王某某系A(chǔ)小區(qū)某房的業(yè)主。2009年6月8日,某物業(yè)管理處與王某某(乙方)簽訂了《A小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,約定由某物業(yè)管理處為A小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。
同日,某物業(yè)管理處與王某某(乙方)簽訂了《A小區(qū)業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》,規(guī)約對(duì)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)的使用和維修、物業(yè)服務(wù)的方式和費(fèi)用的交納、違約責(zé)任和違約糾紛的解決等進(jìn)行了約定。2010年,王某某以業(yè)主私占小區(qū)公共部位、搭建違章建筑等為由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
王某某實(shí)際所有的本田摩托車在小區(qū)內(nèi)被盜,王某某陳述因當(dāng)時(shí)物業(yè)公司經(jīng)理承諾以物業(yè)費(fèi)沖抵被盜摩托車的損失,故未向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。
雙方調(diào)解不成,便訴至法院。法院判決
1、本院認(rèn)為,按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)是基于物業(yè)服務(wù)合同約定,其不同于行政機(jī)關(guān)基于法律、法規(guī)等規(guī)定的行政管理職能,物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能制止,并及時(shí)向有關(guān)行政部門報(bào)告,但不能實(shí)施行政處罰、行政強(qiáng)制等行政行為。
被告以業(yè)主私占小區(qū)公共部位、搭建違章建筑等為由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi),本院不予認(rèn)可。
針對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主違規(guī)擴(kuò)建房屋,侵占共用部位等違規(guī)違建行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)行政管理職權(quán),利害關(guān)系業(yè)主認(rèn)為其區(qū)分所有權(quán)受到侵害可另謀途徑解決。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在違規(guī)違章建筑,原告陳述已口頭制止,但并無(wú)證據(jù)證明其已經(jīng)履行及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告的義務(wù)。因此認(rèn)定原告在實(shí)施物業(yè)服務(wù)上有瑕疵。
2、本院認(rèn)為,被告并未提交充足的證據(jù)證明原告承諾以物業(yè)費(fèi)沖抵其被盜摩托車損失及沖抵多長(zhǎng)期限內(nèi)的物業(yè)費(fèi),且被告并未提交證據(jù)證明其被盜財(cái)物的具體價(jià)值也未向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。對(duì)于被告被盜損失可另行主張權(quán)利。
綜上,原告主張2011年5月13日至2016年3月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)予支持。因原告實(shí)施物業(yè)服務(wù)存在瑕疵,按照服務(wù)費(fèi)用與質(zhì)量相當(dāng)?shù)脑瓌t,對(duì)原告主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)本院酌情認(rèn)定按照八折予以繳納。
律師說法
本案中被告以其他業(yè)主占用公共場(chǎng)所,違章搭建為由拒繳物業(yè)費(fèi)是沒有法律依據(jù)的。業(yè)主與物業(yè)公司之間只存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,根據(jù)雙方物業(yè)服務(wù)合同約定,物業(yè)公司對(duì)于違章搭建只有勸阻、制止和報(bào)告的義務(wù)。
物業(yè)公司并非政府的職能部門,沒有執(zhí)法權(quán),對(duì)于違章搭建在沒有授權(quán)的情況下物業(yè)公司是沒有權(quán)力私自拆除違章搭建。
對(duì)于業(yè)主主張的被盜摩托車物業(yè)公司曾提供口頭承諾沖抵物業(yè)費(fèi)的情況,摩托車被盜涉及第三人侵權(quán),然而本案中,業(yè)主既沒有和物業(yè)公司簽訂財(cái)產(chǎn)保管合同,亦未有提供證據(jù)證明財(cái)產(chǎn)損失和物業(yè)公司有因果關(guān)系,也沒有書面材料證據(jù)物業(yè)公司曾經(jīng)做出過口頭承諾。
故被告業(yè)主的請(qǐng)求沒有法律支持。
來(lái)源:廣東省物協(xié)
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