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原標(biāo)題：年度盤點(diǎn)之物業(yè)管理 | 一個邏輯，六大關(guān)鍵詞就夠了！
波譎云詭的 2019 年即將畫上圓滿的句號，我們也在這激蕩的一年里，面臨著中美貿(mào)易摩擦帶來的經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)、“房住不炒”政策延續(xù)帶來的房地產(chǎn)行業(yè)壓力以及我們作為普通個體對美好生活不變的初心。
宏觀環(huán)境在變，但物業(yè)管理始終是“美好生活”中不可或缺的重要環(huán)節(jié)，基于美好生活的需求而衍生出更多創(chuàng)新性需求，為物業(yè)管理行業(yè)提供了更多服務(wù)應(yīng)用場景。
“年年歲歲花相似，歲歲年年人不同”。同樣的物管行業(yè)，存在著不同的行業(yè)機(jī)會。企業(yè)擁抱資本熱情不減、業(yè)態(tài)經(jīng)營向城市層面拓展、科技應(yīng)用持續(xù)深化打破線上與線下的藩籬……2019 年物企的諸多表現(xiàn)，交織成一幅獨(dú)特的行業(yè)圖景。亂花漸欲迷人眼，物企動作頻繁，只有通過大事件的梳理，在邏輯上去理解物企的動作，才能摸透行業(yè)的脈絡(luò)，啟迪未來前行。
一個大邏輯——行業(yè)驅(qū)動力：“經(jīng)營有下限、業(yè)務(wù)無上限”驅(qū)動物管行業(yè)快速發(fā)展
物管行業(yè)曾經(jīng)是房企開發(fā)主業(yè)的輔助性業(yè)務(wù)，房企輸送的建筑面積是物企的規(guī)模基礎(chǔ)。物業(yè)作為基礎(chǔ)性服務(wù)，業(yè)主更換概率較低，只要做好基本的服務(wù)，每年的營收可以預(yù)期，這是物企的生存下限。
在房企開發(fā)進(jìn)入白銀時代、居民對美好生活日益向往的時代背景下，房企、資本、業(yè)主對物業(yè)提出了更高的要求，物企也順勢而為，不僅在業(yè)態(tài)上，從住宅走向商企以及更大層面的城市服務(wù)領(lǐng)域，在業(yè)務(wù)經(jīng)營上也向社區(qū)消費(fèi)、健康、養(yǎng)老、教育等領(lǐng)域多元化擴(kuò)張。在科技賦能之下，物企的發(fā)展存在無數(shù)可能性，這種經(jīng)營上的無上限，為行業(yè)發(fā)展提供了充足的想象空間，成為目前無法企及的天花板。
業(yè)務(wù)經(jīng)營有下限、后續(xù)發(fā)展無上限，這種模式易受資本青睞，物企也因擁抱科技和資本而提供更優(yōu)質(zhì)、全面的服務(wù)，提升業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意度。在這樣一種良性的邏輯下，繼 2018 年開啟房企分拆物業(yè)獨(dú)立上市熱潮以來， 2019 年陸續(xù)有多家企業(yè)在資本的助力下問鼎證交所，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的放大。在明細(xì)這樣的行業(yè)大邏輯之后，也就不難理解物企在 2019 年以來的一些標(biāo)志性動作了。
六大關(guān)鍵詞——概括全年重要事件
一、擴(kuò)大規(guī)模
事件：物企頻繁進(jìn)行大手筆收并購，對規(guī)模的渴望未變
雅生活(03319)在 2019 年 1 月內(nèi)，收購青島華仁物業(yè)、哈爾濱景陽物業(yè)。根據(jù)協(xié)議，雅生活收購青島華仁物業(yè)合共 89.67% 股權(quán)，總對價(jià)為 1.34 億元。而對于哈爾濱景陽物業(yè)，雅生活將分兩次收購合共不超過 92% 的股權(quán)。
2019 年 3 月 28 日，雅生活收購廣州粵華物業(yè)有限公司 51% 股權(quán)，總價(jià) 1.95 億元。截至 2018 年 12 月 31 日，粵華物業(yè)在管項(xiàng)目為 257 個，總在管面積約 3000 萬平方米。
2019 年 9 月 26 日，雅生活公告宣布，以 15.6 億元固定對價(jià)收購中民未來物業(yè)服務(wù)有限公司 60% 股權(quán)，及以總額不超過 5 億元可變對價(jià)收購新中民物業(yè) 60% 股權(quán)，收購?fù)瓿珊�，預(yù)計(jì)雅生活的在管面積(包括其參股公司的在管面積)將突破 5 億平方米，管理項(xiàng)目將突破 3000 個。收購?fù)瓿珊�，預(yù)計(jì)雅生活于長三角、粵港澳大灣區(qū)、山東半島、川渝四大重點(diǎn)城市群的在管面積均將超過 4000 萬平方米。
