中國物業(yè)新聞網(wǎng)訊：

觀點(diǎn)指數(shù)年末將至，物業(yè)行業(yè)一如既往的熱鬧，11-12月，銀城生活服務(wù)、新大正服務(wù)分別在港交所、深交所敲鐘上市。觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，目前在資本市場(chǎng)活躍的物業(yè)公司達(dá)到了19家。

2018年起，物業(yè)公司資本化的節(jié)奏開始加快，彼時(shí)全年通過房產(chǎn)分拆上市的物業(yè)公司共有5家，超過2015年至2017年上市物業(yè)公司之和。2018年6月，行業(yè)龍頭碧桂園旗下的碧桂園服務(wù)登陸港股市場(chǎng)，上市首日市值高達(dá)250億港元，成為物業(yè)公司第一股；之后，新城悅、佳兆業(yè)美好和永升生活陸續(xù)登陸港股。時(shí)至今年，高估值、高成長(zhǎng)性的物業(yè)公司已然成為資本市場(chǎng)的“新寵”。

接下來的日子也同樣令人期待，大體量的保利物業(yè)、時(shí)代鄰里于12月初通過了港交所上市聆訊，“蚊型”物業(yè)公司興業(yè)物聯(lián)也往著資本市場(chǎng)靠攏，房企拆分物業(yè)板塊公司上市熱潮顯然仍未到尾聲。

中小型物業(yè)上市潮起 過關(guān)斬將中的規(guī)模擴(kuò)張

從物業(yè)公司的規(guī)模來看，隨著房企分拆物業(yè)業(yè)務(wù)上市進(jìn)程的推進(jìn)，目前資本市場(chǎng)上的物業(yè)公司由市值百億以上、在管面積達(dá)到億級(jí)的大型體量，逐步由體量更小的物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)變。

2019年，6家分拆上市的物業(yè)公司中，有5家市值超百億，其中雅生活、碧桂園服務(wù)布局城市數(shù)更是達(dá)到了250個(gè)以上。而11月初上市的物業(yè)公司銀城服務(wù)，在管面積不到2000萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

值得關(guān)注的是，在銀城生活服務(wù)掛牌的前一日，其公布了全球發(fā)售的認(rèn)購情況，其中認(rèn)購合共25.53億股香港公開發(fā)售股份，相當(dāng)于香港公開發(fā)售項(xiàng)下初步可供認(rèn)購香港公開發(fā)售股份總數(shù)666.8萬股約382.88倍。這個(gè)數(shù)字在港股市場(chǎng)普遍低迷的情況下，顯得尤為搶眼。

觀點(diǎn)指數(shù)翻閱招股書看到，2018年銀城生活服務(wù)的收入為4.68億元，凈利潤為2709萬元，屬于小型物業(yè)管理公司，其受到資本熱捧一定程度上歸因于市場(chǎng)環(huán)境，以及對(duì)其發(fā)展模式的認(rèn)可。

一般來說，房企分拆物業(yè)公司上市，母公司的品牌效應(yīng)會(huì)使物管企業(yè)更容易對(duì)接資本市場(chǎng)，獲得青睞。從目前已赴港上市的17家物業(yè)公司來看，有9家的母公司是觀點(diǎn)指數(shù)·TOP100銷售排行榜里的全國百強(qiáng)企業(yè)。隨著資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)公司的看好，分拆物業(yè)版塊上市開始逐步向第二乃至第三階梯房企延伸。相信未來兩年會(huì)有更多的中小型房企陸續(xù)推進(jìn)物業(yè)業(yè)務(wù)的上市進(jìn)程。

此外，據(jù)中國物業(yè)研究協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國物業(yè)管理面積約246.65億平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率為12.01%。其中頭部百強(qiáng)企業(yè)約占78.9億平方米，即32.08%。總體呈現(xiàn)地域分散、集中度低的狀態(tài)。行業(yè)集中度較低導(dǎo)致市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營能力、管理能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力自然提出更高的要求。

