物業(yè)頭條訊:

業(yè)主（物業(yè)使用人）的不規(guī)范行為往往會損害大多數業(yè)主的權益，同時對住宅小區(qū)物業(yè)管理也會產生不良影響，這些不規(guī)范行為應當得到糾正。

行為一：建筑裝修垃圾不清理

現象：業(yè)主裝修時產生的建筑垃圾和裝修垃圾，傾倒在樓前的硬鋪裝或草坪上等。

原因：主要是物業(yè)管理企業(yè)沒有建立裝修管理流程和建立后沒有執(zhí)行；還有一些業(yè)主在裝修前沒有到物業(yè)公司進行申請，就自行開始裝修，隨意倒裝修和建筑垃圾；有一些業(yè)主拒絕清理，物業(yè)公司沒辦法自行清理。一個30萬平方米的住宅小區(qū)，因業(yè)主拒絕清理或裝修后找不到業(yè)主，我們對裝修垃圾和建筑垃圾的清理的費用進行了測算：一年達到了1萬元。

危害：增加了物業(yè)管理企業(yè)的垃圾清運量，影響小區(qū)環(huán)境美觀，并且由于垃圾存放時間的延長還會引來其他業(yè)主往建筑、裝修垃圾上傾倒生活垃圾，造成惡性循環(huán)。

對策：

1、物業(yè)管理企業(yè)建立完善的裝飾裝修流程：裝飾裝修申請，簽訂協(xié)議，房屋裝修、維修許可通知單，預交垃圾清運押金，并且明確裝修時間、垃圾存放地點等事項；

2、對于違反規(guī)定的，要按照中華人民共和國建設部令第139號《城市建筑垃圾管理規(guī)定》的規(guī)定，由行政主管部門對其進行處罰。

行為二：一層私改商服，私改房屋結構

現象：一層住戶在陽臺私開小門用于經營；家庭裝修私改房屋墻體結構。

原因：一些是業(yè)主出租出去用來牟利，把一樓住宅改為商服后，為了便于經營，有的業(yè)主未經任何部門允許就在陽臺上開門；裝飾裝修中不少業(yè)主為了自家的美觀、舒適和擴大使用面積對房屋的墻體私自拆除，有的甚至拆除部分承重墻。

危害：在陽臺開小門用于經營影響建筑的美觀，經營時易對草坪產生破壞，對護欄也易產生破壞，間接影響了住宅小區(qū)晉級達標；違章裝飾裝修對房屋的安全構成威脅。

對策：

1、對于陽臺改門必須經過行政主管部門的批準，未經批準的，物業(yè)管理人員根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，應當予以制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

2、對于破壞承重墻的預防和處理，物業(yè)管理企業(yè)在裝修申請和裝修協(xié)議中就應當明確規(guī)定不準破壞承重墻等項目，加強裝修巡檢，發(fā)現問題要求其及時整改，先勸阻其恢復，或在其破壞承重墻初始階段對其進行制止，對于制止不從的可由行政主管部門依據建設部第110號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中第五條規(guī)定強制其恢復并處以罰款。

行為三：底層陽臺下砌墻

現象：部分業(yè)主把底層陽臺底下的空間用磚和水泥砌成墻，有的作為自家的小倉庫。

原因：部分底層業(yè)主考慮陽臺底下易刮入雜物，或者是考慮利用陽臺底下的空間。于是未經任何部門允許私自用水泥和磚把陽臺底下砌成墻，有的開一個小門作為自家的小倉庫，有的就是為了擋垃圾。

危害：在北方的冬季會出現脹鼓現象，嚴重的會把陽臺擠壓變形，陽臺立面板擠裂，造成陽臺窗框變形。陽臺砌墻影響小區(qū)環(huán)境美觀和與周圍環(huán)境的和諧。

對策：

1、物業(yè)管理要求清潔員對底層陽臺底下每天清掃保潔一次；

2、物業(yè)管理人員發(fā)現業(yè)主在搭建初期就采取措施,講明危害，制止其行為，并告知其行為違反了管理規(guī)定，比如《大慶市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第二十九條規(guī)定：禁止破壞房屋外觀和違章搭建。