除此之外，碧桂園服務(wù)(06098)、招商物業(yè)聯(lián)姻中航物業(yè)成為行業(yè)第二大并購案，碧桂園服務(wù)也在年度斬獲北京盛世物業(yè)、港聯(lián)不動產(chǎn)、嘉凱城物業(yè)等多個標(biāo)的，收獲頗豐。
克而瑞物管點(diǎn)評
首先，隨著物業(yè)管理行業(yè)集中度逐漸增強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的道理在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中成為共識，物企頻繁進(jìn)行大手筆收并購，擴(kuò)充規(guī)模沒有盡頭。
其次，雅生活自 2017 年以來在收并購市場一直表現(xiàn)突出，其收購的企業(yè)多為區(qū)域大型公司，本身在盈利能力上有保證，也有利于與雅生活的全國化擴(kuò)張形成戰(zhàn)略協(xié)同。此外，雅生活本身財(cái)務(wù)健康， 2018 年年報(bào)顯示，雅生活手握現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物高達(dá) 48 億元，而資產(chǎn)負(fù)債率僅為 24.5% ，處于較低水平。
二、業(yè)態(tài)升級
事件：業(yè)態(tài)向城市服務(wù)層級延伸
在企業(yè)端，今年 2 月，中海物業(yè)(02669)正式進(jìn)駐香港民政事務(wù)局下屬新界區(qū)域 55 個項(xiàng)目，提供保安和現(xiàn)場咨詢服務(wù)。彩生活與鐵嶺市政府達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將通過智慧化社區(qū)平臺的建立，把物業(yè)品質(zhì)，社區(qū) O2O 商務(wù)，社區(qū)鄰里關(guān)系進(jìn)行連接，使業(yè)主與服務(wù)提供者更加高效的融入社區(qū)生活服務(wù)場景。
保利物業(yè)(06049)在 9 月攜手菏澤城投，雙方將在人文社區(qū)、公共服務(wù)、社會治理、產(chǎn)業(yè)整合、城市升級等城市建設(shè)和發(fā)展方面深入探索，打造「政府+企業(yè)」的公共服務(wù)創(chuàng)新模式，提升城市品質(zhì)。此外，保利物業(yè)多個地方落地社會治理及公共服務(wù)項(xiàng)目，已探索出景區(qū)、城鎮(zhèn)、農(nóng)貿(mào)市場等多個公共服務(wù)模式。
而萬科物業(yè)對城市能級的要求更高，在去年積極探索橫琴城市物業(yè)服務(wù)后，今年這一模式將落戶雄安新區(qū)。據(jù)萬科物業(yè)朱保全表示，目前已有 10 個以上的城市計(jì)劃正在與萬科物業(yè)探討合作事宜，未來潛在城市數(shù)量約 30 個。
在政府端，今年北京朝陽區(qū)智慧朝陽「城市大腦」上線，提供可視化平臺動態(tài)監(jiān)測朝陽區(qū)的交通道路情況、商務(wù)樓宇與小區(qū)物業(yè)情況以及利用移動信令實(shí)時監(jiān)管重點(diǎn)區(qū)域熱力分部、輿情等，試圖通過智慧物業(yè)聯(lián)動樓宇管理方方面面。徐州市同樣在今年 1 月上線智慧物業(yè)平臺，這標(biāo)志著徐州市物業(yè)管理從傳統(tǒng)管理模式向智能化管理邁進(jìn)。
克而瑞物管點(diǎn)評
物企從傳統(tǒng)住宅物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域出發(fā)，在覆蓋商企、學(xué)校、醫(yī)院等單點(diǎn)式領(lǐng)域后，標(biāo)桿企業(yè)開始拓展「大物管」服務(wù)，從城市端切入服務(wù)領(lǐng)域。這樣做的好處在于，企業(yè)可以從城市全局的層面提前洞察物業(yè)需求，與政府建立良好互動。具體動作分為兩類，其一是與政府戰(zhàn)略合作，共建服務(wù)平臺；
其二是政府已有服務(wù)平臺，物企可與平臺對接，實(shí)現(xiàn)服務(wù)的切入。營收方面，萬科物業(yè)在橫琴的城市物業(yè)服務(wù)年收入約 5 億元左右，隨著城市布局的擴(kuò)展，城市物業(yè)服務(wù)有望成為重要的營收貢獻(xiàn)點(diǎn)。
