11月18日，CCTV新聞頻道“24小時”欄目報道了—聚焦物業(yè)亂象，總共分5部分，時長12分鐘。其中，第一部分內(nèi)容是：富力家園：物業(yè)不作為，漏水難解決。

房屋漏水，是物業(yè)不作為？值得商榷！房屋漏水，能不交物業(yè)費(fèi)嗎？

房屋漏水，非物業(yè)不作為

導(dǎo)致房屋漏水的原因非常復(fù)雜，如屋頂漏水、外墻滲水、樓上漏水、管道堵塞地漏反水等，有的肉眼直接能找到，大部分漏水原因很隱蔽。

保修期內(nèi)或房屋本身設(shè)計不合理而滲水漏水，開發(fā)商負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)損失

現(xiàn)實中，大量房屋漏水是因為房屋質(zhì)量問題，屬開發(fā)商責(zé)任，板子卻打在了物業(yè)公司身上。

保修期內(nèi)，漏水由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修。但相對于房屋幾十年的使用壽命來說，保修時間過短。以下是房屋各部位的保修期限。

《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》明確，正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；管道堵塞2個月。保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。

物業(yè)管理圈微信平臺注意到，對業(yè)主的保修期，屋面防水不是5年，而是3年；計算日期不是從驗收合格之日起，而是住宅交付之日起。

保修期外，侵權(quán)人負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)損失

如樓上住戶裝修破壞防水層、改造管道、不當(dāng)用水等，或者防水材料自然老化，超過質(zhì)保期，正常生活用水導(dǎo)致滲水漏水，此時，樓上鄰居屬于侵權(quán)人，應(yīng)當(dāng)通過相鄰糾紛的處理途徑處理。

接受維修委托，或者公共部位大中修時找物業(yè)公司

很多物業(yè)企業(yè)是開發(fā)商的子公司，接受了開發(fā)商的委托對房屋質(zhì)量問題進(jìn)行維修，此時，保修期的責(zé)任由物業(yè)代開發(fā)商負(fù)責(zé)。

因房屋主體結(jié)構(gòu)、公共部位或公共設(shè)施設(shè)備損壞而滲水漏水，需要大、中修或更換的，經(jīng)過專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意（或者走綠色通道申請），由物業(yè)公司申請維修資金進(jìn)行維修。

現(xiàn)實中，不少業(yè)主因房屋質(zhì)量、小區(qū)綠化環(huán)境、安保等遷怒物業(yè)公司，并拒交物業(yè)費(fèi)。依據(jù)權(quán)責(zé)利相對等原則，物業(yè)公司只要做到了其職責(zé)范圍內(nèi)的事情，其就算履行了善良管理人的注意義務(wù)。

那么，什么是物業(yè)公司職責(zé)范圍內(nèi)的事情呢？《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。前期物業(yè)管理的依據(jù)是前期物業(yè)服務(wù)合同。

房屋漏水，不能拒交物業(yè)費(fèi)

業(yè)主主張的房屋質(zhì)量問題，與物業(yè)服務(wù)并非同一法律關(guān)系，其可與相關(guān)責(zé)任者另行解決，而不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。

我們來看兩個案例。

房屋漏水，業(yè)主8年拒交物業(yè)費(fèi)，法院：還得交

據(jù)楚天都市報報道，李某系硚口一小區(qū)的業(yè)主，2008年7月，她入住后發(fā)現(xiàn)房屋漏水，遂向物業(yè)公司反映情況，但物業(yè)公司沒有進(jìn)行維修。此后，李某認(rèn)為可能是外墻滲透造成漏水，提出在陽臺搭建雨陽棚，也遭到物業(yè)公司反對。

法院審理后認(rèn)為，李某作為業(yè)主與物業(yè)公司是共存共榮的關(guān)系。一方面，物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，在其管理服務(wù)過程中，針對出現(xiàn)的各種問題，應(yīng)當(dāng)積極主動地與業(yè)主溝通、協(xié)商，盡己所能解決實際問題，提升服務(wù)水平，彼此消除誤會，而不應(yīng)當(dāng)讓矛盾長期存在；另一方面，李某與該物業(yè)公司之間也應(yīng)相互體諒和支持，不應(yīng)當(dāng)一味地以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為對抗，否則物業(yè)服務(wù)公司將難以為續(xù)，更無法保障其能提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)工作。李某應(yīng)向物業(yè)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)

房屋漏水可否拒付物業(yè)費(fèi)？法院：兩個法律關(guān)系不能相混  

據(jù)姑蘇晚報報道，2013年3月1日起，吳江一家物業(yè)公司受聘從事某小區(qū)的物業(yè)管理。李某某、王某某夫妻從2014年起居住在該小區(qū)內(nèi)，但一直沒有主動交納物業(yè)費(fèi)，到今年已結(jié)欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)2511元。由于物業(yè)公司多次催討無果，就將業(yè)主告上了法庭。

李某某稱其房屋漏水，經(jīng)常向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報修而未能解決，要求物業(yè)公司賠償損失，否則拒交物業(yè)費(fèi)。承辦法官耐心向兩被告釋明，因漏水主張的賠償與交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)不屬于同一法律關(guān)系，應(yīng)分別處理。但在庭審中兩被告仍表示不愿支付物業(yè)費(fèi)。法院經(jīng)核算后判決兩被告應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)2509.92元。

統(tǒng)稿：曉 樂