上世紀八十年代，中國大陸從香港引進物業(yè)管理，從此就有了物業(yè)管理公司、物業(yè)管理費。2007年公布的《物權(quán)法》，把物業(yè)管理公司改稱“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，《物業(yè)管理條例》立即跟著修改，順手把“物業(yè)管理費”改成了“物業(yè)服務(wù)費”。
實際上，物權(quán)法使用的概念是“物業(yè)費”，2009年最高法院公布的物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋，也使用“物業(yè)費”�！段飿I(yè)管理條例》增加“服務(wù)”二字，不但畫蛇添足，而且制造了混亂。
顧名思義，物業(yè)費，是業(yè)主因維護共有物業(yè)而籌集的資金；而物業(yè)服務(wù)費，是業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人支付的勞務(wù)對價。這兩者的法律意義是完全不同的。當(dāng)前，物業(yè)糾紛大部分是物業(yè)費的糾紛，而所有物業(yè)費的糾紛都與分不清這兩個概念有關(guān)。弄清楚物業(yè)費與物業(yè)服務(wù)費，才能理順物業(yè)管理的一系列難題。
一、物業(yè)費是不是物業(yè)服務(wù)的對價？
表面上看，物業(yè)公司提供服務(wù)，業(yè)主支付費用，并且錢是由物業(yè)公司收的，所以大家普遍認為，物業(yè)費就是業(yè)主支付給物業(yè)公司的服務(wù)對價。這種觀點既不符合法理，也不符合實際。
從法理來講，城市里的公寓式住宅通常屬于區(qū)分所有建筑物，業(yè)主存在共有部分與共同事務(wù)，管理這些共有部分與共同事務(wù)必然需要一筆費用，這筆費用由誰承擔(dān)？當(dāng)然是業(yè)主，因為業(yè)主是權(quán)利人、受益人。至于有沒有物業(yè)公司、物業(yè)公司是誰，都不改變業(yè)主的這個義務(wù)。
《物權(quán)法》規(guī)定，物業(yè)管理有三種方式：業(yè)主自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人。在業(yè)主自行管理的情況下，所有的管理費用，也要由全體業(yè)主來分攤。并不會因為沒有聘請物業(yè)公司，業(yè)主連物業(yè)費都不用交了。
《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定，業(yè)主的義務(wù)之一，就是按時交費。這里并不涉及物業(yè)公司，也不以物業(yè)服務(wù)合同有無約定為前提。這就表明，業(yè)主交物業(yè)費，并不是購買物業(yè)企業(yè)的服務(wù)，而是他承擔(dān)區(qū)分所有建筑管理責(zé)任的方式與義務(wù)。
從實際情況來看，物業(yè)費的絕大部分用于業(yè)主共同事務(wù)的支出，而不是物業(yè)公司的收益。
國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定了物業(yè)費由服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤組成。服務(wù)成本包括：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
服務(wù)成本構(gòu)成了物業(yè)費的最主要部分。物業(yè)公司的利潤只是物業(yè)費中的一小部分。這部分有多少？酬金制的物業(yè)服務(wù)合同，一般約定酬金為物業(yè)服務(wù)資金的10%，由于酬金制與包干制在結(jié)果上不可能存在太大差異，因此可以確定，無論包干制還是酬金制，物業(yè)企業(yè)所得利潤，大約為整個物業(yè)費的10%。只有這10%，才是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的所得。
那么，占大頭的物業(yè)管理成本算什么性質(zhì)的財產(chǎn)？《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十二條說，“實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有”，就是說，酬金制下，預(yù)收的物業(yè)費屬于業(yè)主的財產(chǎn)。其實包干制下，也是業(yè)主財產(chǎn)，都是業(yè)主的AA制，物業(yè)公司只是代收、代管、代支而已。
我們經(jīng)常說，物業(yè)公司是業(yè)主的集體保姆，那么，雇主發(fā)給保姆的工資，是保姆的勞務(wù)對價；讓保姆代繳的水電費、物業(yè)費，給保姆買菜買肉的錢，買衛(wèi)生紙、垃圾袋的錢也算保姆費嗎？這部分是業(yè)主的生活必須，無論有沒有保姆，都要花這筆錢。物業(yè)費的道理與此相同，物業(yè)公司替業(yè)主管理共同事務(wù)，支付相關(guān)費用，這些都來自物業(yè)費，但不能算物業(yè)公司的收入。
