最近有許多小伙伴在后臺留言,咨詢房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題到底該找誰?物業(yè)還是地產(chǎn)?有人說找物業(yè),物業(yè)不管讓找地產(chǎn),地產(chǎn)說已經(jīng)交接給物業(yè)了,得找物業(yè)。物業(yè)、地產(chǎn)互相踢皮球,業(yè)主夾在中間也不知道如何是好,最終只能以拒交物業(yè)費來進(jìn)行“無聲”的抵抗。那么到底該找誰,今天來聽聽律師說說關(guān)于房屋裝修的那些事兒!
01
“兩書”很重要
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般在交樓的同時會交付業(yè)主《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
前者系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,載明了工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等。
后者是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)告知業(yè)主如何安全、合理、方便使用所售住宅的法律文件。一般會載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖(注明承重結(jié)構(gòu)的位置)和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為等事項。
商品住宅交付使用后出現(xiàn)質(zhì)量問題找誰來解決,上述兩書就是解決問題的重要依據(jù)。
自業(yè)主收樓之日起在保修期限內(nèi)的房屋質(zhì)量問題,除因業(yè)主擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)造成的質(zhì)量問題外,都可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房屋維修責(zé)任。但是有時開發(fā)企業(yè)在商品住宅售出后,委托物業(yè)管理單位維修的,要在《住宅質(zhì)量保證書》寫明委托單位,此時,業(yè)主亦可要求物業(yè)公司來承擔(dān)維修責(zé)任。
02
房屋維修范圍及保修期限
在正常使用條件下,房屋建筑工程的最低保修期限具體如下:
1、地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;
2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;
3、供熱與供冷系統(tǒng),為2個采暖期、供冷期;
4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年;
5、裝修工程為2年。
上述房屋保修期限的起算時間均為房屋交付之日起,因此,業(yè)主在發(fā)現(xiàn)購買的商品住宅存在施工質(zhì)量問題時,務(wù)必及時向開發(fā)企業(yè)主張維修責(zé)任,由于業(yè)主自身怠于行使權(quán)利而造成超過保修期限的,將不能得到法律支持。
03
超過保修期限的房屋質(zhì)量維修問題
超過保修期限的房屋需要維修的,要根據(jù)該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來判斷。
如果發(fā)生在單個業(yè)主家中的,屬于業(yè)主的專有部分,業(yè)主可以自行聘請維修人員或要求物業(yè)公司提供特約服務(wù)來對其進(jìn)行維修,當(dāng)然費用由業(yè)主自行承擔(dān)。
如果發(fā)生在房屋的共有部分,亦可要求物業(yè)公司對其進(jìn)行維修,費用則應(yīng)由關(guān)聯(lián)業(yè)主按各自擁有的權(quán)屬份額共同承擔(dān)。如果共有部分或者公共設(shè)施、設(shè)備需要大修、中修、更新、改造的,經(jīng)業(yè)主大會依法通過,可以啟動物業(yè)維修專項基金來進(jìn)行。
04
房屋維修與物業(yè)服務(wù)費用的關(guān)系
在物業(yè)服務(wù)活動過程中,經(jīng)常有業(yè)主因為房屋質(zhì)量問題得不到解決而拒交物業(yè)服務(wù)費的情況,那么最后,我們就來具體解釋一下上述做法是否有法律依據(jù)。
根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的相關(guān)規(guī)定,物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。而物業(yè)服務(wù)成本通常包括以下9項內(nèi)容:👉業(yè)主們,物業(yè)費所包含的9大費用,都在這了······
1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用;
6、辦公費用;
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
可見,物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)并不包括房屋維修服務(wù)。當(dāng)然,業(yè)主可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂特約維修服務(wù)合同,約定由物業(yè)公司提供房屋超過保修期的維修服務(wù),業(yè)主支付維修費用。
綜上
當(dāng)住宅房屋發(fā)生質(zhì)量問題時,業(yè)主應(yīng)首先查看手中的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,確定該房屋在保修期限內(nèi),且不存在《住宅使用說明書》中規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)維修責(zé)任的情況下,向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)(明示委托物業(yè)公司的)主張權(quán)利。
切忌以拒交物業(yè)服務(wù)費用來表達(dá)對開發(fā)企業(yè)不作為的不滿情緒。因為根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十七條的規(guī)定,對經(jīng)催告后仍逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
物業(yè)管理圈在此溫馨提示廣大業(yè)主,莫要將房屋維修與物業(yè)管理混為一談。一旦業(yè)主惡意不交納物業(yè)服務(wù)費而導(dǎo)致被訴,敗訴的結(jié)果幾乎是必然。希望本文能為有上述困擾的業(yè)主們,提供一些解決問題的方向和方法。
統(tǒng)稿:曉 樂
編排:子 薇
版權(quán)歸原作者所有,如侵權(quán),請告知,我們及時刪除或妥當(dāng)處理,謝謝!