對于制止不從的，可由行政主管部門強制其整改。

行為四：安裝護欄

現象：陽臺、窗戶用鐵護欄封閉。

原因：一些業(yè)主為了增加住宅安全防范能力，保障人身財產安全，安裝了鐵護欄，由于沒有專業(yè)部門的指導和相應的法規(guī)出臺，在陽臺、窗戶外隨心所欲地不規(guī)范地安裝上各種各樣的防盜護欄，比如居民住宅安裝的防盜護欄，沒有考慮防攀登、防跨越等性能，出現凸出墻面等方面的問題。

危害：危害相鄰上層和同層業(yè)主家的安全；沒有統(tǒng)一安裝，樣式多樣不規(guī)范，影響整體環(huán)境美觀，影響住宅小區(qū)晉級達標；一旦發(fā)生火災，減少了逃生的途徑。

對策：

1、行政主管部門出臺安裝護欄的標準，由物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門共同推進執(zhí)行，對于違反規(guī)定可先由物業(yè)管理人員勸其整改，對于整改無效的由行政主管部門對其強制整改和進行相應處罰；

2、在陽臺或窗戶內側安裝護欄是目前比較理想的方式，但護欄要具有能拆卸或留有金屬窗戶，便于清潔玻璃和逃生用；

3、從源頭上保證安裝的護欄達到標準，就是要規(guī)范生產護欄的所有生產廠家，要求其生產出標準的護欄。

行為五：空調室外機的不規(guī)范安裝

現象：安裝空調室外機的位置有：陽臺上、山墻上、女兒墻上、外墻上、雨篷上等等；高度不統(tǒng)一，有的底層安裝高度只有1米左右，同層空調安裝高度也不統(tǒng)一等。

原因：由于住宅老區(qū)設計時沒有考慮日后的安裝空調等問題，沒有統(tǒng)一設計好安裝空調的位置，又由于物業(yè)管理企業(yè)沒有相應的指導和規(guī)劃以及經銷商上門安裝時只求速度，往往不經測量便根據消費者的要求安裝等原因，造成許多空調室外機安裝不符合標準。比如空調室外機的安裝沒有達到國家有關標準。安裝標準規(guī)定，空調器應安裝在兒童不易觸及的地方；盡量避開自然條件惡劣(如油煙重、風沙大，陽光直射或有高溫熱源)的地方；安裝高度在2.5米以上；室外機組安裝架承載能力至少不低于180公斤；空調器的室外機應盡可能遠離相鄰的門窗和綠色植物；與相鄰門窗距離不得小于3米等。而且，安裝標準無人監(jiān)督執(zhí)行，也是有規(guī)難依的主要原因之一。

危害：空調排出的水流到人行道上，冬季會結冰，影響業(yè)主出行安全；吹出的熱風影響業(yè)主健康；無序的安放影響樓房墻體立面的美觀、規(guī)范；影響住宅小區(qū)晉級達標。

對策：

1、因空調室外機安裝屬于大氣排污范疇，歸環(huán)保部門管理；物業(yè)管理人員發(fā)現問題勸阻無效時，應報告給環(huán)保部門依法處理；

2、環(huán)保部門和行政主管部門依據《國家空調安裝標準》建立空調安裝的標準作業(yè)規(guī)程，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主安裝空調可以先期對其進行指導和監(jiān)督，對于不按標準安裝的，通知相關的行政主管部門和環(huán)保部門處理。

行為六：業(yè)主從陽臺排煙和飯店排煙

現象：業(yè)主從陽臺接出排煙管道用來排煙、飯店從一樓豎起煙筒排到頂層或向地面接煙筒排煙。

原因：業(yè)主從陽臺接出煙筒排煙：一是煙道堵塞，二是把廚房搬到陽臺。煙道堵塞是由于在裝修期間對室內公共設施煙道進行了改造和封閉，以致按正常排煙途徑裝修完畢入住的廚房不能正常排煙，或者是平改坡改造時造成的堵塞。有些業(yè)主為了增加廚房的空間把廚房搬到陽臺，相應地，煙道改從陽臺排出；飯店排煙，主要是原來底層按商服設計時的先天不足，沒有預留出專用煙道，與居民的煙道共用，由于其排煙量大，不能滿足其需要，于是重新引出新的煙筒；二是一層住宅改為飯店或商服，用于飯店經營后把煙道從窗戶引出排煙。

