小區(qū)地面停車位收費和廣告費歸誰？小區(qū)哪些設(shè)施設(shè)備和部位屬于全體業(yè)主共有的？小區(qū)物業(yè)企業(yè)究竟應(yīng)該服務(wù)什么？......為此中共成都市委城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展委員會成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人給出了權(quán)威解答
No.1
小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)究竟應(yīng)該服務(wù)什么？管理什么？
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答：物業(yè)服務(wù)管理的內(nèi)容主要有：
1、建筑物共有部位的維護(hù)和管理；
2、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)和管理；
3、共有部位的綠化、環(huán)境衛(wèi)生的保養(yǎng)和維護(hù)；
4、秩序維護(hù)、安全防范、車輛停放管理等事項；
5、物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理；
6、法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
若業(yè)主有超出物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)需求，可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
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No.2
業(yè)主每個月交的物業(yè)費都用到哪里去了？
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答：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；
6、物業(yè)企業(yè)辦公費用；
7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
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No.3
物業(yè)服務(wù)收費方式有哪些？
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答：物業(yè)服務(wù)收費形式主要有兩種：包干制和酬金制。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
目前，成都市住宅小區(qū)多數(shù)采用的都是包干制收費。
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No.4
業(yè)主有權(quán)了解小區(qū)物業(yè)費的收支情況嗎？
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答：根據(jù)物業(yè)費的收費方式而定，包干制不可以，酬金制可以。
包干制物業(yè)費的盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)，物業(yè)費收支情況是否公開，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行決定，業(yè)主無權(quán)強(qiáng)行要求其公開。
酬金制預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。因此，業(yè)主有權(quán)了解物業(yè)費的收支情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。
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No.5
業(yè)主家新房裝修需要向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報嗎？
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答：業(yè)主在進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修活動前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報登記，并與其簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)協(xié)議提供服務(wù)實施管理。
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No.6
小區(qū)的物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會議事活動用房所有權(quán)屬于誰？
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答：物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。
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No.7
小區(qū)哪些設(shè)施設(shè)備和部位屬于全體業(yè)主共有的？
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答：共用部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
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No.8
業(yè)主家入戶門外的樓道基本沒有其他業(yè)主經(jīng)過可以安置鞋柜或者堆置雜物嗎？
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答：不可以。《成都市物業(yè)管理條例》規(guī)定：通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。《成都市消防條例》明確：任何單位和個人不得擅自改變建筑物使用性質(zhì)，降低防火條件，違反規(guī)定的，處二千元以上二萬元以下罰款。
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No.9
想在小區(qū)共用部位開展經(jīng)營活動該怎么辦？
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答：利用共用部位進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主共同決定，業(yè)主委員會應(yīng)定期公布經(jīng)營收益的收支情況。在未設(shè)立業(yè)主大會的小區(qū)，通常是根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理經(jīng)營;物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨列帳，并定期公布經(jīng)營收益的收支情況。
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No.10
小區(qū)地面停車位收費和廣告費等公共收益歸誰所有？可以用于哪些方面呢？
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答：小區(qū)公共收益，一般是指利用共有部分以劃定車位、設(shè)置廣告等方式進(jìn)行經(jīng)營獲得的經(jīng)營收入再扣除經(jīng)營管理成本后的剩余部分收入，歸全體業(yè)主所有。具體用途通過業(yè)主大會決定、物業(yè)服務(wù)合同或管理規(guī)約約定，一般用于四個方面：一是按照業(yè)主專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的比例補(bǔ)充專項維修資金；二是業(yè)主大會或者業(yè)主委員會工作經(jīng)費；三是彌補(bǔ)物業(yè)費不足；四是業(yè)主大會決定的其他用途。
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來源：網(wǎng)絡(luò)
統(tǒng)稿：曉 樂
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