中國(guó)物業(yè)新聞網(wǎng)訊：

中國(guó)地產(chǎn)的黃金年代，恰逢城市化進(jìn)程加速之時(shí)，各大城市通過(guò)規(guī)劃各式大宗物業(yè)建設(shè)，從而強(qiáng)化自身的綜合屬性。同時(shí)配上酒店尤其是高端酒店，作為自身搭配的“領(lǐng)帶”，為整個(gè)城市以及一些城中的商務(wù)綜合體，在自身檔次上，乃至在一些業(yè)務(wù)開(kāi)展上提供品牌支持。

　　筆者近日在某酒店主題論壇，就遇到了這樣一位業(yè)主。約在10年前，某城市商務(wù)中心項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，他正好有資源、有意愿，就在項(xiàng)目里持有了一個(gè)物業(yè)，投資造了一家五星級(jí)酒店。據(jù)說(shuō)，剛開(kāi)業(yè)酒店那5年，每年差不多有數(shù)千萬(wàn)元的利潤(rùn)。然而，隨著設(shè)施的逐漸老化，每年的維護(hù)和管理成本都在上漲。更為關(guān)鍵的時(shí)，時(shí)代遷移下，消費(fèi)者開(kāi)始對(duì)過(guò)去富麗堂皇的設(shè)計(jì)和服務(wù)產(chǎn)生了疲倦。兩相疊加，這兩年利潤(rùn)縮水了將近60%。

　　“我也知道要可能要重新改造，這不天天跑論壇，看看有啥好模式或者好的合作品牌�！彼麑�(duì)筆者說(shuō)到。

　　高端物業(yè)投資者的“家長(zhǎng)式焦慮”

　　這一年來(lái)，包括CHAT等大大小小的酒店論壇，資產(chǎn)管理成為酒店業(yè)最為關(guān)注的話(huà)題。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是投資者，都急于尋找激活手頭物業(yè)資產(chǎn)之道，以便發(fā)揮其價(jià)值。

　　焦慮背后是正經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的中國(guó)地產(chǎn)，根據(jù)RET研究中心數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)商業(yè)建筑的存量面積已達(dá)到90,000萬(wàn)平方米�！　�

　　在這個(gè)階段，國(guó)內(nèi)的傳統(tǒng)高端酒店或多或少都面臨相似的困局：硬件老化，經(jīng)營(yíng)模式局限，利潤(rùn)空間狹小。

　　而投資的核心永遠(yuǎn)都是回報(bào)。

　　作為全球排名前十的酒店管理集團(tuán)—華住集團(tuán)的CEO張敏在今年CHAT論壇上就指出了目前國(guó)內(nèi)高端酒店業(yè)的發(fā)展瓶頸核心在于投資人回報(bào)率不夠。早年間，高端酒店作為城市開(kāi)發(fā)的配套，享受眾多紅利，現(xiàn)如今潮水褪去，高端酒店被掩埋的原罪就顯露而出：先期定位不精準(zhǔn)，套用傳統(tǒng)五星級(jí)模式，缺乏對(duì)消費(fèi)者需求變化的捕捉，導(dǎo)致了坪效持續(xù)走低，進(jìn)而在投資端遇冷。

　　改造更新勢(shì)在必行，而其基本守則就是追求坪效最大化。眾所周知，坪效原本是衡量商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況的一個(gè)指標(biāo)。如今，這一指標(biāo)被頻頻用在酒店業(yè)。這體現(xiàn)了酒店業(yè)從傳統(tǒng)的賣(mài)床位向空間運(yùn)營(yíng)的思維準(zhǔn)變�？梢哉f(shuō)對(duì)坪效的管理，體現(xiàn)了對(duì)酒店的設(shè)計(jì)與管理功力所在。

　　但國(guó)內(nèi)從坪效業(yè)績(jī)來(lái)看，在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最好的2016年，據(jù)《中國(guó)飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)》披露，中國(guó)五星級(jí)酒店的一線(xiàn)城市每日每平方米收入為7.7元，而以中國(guó)最成熟的一線(xiàn)城市對(duì)標(biāo)亞洲主要城市，其坪效業(yè)績(jī)基本與曼谷、雅加達(dá)等非發(fā)達(dá)城市相似，與香港、新加坡等成熟市場(chǎng)的坪效差距十分顯著，存在3到5倍的落差。