危害：樓下排煙致使樓上的業(yè)主家的窗戶不能開和對樓上窗戶玻璃污染，冬季水蒸氣遇冷結露落到硬鋪裝上結冰，對業(yè)主出行造成安全隱患；飯店煙道內的垃圾沒有得到及時清理，排煙不暢，煙筒內溫度較高易引發(fā)火災；油垢、油漬污染墻體和硬鋪裝，煙筒接縫處外溢油漬，影響鄰里關系。

對策：

1、疏通原來的煙道改回原來的位置排煙；對于硬鋪裝上結冰清潔員要及時清理；

2、對于飯店排煙煙道要經過凈化裝置，排放達標，條件具備的或者在設計時應該在樓房墻體內預留出飯店專用煙道。并且煙道要定期清理，避免因煙道內油污堆積引發(fā)火災。環(huán)保部門對于未裝凈化裝置，達不到排放標準的要依據《中華人民共和國大氣污染防治法》對其進行處罰；

3、對于底層改為飯店經營的，要安裝凈化裝置并且要引到頂層排出。以上幾點涉及到污染環(huán)境問題，均可向環(huán)保局進行投訴由其依法處理。

行為七：醫(yī)療垃圾

現象：個體醫(yī)療診所的部分醫(yī)療垃圾混于生活垃圾中，或醫(yī)療垃圾隨意投放等。

原因：個體診所醫(yī)療垃圾由于缺少相應的焚燒等處理能力，又沒有委托專業(yè)的人員收集處理，而是在夜間或其他時間投放到生活垃圾中。

危害：

1、醫(yī)療垃圾對人的危害很大，進入人體之后，會傳染多種疾病。未經處理的污物、污水不進行嚴格消毒和無害化處理，必然污染周圍環(huán)境。

2、小孩會把用過的針管、針頭、小瓶等污物揀來當作玩具耍，這些東西一旦刺破皮膚或誤入口中等，多數情況下會造成小孩染病或致傷。

對策：

1、物業(yè)管理人員發(fā)現后，應當禁止其把醫(yī)療垃圾亂倒或混入生活垃圾，并勸其整改，告之其行為違反了管理規(guī)定，比如《大慶市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》第二十九條的規(guī)定中的禁止行為：醫(yī)療機構自建焚燒爐的，自行焚燒處理；未建焚燒爐的，委托有關部門或者單位處理；

2、強化醫(yī)療垃圾的管理、監(jiān)督和環(huán)保，有條件的物業(yè)管理公司按照當地衛(wèi)生行政部門規(guī)定，開展有償的醫(yī)療垃圾收集清運服務，由專業(yè)的部門統(tǒng)一、及時銷毀。

行為八：在小區(qū)內擺攤設點

現象：有修鞋的、有賣水果的、有賣蔬菜的、有賣服裝的、有推銷產品的、有賣糧食的等等。

原因：小商小販在小區(qū)內擺攤設點，一是老住宅區(qū)內沒有商業(yè)網點業(yè)主有服務需求；二是由于物業(yè)管理不到位，屢禁不止。這些小商小販中有的是下崗職工，有的是外來流動商販，有的是底層住宅改為商服后的延伸。

危害：叫賣聲擾民，攤點的無序擺放影響美觀，產生的垃圾影響環(huán)境衛(wèi)生質量。

對策：

1、其行為違反了管理規(guī)定，比如《大慶市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第二十九條的規(guī)定中的禁止行為：未經有關部門批準設置攤點，物業(yè)管理企業(yè)配合行政主管部門予以取締；

2、不是簡單采用硬性取締的辦法而是疏導整頓，爭取在小區(qū)內建設一些經營網點，便于規(guī)范管理和統(tǒng)一經營，滿足業(yè)主的需求，使小區(qū)市場美觀整潔。

行為九：隨意堆放和懸掛物品

現象：樓道內堆放著大缸、花盆、白菜、大蔥等雜物；底層陽臺下堆放著大蔥、木板等雜物；底層陽臺與陽臺之間無序存放著三輪車、自行車、廢棄的廣告牌等雜物；陽臺外掛大蔥和晾曬衣物等雜物。

原因：一是由于一些老住宅區(qū)在設計時，未考慮雜物的堆放問題；二是由于一些業(yè)主誤認為房屋產權歸自己所有，樓道、陽臺等也歸自己所有，同時也是為了不占用自家室內的空間，所以把這些不是貴重的物品隨意堆放；三是由于物業(yè)和城市行政主管部門來清理時拿回去，過后再搬出來。