三、服務(wù)延伸
事件 1 ：社區(qū)教育再添新品牌
綠城服務(wù)(02869)在今年 3 月底正式宣布斥資 6720 萬澳元（約 3.2 億元人民幣），收購澳大利亞蒙特梭利教育集團(tuán)（Montessori Academy Group，簡稱MAG）56% 的股權(quán)，并設(shè)立中國控股公司「澳蒙國際」。4 月 19 日 -21 日，作為綠城服務(wù)旗下首家國際教育品牌，「澳蒙國際」通過第七屆亞洲幼教年會首次亮相中國。
克而瑞物管點(diǎn)評
早在 2002 年綠城便開始關(guān)注教育服務(wù)領(lǐng)域，旗下的「綠城育華」、「奇妙園」等子品牌均已獲得中高端學(xué)前教育市場的認(rèn)可。此次收購，能夠擴(kuò)充綠城服務(wù)的國際化教育資源，接軌國際教育市場，也更符合綠城物業(yè)服務(wù)的高凈值業(yè)主的需求。
事件 2 ：社區(qū)養(yǎng)老方興未艾
綠城服務(wù)于 4 月成功牽手松下電器達(dá)成「智慧養(yǎng)老」聯(lián)盟，雙方就推動頤養(yǎng)產(chǎn)業(yè)與智能化養(yǎng)老服務(wù)的深度融合，運(yùn)用智能化技術(shù)提高養(yǎng)老服務(wù)管理水平，并面向未來國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)市場打造“智慧養(yǎng)老」等達(dá)成多項(xiàng)共識及合作意向。
金地物業(yè)社區(qū)健康養(yǎng)老服務(wù)發(fā)布會于 7 月 20 日啟幕。復(fù)瑞健全齡活力康復(fù)中心是金地集團(tuán)旗下第一家社區(qū)康復(fù)中心，其各項(xiàng)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)均由大型醫(yī)院的專業(yè)醫(yī)師坐診，并且由來自臺灣的專業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)提供服務(wù)，社區(qū)養(yǎng)老業(yè)務(wù)除了基本的推拿理療及艾灸外，也針對老年業(yè)主提供一對一上門服務(wù)。
中海物業(yè)于 10 月下旬簽約合展養(yǎng)老項(xiàng)目。目前，中海物業(yè)已通過現(xiàn)場實(shí)地勘察和圖紙審核，針對養(yǎng)護(hù)中心對位客群所需的社區(qū)配套進(jìn)行內(nèi)部自檢和評估。
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隨著我國逐步進(jìn)入老齡化社會，養(yǎng)老成為國內(nèi)必須面對的問題。今年國家在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域積極探索，政策紅利頻出，國務(wù)院和民政部提出 「探索‘物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)’模式」。物業(yè)服務(wù)和社區(qū)養(yǎng)老有較高的業(yè)務(wù)重疊度，物企可以充分發(fā)揮自身服務(wù)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢，與第三方醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)合作，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提供更專業(yè)化的服務(wù)。
但需注意的是，目前社區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還未出現(xiàn)清晰的盈利模式，養(yǎng)老服務(wù)面臨的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)也成為物企進(jìn)入該領(lǐng)域的障礙。
四、跨界合作
事件：物企優(yōu)化管理，并與高校加強(qiáng)合作，增強(qiáng)自身專業(yè)度
保利物業(yè)與上海財(cái)大達(dá)成戰(zhàn)略合作，未來將在長三角地區(qū)公共服務(wù)的市場研究，以及項(xiàng)目拓展中城鎮(zhèn)景區(qū)公共服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行全方位合作，以共同推動城鎮(zhèn)景區(qū)公共服務(wù)研究及應(yīng)用業(yè)務(wù)的發(fā)展。