把物業(yè)費作為物業(yè)公司的收入，對全體業(yè)主也是不利的。這意味著，這筆錢的5%要作為“營業(yè)稅”交給政府。這是毫無道理的事情。如果明確了物業(yè)費就是業(yè)主的AA制，這個不合理的問題自然消除。
幾年前，深圳長城一花園的業(yè)委會就認識到，物業(yè)費是業(yè)主為管理自己的家園而歸集的“份子錢”，不是物業(yè)公司的“營業(yè)性收入”，不應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅，遂與物業(yè)公司約定，不再繳納營業(yè)稅，如果稅務(wù)局找麻煩，由業(yè)委會承擔(dān)責(zé)任。他們的做法，堪稱物業(yè)管理上的小崗村，希望他們?yōu)槿珖臉I(yè)主創(chuàng)造出寶貴經(jīng)驗。
綜上，物業(yè)費不是物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)對價，不是物業(yè)公司的營業(yè)收入，而是業(yè)主的AA制，是業(yè)主的共同財產(chǎn)。這是物業(yè)管理中最基礎(chǔ)的問題之一，明確了這個問題，許多問題就能迎刃而解。但遺憾的是，在立法上，物業(yè)費連名稱都統(tǒng)一不了。由于“物業(yè)服務(wù)費”的錯誤概念，引發(fā)一連串的錯誤，如政府管制物業(yè)費標準、業(yè)主以拒交物業(yè)費維權(quán)、稅務(wù)局征收物業(yè)費營業(yè)稅等等。未來的物業(yè)管理立法，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)費問題上正本清源，糾正這個被扣錯的第一顆紐扣。
二、物業(yè)費的標準由誰說了算？
物業(yè)費一直受政府管制。各地政府都制定了物業(yè)費的指導(dǎo)價，要求按此執(zhí)行。這就是把物業(yè)費看作物業(yè)服務(wù)費，帶來的直接惡果。你既然是服務(wù)價格，又與群眾生活關(guān)系密切，政府管制，也就順理成章。如果物業(yè)費不是物業(yè)公司的勞務(wù)對價，不是服務(wù)價格，政府有什么理由為此制定“指導(dǎo)價”？
政府干預(yù)物業(yè)費標準，違反業(yè)主自治
物業(yè)費是業(yè)主維修養(yǎng)護自己不動產(chǎn)、維持物業(yè)管理區(qū)域秩序的必要費用，業(yè)主愿意承擔(dān)多少，完全基于自己對不動產(chǎn)管理水平和保持某種程度生活質(zhì)量的需要，屬于業(yè)主自治的范疇。同在一座城市，貴的住宅物業(yè)費超過10元/平方米，便宜的只有幾毛錢，這情形就好像既有萬元一桌的燕窩魚翅席，又有十來塊錢一碗的牛肉拉面，消費者量力而行，各取所需。政府物價部門強制“定價”，是干涉業(yè)主管理自己不動產(chǎn)的權(quán)利。
政府對物業(yè)費定價違反《價格法》
《價格法》是政府管制價格的唯一法律依據(jù)�！秲r格法》的基本原則是，“大多數(shù)商品和服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務(wù)價格實行政府指導(dǎo)價或者政府定價”。哪些是政府可以定價的“極少數(shù)商品和服務(wù)價格”？第十八條有明確規(guī)定，“下列商品和服務(wù)價格，政府在必要時可以實行政府指導(dǎo)價或者政府定價：(一)與國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格；(二)資源稀缺的少數(shù)商品價格；(三)自然壟斷經(jīng)營的商品價格；(四)重要的公用事業(yè)價格；(五)重要的公益性服務(wù)價格�！�
顯然，這里列出的三種商品、兩種服務(wù)，才是“必要時可以實行政府指導(dǎo)價或者政府定價”的。在這五種價格中，哪一種與物業(yè)服務(wù)有關(guān)？究竟算“重要的公用事業(yè)”還是算“重要的公益性服務(wù)”？顯然都算不上。既無法律規(guī)定，政府越權(quán)管制，就是違法行政。
政府指導(dǎo)價壓低了物業(yè)企業(yè)的酬金，是典型的“損不足以奉有余”
政府規(guī)定物業(yè)費價格，不是怕它太低，而是怕它太高，這很奇怪。中國目前存在大量過剩勞動力，物業(yè)服務(wù)是一個買方市場，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本上沒有定價權(quán)。即使政府規(guī)定物業(yè)費10元/平方米，也沒有意義，因為沒有業(yè)主愿意承擔(dān)這樣的費用。但政府有意壓低物業(yè)費時效果就完全不同了，業(yè)主可以用政府定價來堂而皇之地拒絕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理報價，哪個物業(yè)企業(yè)敢不服從政府？