影響：一是視覺污染，影響環(huán)境美觀；二是影響其他業(yè)主出行，堵塞防火通道；三是制造了樓道內異味；四是增加了清潔的工作難度。

對策：

1、新的住宅小區(qū)在設計時帶地下室，很好地解決了堆放物問題；

2、物業(yè)管理人員讓業(yè)主知道不能占用共用部位，并且是違反了管理規(guī)定，比如《大慶市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第二十九條中規(guī)定：禁止占用或者損壞物業(yè)共用部位；《大慶市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》第十四條規(guī)定：所有樓房陽臺或者窗外，不得堆放、吊掛有礙市容的物品。

3、物業(yè)管理企業(yè)和城市行政主管部門要有“反復抓”、“抓反復”持之以恒的管理和執(zhí)法才能取得明顯效果。

行為十：空中拋物

現象：業(yè)主把袋裝的垃圾直接從陽臺往樓下拋和把骯水或剩飯菜從陽臺倒下來。

原因：一是從陽臺拋物方便自己，物業(yè)管理人員未勸阻和制止其行為，時間長了形成了習慣；二是一些小區(qū)物業(yè)管理未實行垃圾袋裝化，未上樓收集垃圾。

影響：一是容易傷人；二是影響環(huán)境衛(wèi)生質量，易造成二次污染；三是有些空中拋物懸掛在樹上，難以清理，影響環(huán)境美觀。

對策：

1、實行垃圾袋裝化，上樓收集可以減少空中拋物；

2、對于空中拋物多的住宅小區(qū)或某一住宅樓要有明顯的標識：禁止空中拋物，其行為違反了管理規(guī)定，比如《大慶市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》第二十七條：禁止樓房拋物，業(yè)主公約中要明確約定禁止空中拋物，加強業(yè)主自律，物業(yè)管理人員和業(yè)主委員會對違反規(guī)定的業(yè)主進行教育，對于經多次勸阻仍無效的，可以由行政主管部門對其進行處罰；

3、對于已經懸掛在樹上的垃圾，物業(yè)管理人員要及時把它清理下來。

行為十一：隨意晾曬衣物和晾秋菜

現象：樹與樹之間系繩晾衣物、休閑桌椅上晾曬衣物、健身器材上晾曬衣物等；草坪或硬鋪裝上晾菜、曬菜等。

原因：小區(qū)內沒有為晾曬衣物提供專用的設施，所以造成的隨意晾曬衣物；在草坪和硬鋪裝上隨便晾曬秋菜是由于業(yè)主就近方便造成的，同時也由于物業(yè)管理企業(yè)在秋菜晾曬之前沒有明確指導和規(guī)劃出晾曬的位置。

影響：對樹木和草坪有一定的損害，影響業(yè)主對健身器材等的使用，影響環(huán)境美觀和菜葉子、蔥皮子等增加了清潔的工作量，影響了環(huán)境衛(wèi)生質量。

對策：

物業(yè)管理人員應該在每幢樓前設置和安放一個或幾個專為晾曬衣物用的衣架或橫桿；對于晾曬秋菜的行為，物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約都要明確規(guī)定不準在草坪上晾曬，并且及時糾正其行為，讓其在硬鋪裝上指定的位置晾曬。

行為十二：破壞綠地

現象：草坪小開荒、草坪埋蘿卜等。

原因：一些業(yè)主在春天開始破壞原來的草坪，然后種上蔥、白菜、香菜等；秋季買的蘿卜為了保鮮，在草坪上挖一個坑把蘿卜埋上，等到入冬前再挖出來。

影響：

1、種蔬菜直接破壞草坪而且影響與周圍植物的協(xié)調；

2、挖坑后影響草坪的美觀和后續(xù)利用。

對策：

1、物業(yè)管理企業(yè)對此要依據管理規(guī)定處理，比如《大慶市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第二十九條規(guī)定：禁止毀壞綠化，物業(yè)管理人員要堅決制止，并要求其恢復草坪的原狀。

2、物業(yè)管理企業(yè)可以開辟或規(guī)劃出一些空地，通過“綠地”領養(yǎng)的辦法引導和鼓勵業(yè)主種花、樹等美化環(huán)境的植物。