從已有數(shù)據(jù)來看，物業(yè)公司現(xiàn)今大都仍是采用“規(guī)模為王”的發(fā)展戰(zhàn)略，以拓展增量盤、占據(jù)市場(chǎng)份額優(yōu)先。對(duì)其他物業(yè)公司的收并購就成了快速擴(kuò)張的捷徑。

來源：公開資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從具體市場(chǎng)來看，目前物業(yè)公司主要爭(zhēng)奪的是三、四線城市的份額，這和近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)重心向三四線城市轉(zhuǎn)移相呼應(yīng)。同時(shí)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)并購可遇不可求。一些優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)可以和物管公司既有的業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，這也加劇了優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的競(jìng)爭(zhēng)，因此要想成功并購無疑要“過五關(guān)，斬六將”。

來源：公開資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

成功并購，關(guān)鍵不只是并購標(biāo)的的篩選，并購價(jià)格的確定，也包括并購發(fā)起方本身的影響力以及整合資源的能力。這或許是物業(yè)公司并購項(xiàng)目城市下沉的主要原因，因?yàn)槌鞘性较鲁�，更有利于擴(kuò)大品牌影響力以提高成功并購的可能性。而對(duì)于被并購方而言，不同主體本身即便出價(jià)相同，成功并購的概率也有差別。越是優(yōu)質(zhì)并購標(biāo)的，對(duì)并購方就有越高的要求。

乘著資本的東風(fēng)，具有全國性品牌影響力的企業(yè)，體量大，沒有資金鏈壓力。同時(shí)自身發(fā)展意愿強(qiáng)烈，更傾向于主動(dòng)發(fā)展簽約拓展項(xiàng)目。

從項(xiàng)目類型來看，住宅物業(yè)一如既往是物業(yè)公司的主戰(zhàn)場(chǎng)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，近幾個(gè)月的一個(gè)明顯趨勢(shì)是，擁有房地產(chǎn)開發(fā)背景的物業(yè)公司正在將目光轉(zhuǎn)移至非住宅物業(yè)。

住宅存量時(shí)代來臨 非住宅物業(yè)或成新賽道

房地產(chǎn)住宅開發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過幾十年的發(fā)展已逐漸進(jìn)入緩慢賽道。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017、2018年全國住宅竣工面積錄得連續(xù)兩年下跌，分別下降7%、8.1%。這是2008年以來，全國住宅竣工面積唯一一次出現(xiàn)的連續(xù)下降，且下跌幅度也最大。

最新一期數(shù)據(jù)則顯示，2019年1-10月，全國住宅竣工面積38474萬平方米，同比下降達(dá)到5.5%。目前我國商品房的供給端增速減緩，商品住宅已悄然從“增量時(shí)代”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤按媪繒r(shí)代”，這讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不把著眼點(diǎn)放到住宅以外的非住宅物業(yè)類型。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，其拓展項(xiàng)目的60.49%來自于非住宅物業(yè)種類，而住宅物業(yè)僅占了39.51%。其中，這些物業(yè)公司的非住宅物業(yè)項(xiàng)目里公建物業(yè)占比達(dá)到23.46%；商業(yè)、學(xué)校物業(yè)、園區(qū)物業(yè)占比則分別為12.35%、8.64%和13.58%。

隨著我國城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)化率提升構(gòu)建了龐大的不動(dòng)產(chǎn)存量和穩(wěn)定的增量，人均收入的持續(xù)提升激發(fā)了人民群眾對(duì)美好生活的不懈追求，兩者相結(jié)合，誕生出龐大的物業(yè)管理市場(chǎng)。

與此同時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2018年末全國物管公司已超過23萬家，分別比2013年末增長(zhǎng)55.6%；物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員為636.9萬人，比2013年末增長(zhǎng)10.9%。企業(yè)規(guī)模穩(wěn)步拓展，行業(yè)發(fā)展未來可期。