　　中國(guó)酒店的坪效提升之路任重道遠(yuǎn)。

　　設(shè)計(jì)改造正緩解坪效焦慮

　　隨著地產(chǎn)發(fā)展到了下一階段，對(duì)存量物業(yè)進(jìn)行改造是必然的趨勢(shì)。20世紀(jì)60年代中期，美國(guó)景觀大師勞倫斯·哈普林提出“建筑再循環(huán)例論”，即“與簡(jiǎn)單的修復(fù)不同，再循環(huán)是功能上的變動(dòng)，重新調(diào)整建筑內(nèi)部空間并被人們接受”。此后，對(duì)存量物業(yè)更多是從簡(jiǎn)單修復(fù)轉(zhuǎn)向了功能轉(zhuǎn)型意義上的更新改造，并在20世紀(jì)80年代后期美國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛掀起了一時(shí)改造熱潮。而隨著新時(shí)代下的產(chǎn)業(yè)激活，這一改造趨勢(shì)被重新激活。

　　TWA酒店就是存量物業(yè)改造的產(chǎn)物。原身是成立于1962年的紐約肯尼迪機(jī)場(chǎng)航站樓，隨著時(shí)代的變遷，其運(yùn)量與功能已經(jīng)無(wú)法承載現(xiàn)代航空業(yè)下的客流沖擊，于2001年被迫關(guān)閉。但沉寂了16年的它，在重新改造后，搖身一變，成為了全美唯一一座真正建在機(jī)場(chǎng)內(nèi)的酒店：TWA酒店。坐擁有50000平方英尺的活動(dòng)空間、10000平方英尺的健身中心、屋頂游泳池和觀景臺(tái)以及六家餐廳和八家酒吧，其中包括一家Jean-Georges Vongerichten的Paris Café餐廳�！　�

　　憑借其獨(dú)特的角色定位，加上現(xiàn)代化的潮流設(shè)計(jì)與功能布置，TWA重新成為了紐約的弄潮兒，LV2020早春大秀也在此舉辦。要說(shuō)存量改造的魅力，就在于此。

　　國(guó)內(nèi)有無(wú)數(shù)酒店同樣在等待TWA式的變身。

　　隨著城市化發(fā)展的進(jìn)程，現(xiàn)在中國(guó)高端酒店市場(chǎng)趨于飽和，而且有大量老舊的設(shè)施與陳舊的空間設(shè)計(jì)，導(dǎo)致了大量冗余面積的存在，整體空間利用率很差。外資品牌由于缺乏對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的深度了解，目前來(lái)看依舊處在了解本土市場(chǎng)的階段，撤牌現(xiàn)象往往多過(guò)改造再開(kāi)業(yè)現(xiàn)象。

　　現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)可見(jiàn)的推動(dòng)存量改造的力量，是以華住、鉑濤等品牌為主的本土酒店品牌管理集團(tuán)。本土品牌憑借自身多年的管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，有能力對(duì)存量物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以功能置換、空間重組等方式，讓建筑內(nèi)部空間得到最大限度的使用，使其煥發(fā)出全新的活力。

　　存量改造的方法論

　　“改造”無(wú)疑將會(huì)是未來(lái)一段時(shí)間的主題詞之一。這既是存量時(shí)代對(duì)酒店業(yè)的要求，也是消費(fèi)升級(jí)下中國(guó)高端酒店的必然選擇。酒店改造是否成功，從根本上說(shuō)能否取得良好的經(jīng)濟(jì)效益才是衡量改造是否成功的重要標(biāo)準(zhǔn)，這就要求改造方從前期物業(yè)評(píng)估&工期測(cè)算開(kāi)始，延伸到后期的實(shí)際運(yùn)營(yíng)，都擁有充足的操作經(jīng)驗(yàn)來(lái)應(yīng)對(duì)改造風(fēng)險(xiǎn)，以華住為首的本土集團(tuán)正逐漸發(fā)揮更大的價(jià)值。

　　本質(zhì)上存量改造就如同“中醫(yī)”一般，越老越吃香。成立于2005年的華住集團(tuán)，作為本土企業(yè)，在數(shù)十年深度開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，就總結(jié)出了一套存量物業(yè) “望聞問(wèn)切”之法，而這可能也是存量改造需要遵循的原則。　　

　　望——重新審視市場(chǎng)定位

　　舊改項(xiàng)目的定位準(zhǔn)確與否，將決定后期酒店運(yùn)營(yíng)收益、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、生存空間等關(guān)鍵性問(wèn)題。因此，前期需要對(duì)地段、周邊進(jìn)行詳細(xì)的盡調(diào)，確定自身項(xiàng)目在未來(lái)商業(yè)空間中該具有何種產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，從而確定使用哪個(gè)品牌。特別是一些存在歷史意義的物業(yè)，對(duì)它們的改造并不只是簡(jiǎn)單的空間重塑，還包括對(duì)文化價(jià)值的理解和認(rèn)知，和基于此的文化價(jià)值運(yùn)營(yíng)。

　　華住作為快速崛起的本土品牌，通過(guò)自建以及收購(gòu)的方式，運(yùn)營(yíng)著包括禧玥、花間堂、等多個(gè)不同定位的高端酒店品牌;并且在16年與雅高締結(jié)聯(lián)盟后，與雅高一起在國(guó)內(nèi)以及蒙古國(guó)區(qū)域聯(lián)合開(kāi)發(fā)美爵、諾富特等品牌。中式&西式文化的不同高端品牌定位對(duì)一些特殊文化物業(yè)而言擁有極高的匹配度。