行為十三：粘貼涂寫小廣告和隨意懸掛廣告牌

現象：樓道、墻體上粘貼的小廣告或手寫的、噴涂的小廣告、亂涂亂畫；在樓體立面懸掛廣告牌等。

原因：住宅小區(qū)附近的個體經營實體由于規(guī)范的廣告費用高和有些非法廣告、虛假廣告等，都采用小廣告的方式，在住宅小區(qū)內的樓道、墻體、樹木、護欄等處粘貼；少年兒童在墻體的亂涂亂畫；底層業(yè)主住宅改為商服后自立的廣告牌。我們對老住宅區(qū)在沒有電子門和沒有實行封閉管理前的統(tǒng)計：每個清潔員每天用于清理小廣告的時間至少在半個小時。

影響：小廣告被稱之為城市的“牛皮癬”，嚴重的視覺污染；增加了物業(yè)管理企業(yè)清潔費用：據我們對一個30萬平方米的住宅小區(qū)一年清理小廣告費用的不完全測算：僅材料費一項就達到2,500元。

對策：

1、小區(qū)實行封閉管理和樓道安裝電子門可以大大減少小廣告的數量；近年來行政主管部門采用“呼死你”的電子系統(tǒng)對于懲治小廣告起到一定作用；在小區(qū)內設置廣告粘貼欄和單元門口設置廣告粘貼手寫板，是解決小廣告問題的有效辦法；

2、對于少年兒童的亂涂亂畫要通過業(yè)主公約的約束，通過其家長對其教育改正；

3、私立廣告牌的要依據管理規(guī)定處理，比如《大慶市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》第十七條規(guī)定：經過市容環(huán)境衛(wèi)生管理部門的批準，設置廣告標志，對于設立廣告牌要經城市行政主管部門的批準按照統(tǒng)一的規(guī)格才能懸掛；未批準的要取締。

行為十四：對設備設施的破壞

現象：對底層落水管的破壞；對電子門的破壞；對休閑桌椅的破壞；對健身器材的破壞；對道板的破壞等。

原因：少年兒童玩耍時破壞底層的落水管；一些業(yè)主家缺一些螺絲等從休閑桌椅上卸下來；或者對因物業(yè)管理人員的服務態(tài)度、收費時的措施、方法不當等，引發(fā)業(yè)主的反感心理，產生的泄憤情緒后破壞的；熱力、給排水公司員工在收費過程中，由于業(yè)主拒絕開門，個別員工損壞電子門泄憤；以及業(yè)主掩門等造成的損壞；健身器材的使用不當或者成人使用兒童的健身器材造成的損壞；車輛壓道板造成的損壞。

影響：大大增加物業(yè)管理企業(yè)的維修養(yǎng)護費用；影響了設備設施的正常使用壽命。

對策：

上述行為違反管理規(guī)定，比如《大慶市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第二十九條的規(guī)定：禁止損壞物業(yè)公用部位、共用部位的設施設備。

1、業(yè)主公約明確約定和物業(yè)管理規(guī)定中禁止的行為，并且要反復宣傳；同時物業(yè)管理人員要注意工作方法和服務態(tài)度，盡可能采用勸喻的方法來處理業(yè)主的一些不文明行為，比如成人使用兒童健身器材，可在明顯的位置噴涂或設立標識“僅供兒童使用，謝謝合作”等勸喻性語言；

2、增加保安的巡檢力度；采用一些電子監(jiān)控設備作為技防手段；

3、對于破壞者給予說服教育，并且要其賠償相應的損失。

行為十五：大小便

現象：在草坪上、在陽臺之間、甚至在樓道內有大小便的痕跡；業(yè)主家窗戶玻璃上的糞便、狗糞便等。

原因：由于在小區(qū)規(guī)劃和設計中沒有公廁，外來人員，附近經營人員，一些兒童白天在一些較隱蔽的地方隨便大小便；夜間隨地大小便，業(yè)主家窗戶玻璃上的糞便是由于鴿子產生的糞便滴落下來的；有些寵物的主人文明養(yǎng)寵物程度不高，公德意識差；對所養(yǎng)狗的糞便漠然置之，更有甚者，故意把狗牽到室外排便，而不做任何處理，不少人遛狗就是為了讓狗排泄，“干凈我一家，惡心其他人”。

影響：影響環(huán)境衛(wèi)生，增加清潔員的工作量，尤其是冬季糞便凍成冰，增加了清理的難度；影響鄰里關系。

對策：

1、建簡易的公廁；

2、加強對寵物的管理。