權(quán)，未積極參與業(yè)主大會，導(dǎo)致有關(guān)事項(xiàng)無法形成業(yè)主大會決議，該部分業(yè)主對業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署的服務(wù)協(xié)議是否有撤銷權(quán)？

法院判決

一審法院認(rèn)為：當(dāng)事人在從事民事活動時(shí)，應(yīng)誠實(shí)守信，以善意的方式履行義務(wù)，不得濫用權(quán)力和規(guī)避法律或者合同約定的義務(wù)。業(yè)主委員會兩次組織召開業(yè)主大會討論涉及業(yè)主利益的事項(xiàng)，均因大部分業(yè)主未到，導(dǎo)致業(yè)主大會未能成功召開，相關(guān)事項(xiàng)決定未能形成。業(yè)主委員會為維護(hù)小區(qū)內(nèi)業(yè)主正常生活，避免對業(yè)主生活及小區(qū)秩序產(chǎn)生不利影響，與提供前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，且物業(yè)服務(wù)企業(yè)已實(shí)際提供物業(yè)管理服務(wù)，大部分業(yè)主亦向其交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主李某因拖欠物業(yè)費(fèi)，且在物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次催繳無果后提起訴訟的情況下，再次提起本案之訴，顯然有違誠實(shí)信用原則。如支持李某的訴請，則有可能對小區(qū)內(nèi)大部分業(yè)主的生活及小區(qū)正常秩序產(chǎn)生不利影響。如李某認(rèn)為該物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)要解聘該物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以依法召開業(yè)主大會，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后作出決定。

基于上述理由，一審判決駁回李某的訴訟請求。

二審法院認(rèn)為：業(yè)主委員會在業(yè)主怠于行使管理權(quán)的情況下與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)合同，并未有侵害業(yè)主權(quán)益的主觀意圖，且物業(yè)服務(wù)合同已實(shí)際履行，業(yè)主李某并無證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有違反法律、法規(guī)、相關(guān)部門規(guī)章規(guī)定而擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的事實(shí)，如李某不認(rèn)同該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或認(rèn)為收費(fèi)不合理，可通過業(yè)主大會決定相關(guān)事項(xiàng)。

故二審判決維持原判。

案情分析

本案判決頗具爭議。

一方面，該判決是一起較為典型的業(yè)主撤銷權(quán)糾紛，對《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條、第十一條規(guī)定的突破，甚至相悖，因此是否具有示范作用值得商權(quán)。

另一方面，該判決實(shí)質(zhì)上充分尊重了業(yè)主的“意思自治”，即法院對案件事實(shí)認(rèn)定，除了關(guān)注業(yè)主怠于行使權(quán)力外，更重要的是關(guān)注到業(yè)主在物業(yè)費(fèi)調(diào)整后仍然繼續(xù)交費(fèi)的事實(shí)，進(jìn)而認(rèn)定了調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)并未違背大部分業(yè)主的意愿。

怠于行使管理權(quán)的業(yè)主提起撤銷權(quán)之訴時(shí)，法院將依據(jù)什么法律法規(guī)及相關(guān)事實(shí)進(jìn)行判決？現(xiàn)行的《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（下文簡稱《解釋》）等法律及司法解釋均是原則性的籠統(tǒng)規(guī)定。因此，對此類案件的處理需要在遵守現(xiàn)行規(guī)定的前提下，充分兼顧個案的具體情況。

本案的具體情況是：業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署的物業(yè)服務(wù)合同因?yàn)槲唇?jīng)過業(yè)主大會有效決議，并不符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條關(guān)于“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”的規(guī)定，所以該物業(yè)服務(wù)合同因違反法律規(guī)定的程序，根據(jù)《解釋》第十二條相關(guān)規(guī)定，業(yè)主是可以請求撤銷的。

本案中，無論一審還是二審法院均未支持業(yè)主的訴求，根本原因有三。

（1）該物業(yè)服務(wù)合同之所以未按法定程序表決，是因?yàn)闃I(yè)主怠于行使管理權(quán)造成的。本案中業(yè)主委員會兩次召集業(yè)主大會，均因大部分業(yè)主未參加而未能成功舉行并形成決議，現(xiàn)實(shí)生活中，正是因?yàn)楹芏鄻I(yè)主怠于行使管理權(quán)，而使得業(yè)主大會諸多管理事項(xiàng)無法得到有效通過和執(zhí)行。這已是我國物業(yè)管理服務(wù)的困境之一。業(yè)主既然不參加表決，那在一定程度上可視為放棄對業(yè)主大會決定的異議權(quán)，這是對其撤銷權(quán)的一種限制。

（2）業(yè)主委員會作出的決定并未侵害業(yè)主合法權(quán)益。本案中，大多數(shù)業(yè)主實(shí)際接受了業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，并享受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，支付了相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)，業(yè)主委員會的決定并未侵害業(yè)主的利益。雖然法律賦于了業(yè)主撤銷權(quán)，但同時(shí)也規(guī)定了，只有在業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的情況下，受侵害的業(yè)主才可以請求人民法院撤銷。

（3）充分尊重業(yè)主委員會的團(tuán)體自治性。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其決議屬于團(tuán)體自治行為，只要業(yè)主委員會的行為沒有違反法律法規(guī)，司法機(jī)關(guān)就不宜主動干預(yù)業(yè)主內(nèi)部事務(wù)。部分業(yè)主不認(rèn)可業(yè)主委員會的行為，可以通過議事規(guī)則交由業(yè)主大會決定相關(guān)事項(xiàng)，不宜交由司法機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。