案情介紹

汪先生近日在辦理入住手續(xù)時，遇到了一件很不舒心的事：開發(fā)商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業(yè)管理費，否則不給辦理入住手續(xù)。

汪先生對此提出了幾點疑問：一是憑什么房子還沒有驗收，就讓交物業(yè)管理費？二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開發(fā)商為這個項目專門新設立的，此前沒有任何的物業(yè)服務經(jīng)驗和業(yè)績，而物業(yè)管理不同于商品買賣，是一種延續(xù)性的服務，一次性交納一年的物業(yè)管理費，意味著至少在一年內(nèi)，自己對這家物業(yè)管理公司的服務無論滿意與否，都沒有任何制約力了。

案情分析

汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個問題：

一、應該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費？

購房人與開發(fā)商簽約購房，雙方之間是一種買賣關系，而購房人與物業(yè)管理公司之間是一種委托服務的關系，這種委托關系成立的前提是：購房人已經(jīng)取得了所購買的標的物（房產(chǎn)），已成為業(yè)主。如果購房人在房產(chǎn)交接時，因各種原因退房（如工程質(zhì)量、面積誤差等），那么與物業(yè)管理公司之間也就不存在委托服務的必要了。

開發(fā)商提出購房人以交納物業(yè)管理費作為房屋交付的前提，實質(zhì)上是對房屋的交付增加了附設條件，是對雙方之間買賣合同的一種變更，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同只有在當事人協(xié)商一致的條件下，方可以變更，開發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。因此，這兩者之間的關系理應是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)管理費。

二、物業(yè)管理公司要求預付物業(yè)管理費合理嗎？

考慮到物業(yè)管理公司的正常運轉(zhuǎn)，預收一定的物業(yè)管理費還是合理的，現(xiàn)行的有關法規(guī)，也是允許物業(yè)管理公司預收費用的。但是這種預收應當有一定的限度，從物業(yè)管理費的構(gòu)成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業(yè)管理公司一次性、長時間預收各項物業(yè)費用就不合理了，對此，北京市小區(qū)辦《關于禁止一次性收取多年物業(yè)管理費的通知》中專門規(guī)定，物業(yè)管理公司“不得一次性預收多年的物業(yè)管理費�！�

案件點評

1、《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議�！�

2、開發(fā)商既然“選聘了物業(yè)管理公司”，就要將物業(yè)管理公司的情況和收費的標準，“在訂立商品房買賣合同時”告知購房人，以便購房人對選擇的物業(yè)管理公司和收費標準做出判斷。

3、由于多數(shù)項目屬于期房預售，開發(fā)商在銷售時，對于許多物業(yè)服務的設施、設備還無法確定，因此“有關物業(yè)管理的協(xié)議”的簽訂，還是要放在交房時，至少是在“訂立商品房買賣合同”后。

對于購房人來說，如果開發(fā)在訂立商品房買賣合同時，就提供了“有關物業(yè)管理的協(xié)議”文本，那么這些協(xié)議就構(gòu)成了買賣合同的附件，則要認真地閱讀一下，一旦簽了字，就要履行相應的義務了。

4、如果像汪先生遇到的那樣，開發(fā)商在簽訂買賣合同后、甚至在入住時，才提供“有關物業(yè)管理的協(xié)議”，并以此作為房產(chǎn)交付的條件，您則可以按前述的內(nèi)容，據(jù)理力爭。不過，最好的辦法是，在簽訂買賣合同時，無論開發(fā)商如何做，您都應該將有關物業(yè)收費的標準、收費方式以及房屋交付的程序，作為補充內(nèi)容，要求開發(fā)商寫進補充協(xié)議。（中國物業(yè)管理資訊摘編自網(wǎng)絡）