最近有許多小伙伴在后臺留言，咨詢房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題到底該找誰？物業(yè)還是地產(chǎn)？有人說找物業(yè)，物業(yè)不管讓找地產(chǎn)，地產(chǎn)說已經(jīng)交接給物業(yè)了，得找物業(yè)。物業(yè)、地產(chǎn)互相踢皮球，業(yè)主夾在中間也不知道如何是好，最終只能以拒交物業(yè)費來進(jìn)行“無聲”的抵抗。那么到底該找誰，今天來聽聽律師說說關(guān)于房屋裝修的那些事兒！

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 “兩書”很重要 

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般在交樓的同時會交付業(yè)主《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

前者系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，載明了工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等。

后者是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)告知業(yè)主如何安全、合理、方便使用所售住宅的法律文件。一般會載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為等事項。

商品住宅交付使用后出現(xiàn)質(zhì)量問題找誰來解決，上述兩書就是解決問題的重要依據(jù)。

自業(yè)主收樓之日起在保修期限內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，除因業(yè)主擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)造成的質(zhì)量問題外，都可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房屋維修責(zé)任。但是有時開發(fā)企業(yè)在商品住宅售出后，委托物業(yè)管理單位維修的，要在《住宅質(zhì)量保證書》寫明委托單位，此時，業(yè)主亦可要求物業(yè)公司來承擔(dān)維修責(zé)任。

02

 房屋維修范圍及保修期限 

在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限具體如下：

1、地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；

5、裝修工程為2年。

上述房屋保修期限的起算時間均為房屋交付之日起，因此，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)購買的商品住宅存在施工質(zhì)量問題時，務(wù)必及時向開發(fā)企業(yè)主張維修責(zé)任，由于業(yè)主自身怠于行使權(quán)利而造成超過保修期限的，將不能得到法律支持。

03

 超過保修期限的房屋質(zhì)量維修問題 

超過保修期限的房屋需要維修的，要根據(jù)該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來判斷。

如果發(fā)生在單個業(yè)主家中的，屬于業(yè)主的專有部分，業(yè)主可以自行聘請維修人員或要求物業(yè)公司提供特約服務(wù)來對其進(jìn)行維修，當(dāng)然費用由業(yè)主自行承擔(dān)。

如果發(fā)生在房屋的共有部分，亦可要求物業(yè)公司對其進(jìn)行維修，費用則應(yīng)由關(guān)聯(lián)業(yè)主按各自擁有的權(quán)屬份額共同承擔(dān)。如果共有部分或者公共設(shè)施、設(shè)備需要大修、中修、更新、改造的，經(jīng)業(yè)主大會依法通過，可以啟動物業(yè)維修專項基金來進(jìn)行。

04

 房屋維修與物業(yè)服務(wù)費用的關(guān)系 

在物業(yè)服務(wù)活動過程中，經(jīng)常有業(yè)主因為房屋質(zhì)量問題得不到解決而拒交物業(yè)服務(wù)費的情況，那么最后，我們就來具體解釋一下上述做法是否有法律依據(jù)。

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。而物業(yè)服務(wù)成本通常包括以下9項內(nèi)容：👉業(yè)主們，物業(yè)費所包含的9大費用，都在這了······

1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

可見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)并不包括房屋維修服務(wù)。當(dāng)然，業(yè)主可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂特約維修服務(wù)合同，約定由物業(yè)公司提供房屋超過保修期的維修服務(wù)，業(yè)主支付維修費用。

當(dāng)住宅房屋發(fā)生質(zhì)量問題時，業(yè)主應(yīng)首先查看手中的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，確定該房屋在保修期限內(nèi)，且不存在《住宅使用說明書》中規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)維修責(zé)任的情況下，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)（明示委托物業(yè)公司的）主張權(quán)利。

切忌以拒交物業(yè)服務(wù)費用來表達(dá)對開發(fā)企業(yè)不作為的不滿情緒。因為根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十七條的規(guī)定，對經(jīng)催告后仍逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

物業(yè)管理圈在此溫馨提示廣大業(yè)主，莫要將房屋維修與物業(yè)管理混為一談。一旦業(yè)主惡意不交納物業(yè)服務(wù)費而導(dǎo)致被訴，敗訴的結(jié)果幾乎是必然。希望本文能為有上述困擾的業(yè)主們，提供一些解決問題的方向和方法。

統(tǒng)稿：曉 樂

編排：子 薇

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