商品房的業(yè)主是城市人口中的富裕人群，從事物業(yè)服務(wù)的是農(nóng)村進城務(wù)工的低收入人群。在勞動力過剩情況下，這些人本來就很難在市場上為自己的辛勤勞動討回合理報酬，如果在法治國家，會通過制定最低工資等國家干預(yù)手段，來保障這些底層體力勞動者的基本收入。
而在我們這里，竟然是通過政府定價來保障富人用最小的代價享受物業(yè)服務(wù)，這是典型的損不足以奉有余。其實質(zhì)就是，在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)市場博弈的過程中，政府以公權(quán)力援助了業(yè)主，這就完全喪失了正義性和公正性。
出現(xiàn)這種情況也很正常。業(yè)主群體無疑比物業(yè)從業(yè)人員有更大的話語權(quán)。制定政府指導(dǎo)價的人，很可能本身就是業(yè)主，這就成了業(yè)主為自身享受的服務(wù)定價。
這種“定價”沒有道義性自不待言，更沒有任何科學(xué)依據(jù)，完全就是定價者亂拍腦袋。有些城市的物業(yè)費指導(dǎo)價，十年沒有變化，可見其荒謬程度。
壓低的物業(yè)費標準，意味著低水平的設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護和低水平的管理�，F(xiàn)代建筑，機電設(shè)備很多，早期缺乏精心維護，會縮短使用壽命，甚至危及人身安全。最近電梯事故頻發(fā)，問題的根子就在于電梯的維保費用被壓縮到了極不合理的程度。最終受損害的，還是業(yè)主。（注：對于商品房小區(qū)，物業(yè)費政府定價已經(jīng)取消了）
政府定價破壞了民事關(guān)系，人為制造糾紛
由于物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，不可能每個業(yè)主都有機會參與，故不認可物業(yè)費標準的業(yè)主并不鮮見。這種情況下，必須維護物業(yè)服務(wù)合同的效力。法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同中確定的權(quán)利義務(wù)，對全體業(yè)主具有約束力。
合同自由，是合同法的基本原則，“任何單位和個人不得非法干預(yù)”，當(dāng)然也包括行政機關(guān)不得非法干預(yù)。物價部門管制物業(yè)費標準的行為，恰恰是非法干預(yù)當(dāng)事人的合同自由。
2014年12月國家發(fā)改委發(fā)出“發(fā)改價格[2014]2755號文件”，要求各地方政府放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車服務(wù)價格。這說明，中央政府已經(jīng)認識到管制這兩項“價格”是錯誤的。但僅僅要求“放開”，似乎過去管得有理。實際上過去管就是違法的，現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)是糾正違法做法。由于中央主管部門的態(tài)度不鮮明，結(jié)果大部分地方都沒有行動，原因很簡單，有權(quán)定價的都是業(yè)主，他們自己就不愿意多交錢。
三、業(yè)主能否以拒交物業(yè)費來維權(quán)？
如果物業(yè)費是服務(wù)對價，那服務(wù)不好，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)少交或者不交，這就是行使合同法上的抗辯權(quán)。但我們前邊已經(jīng)論證，物業(yè)費不是服務(wù)對價，而是業(yè)主的義務(wù)，那么，業(yè)主拒交物業(yè)費，就是拒不履行法定義務(wù)，首先損害的是業(yè)主共同利益，這怎么能視為維權(quán)？
所以，無論從法律上，從合同上，從維護全體業(yè)主利益、從維護社會秩序的角度，業(yè)主都沒有任何理由拒交物業(yè)費。
現(xiàn)實中業(yè)主拒交物業(yè)費的理由大致有兩大類：
一是對開發(fā)商不滿，如質(zhì)量問題、配套問題、維修問題、承諾問題，這些問題，與物業(yè)公司沒有關(guān)系，業(yè)主以此作為拒交物業(yè)費的理由根本不能成立。
二是業(yè)主認為物業(yè)公司做得不好，這里邊又分兩種情形，一種是無端指責(zé)，比如樓下餐飲的油煙飄進家里，樓上的空調(diào)水滴到窗臺上，對門的狗總是亂叫，這些問題即使真的存在，也是特定人侵權(quán)，物業(yè)公司既不是派出所，也不是法院，它哪有權(quán)力解決這些問題？受侵害的業(yè)主應(yīng)當(dāng)自行向侵害者去維權(quán)，而不是怪罪物業(yè)公司，更不能作為拒交物業(yè)費的理由。
第二種是物業(yè)公司的工作確有缺陷，如院子沒有掃凈，走廊燈壞了沒有及時換，甚至設(shè)施損壞造成人身傷害，這種情形之下，業(yè)主的正確做法，是依照物業(yè)管理條例第三十六條的規(guī)定，對物業(yè)公司提出批評、糾正，自己受到損失的，可以要求物業(yè)公司賠償，物業(yè)公司根本性違約，業(yè)主委員會可以解除其合同，要求其承擔(dān)違約金或者賠償損失。但就是在這種情況下，業(yè)主也沒有理由拒交物業(yè)費，道理很簡單，這是業(yè)主的AA制，不是物業(yè)公司的收入。