　　聞——物業(yè)基礎(chǔ)評(píng)估

　　結(jié)合自身定位，對(duì)樓層進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃，大到區(qū)域功能設(shè)計(jì)，小到排房房間距，對(duì)物業(yè)空間進(jìn)行充分利用，同時(shí)結(jié)合過(guò)往改造經(jīng)驗(yàn)，華住可以給到一個(gè)可參考的預(yù)期坪效。

　　問(wèn)——成本與工期管控能力

　　對(duì)工期需要精準(zhǔn)地把控，華住依托于自身完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，包括施工前物料集中采購(gòu)與運(yùn)輸，施工時(shí)的工期與質(zhì)量把控，確保物業(yè)改造能夠按照計(jì)劃如期實(shí)施。

　　切——改造后把握管理脈搏

　　完成施工并實(shí)際投入運(yùn)營(yíng)，這僅僅是改造的第一階段，后期的運(yùn)營(yíng)同樣也需要革新。老瓶裝新酒，新就新在管理上。華住作為技術(shù)界奧斯卡CIO100的2019年國(guó)內(nèi)唯一獲獎(jiǎng)酒店管理品牌，通過(guò)華住會(huì)APP的1.3億會(huì)員導(dǎo)入，以及易酒店系列的工具開(kāi)發(fā)，從前端用戶(hù)入住、退房到后端員工協(xié)調(diào)管理，打造了全數(shù)字化鏈條，在成本端以極高的運(yùn)營(yíng)效率優(yōu)化自身坪效。

　　基于優(yōu)秀實(shí)踐總結(jié)而出的改造原則，以華住為首的酒店管理集團(tuán)，都在深耕逐步覺(jué)醒的存量市場(chǎng)，同時(shí)房企、資本、基金以及其他機(jī)構(gòu)也都開(kāi)始涉足其中。上海靜安昆侖酒店在希爾頓撤牌后，由錦江自主改造運(yùn)營(yíng);深圳威尼斯酒店則撤掉皇冠假日酒店品牌，同樣由華僑城自主改造運(yùn)營(yíng);法國(guó)ClubMed(地中海俱樂(lè)部)撤出珠海東澳島度假村，后改名為格力東澳大酒店，由粵海酒店管理集團(tuán)接手改造運(yùn)營(yíng)。

　　但對(duì)于像文頭的那位業(yè)主一樣，經(jīng)歷過(guò)輝煌又跌入低谷的高端物業(yè)投資者而言，不論是撤牌自營(yíng)也好，尋求托管也罷，核心在于對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的需求。華住對(duì)高端物業(yè)改造的“貼心”之處就在于共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。作為目前國(guó)內(nèi)前三大酒店管理集團(tuán)之一，華住通過(guò)和業(yè)主協(xié)商多樣化的合作方式，包括成本分擔(dān)，業(yè)績(jī)分成等，形成與業(yè)主共生的模式，而非獨(dú)立地輸出品牌管理�！　�

　　上海證大美爵酒店的案例就是如此。結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)傄约吧鲜龅母脑焓貏t，華住對(duì)原上海證大麗笙酒店進(jìn)行了為期近三年的改造，將品牌更新為上海證大美爵酒店，目前在后期管理改造階段，持續(xù)導(dǎo)入流量、技術(shù)等管理工具，預(yù)期在2020年改造完成后，整體收益將提高15%。

　　結(jié)語(yǔ)：

　　在被灌注成型的鋼筋混凝土中，空間的價(jià)值卻一直在變化。在文旅產(chǎn)業(yè)火熱的背景下，傳統(tǒng)模式和理念打造的高端酒店已無(wú)法滿(mǎn)足新一代消費(fèi)者的需求�，F(xiàn)今時(shí)代的主力消費(fèi)群體80/90/95后們，熱衷于個(gè)性化的高質(zhì)量體驗(yàn)。困局就在于此，抓不住趨勢(shì)的酒店就無(wú)法讓自己的物業(yè)“變”起來(lái)。

　　說(shuō)到底，解決傳統(tǒng)五星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)問(wèn)題的核心，也就是“變”之一字而已，但變的基礎(chǔ)在于對(duì)物業(yè)以及消費(fèi)者兩端的把握，根據(jù)社會(huì)和消費(fèi)方式改變而變，在整體結(jié)構(gòu)不變的前提下，通過(guò)空間優(yōu)化改造，提升酒店的坪效。

　　讓物業(yè)成為“最熟悉的陌生人”，讓住客再次愛(ài)上它，這就是存量改造的魅力所在。