對制裁業(yè)主欠費，立法上、司法上都存在一些誤區(qū)
首先是把拒交物業(yè)費視為業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛，《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定，“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的……物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴�！憋@然，它沒有把業(yè)主欠費當(dāng)作侵犯業(yè)主共同利益的行為，而單純看作是損害物業(yè)企業(yè)權(quán)益的行為。
其次，是認為業(yè)主欠費可能存在正當(dāng)理由。最高法院關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛的解釋第六條“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”貌似制裁業(yè)主欠費，但卻留下了兩扇暗門：一個是“無正當(dāng)理由”不得欠交，那么有“正當(dāng)理由”是否另當(dāng)別論？啥是正當(dāng)理由？另一個暗門是“僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的”，法院不支持，但如果以其它理由拒交的，法院支持不支持呢？如果明確了物業(yè)費是業(yè)主共同財產(chǎn)而非物業(yè)公司的營業(yè)收入，那么可以確定，業(yè)主在任何情況下都沒有理由拒交、欠交物業(yè)費。司法解釋的上述含糊規(guī)定，在法理上不正確，在實務(wù)中也會產(chǎn)生不良的效果。
物業(yè)企業(yè)不盡職責(zé)，可以要求它改正；造成損害的，可以要求它賠償；實在不勝任的，還可以解聘。但即使解聘了物業(yè)企業(yè)，業(yè)主自行管理，業(yè)主也是要交費的，否則，共有部分的維修養(yǎng)護、整個小區(qū)的正常運行都將無從談起。所以，不能因為物業(yè)企業(yè)履行職責(zé)有瑕疵，業(yè)主就獲得了欠費的合法抗辯理由。
四、臺灣法律《公寓大廈管理條例》對業(yè)主欠費的處理
值得我們借鑒。
一是欠費沒有正當(dāng)理由，欠費就是違法。只要身份確定（區(qū)分所有權(quán)人或住戶），欠費事實確定（積欠應(yīng)繳納之公共基金或應(yīng)分擔(dān)或其它應(yīng)負擔(dān)之費用）就足夠了，至于因什么理由欠費，在所不問。
二是由業(yè)主選舉的代表出面追究，而不是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來主張。區(qū)分所有權(quán)人或住戶欠費，“已逾二期或達相當(dāng)金額，經(jīng)定相當(dāng)期間催告仍不給付者，管理負責(zé)人或管理委員會得訴請法院命其給付應(yīng)繳之金額及遲延利息�！�
三是欠費的法律后果非常嚴重，可能導(dǎo)致喪失居住權(quán)甚至所有權(quán)（住戶積欠依本條例規(guī)定應(yīng)分擔(dān)之費用，經(jīng)強制執(zhí)行后再度積欠金額達其區(qū)分所有權(quán)總價百分之一者，由管理負責(zé)人或管理委員會促請其改善，于三個月內(nèi)仍未改善者，管理負責(zé)人或管理委員會得依區(qū)分所有權(quán)人會議之決議，訴請法院強制其遷離；住戶如為區(qū)分所有權(quán)人時，管理負責(zé)人或管理委員會得依區(qū)分所有權(quán)人會議之決議，訴請法院命區(qū)分所有權(quán)人出讓其區(qū)分所有權(quán)及其基地所有權(quán)應(yīng)有部分；于判決確定后三個月內(nèi)不自行出讓并完成移轉(zhuǎn)登記手續(xù)者，管理負責(zé)人或管理委員會得聲請法院拍賣之。）
四是房屋拍賣后對物業(yè)費的保護居于各種債務(wù)之首（前項拍賣所得，除其它法律另有規(guī)定外，于積欠本條例應(yīng)分擔(dān)之費用，其受償順序與第一順位抵押權(quán)同）。
從臺灣法律中，我們可以看到，業(yè)主欠費絕不是個別業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的糾紛，而是損害整個區(qū)分所有建筑物權(quán)益、甚至損害社會財產(chǎn)秩序的嚴重違法行為。嚴厲制裁欠費，歸根到底是保護全體業(yè)主的利益，是保護社會的經(jīng)濟秩序。
來源：網(wǎng)絡(luò)
統(tǒng)稿：曉 樂
編排：子 薇
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