還有更多企業(yè)在加大校企合作，為人才發(fā)展提供支撐。如明喆集團(tuán)與深大開啟校企合作，通過校企合作，實(shí)現(xiàn)公司增加經(jīng)濟(jì)效益、改善員工素質(zhì)。時代物業(yè)也在今年 9 月與廣東科學(xué)技術(shù)職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)共建現(xiàn)代學(xué)徒制校企合作試點(diǎn)，能夠更加準(zhǔn)確的把握學(xué)生的培養(yǎng)方向，使之更加符合企業(yè)的用人要求。
克而瑞物管點(diǎn)評
行業(yè)競爭加劇之下，物企更加強(qiáng)調(diào)自身內(nèi)部管理的優(yōu)化，這體現(xiàn)在創(chuàng)新系統(tǒng)的應(yīng)用、市場研判的專業(yè)性以及人才培養(yǎng)的貼合度三個方面。物企不僅重視商業(yè)發(fā)展，更是在市場挖掘和人才培養(yǎng)的前段介入，這種與高�；蛘邔I(yè)機(jī)構(gòu)合作的模式將是大勢所趨。
五、科技賦能
事件 1 ：互聯(lián)網(wǎng)巨頭在平臺層面切入社區(qū)
今年 8 月，長城物業(yè)與騰訊海納共同打造的綠色智慧社區(qū)標(biāo)桿試點(diǎn)項(xiàng)目——深圳海印長城如期落地。長城物業(yè)整合自身基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和一應(yīng)云社區(qū)平臺，疊加騰訊海納的數(shù)據(jù)處理和挖掘能力，共同打造社區(qū)超級智慧平臺，這將是一應(yīng)云智慧平臺的跨代升級版。該平臺將整合基于社區(qū)場景下的人地大數(shù)據(jù)，為居民在購房選址時提供更多參考，推動從「陌生人社區(qū)」向「熟人社區(qū)」的轉(zhuǎn)變。
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長城物業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)巨頭的技術(shù)優(yōu)勢，能夠?qū)崿F(xiàn)精準(zhǔn)服務(wù)，從而減少人力消耗，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部管理的優(yōu)化。騰訊在大數(shù)據(jù)平臺方面的優(yōu)勢無可替代，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的入局也將推動物企在科技領(lǐng)域的升級。
事件 2 ：互聯(lián)網(wǎng)巨頭在消費(fèi)及安防領(lǐng)域切入社區(qū)
彩生活(01778)在今年 7 月 19 日分別與京東、360 在資本和業(yè)務(wù)層面達(dá)成全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同探索「社區(qū)+商業(yè)」、「社區(qū)+物流」、「社區(qū)+安全」、「社區(qū)+金融」、「社區(qū)+科技」的融合業(yè)態(tài)創(chuàng)新。 10 月 18 日，彩生活與京東合作的社區(qū)首家「京選社區(qū)會員店」落地，雙方就打通融合線上線下社區(qū)消費(fèi)渠道，為社區(qū)會員提供高性價(jià)比產(chǎn)品的方向深入合作。
8 月 20 日，綠城服務(wù)與�？低暫炇饝�(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將基于各自傳統(tǒng)優(yōu)勢，組建物聯(lián)網(wǎng)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室。此外，基于綠城服務(wù)的智慧社區(qū)平臺產(chǎn)品和�？低暤闹悄芪锫�(lián)產(chǎn)品，未來，雙方還將聯(lián)合推出智慧社區(qū)、智慧安防、智慧小鎮(zhèn)、智慧校園、智慧樓宇等多業(yè)態(tài)整體解決方案，共同拓展市場。
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物企與互聯(lián)網(wǎng)巨頭的聯(lián)姻，是行業(yè)發(fā)展的趨勢�；ヂ�(lián)網(wǎng)巨頭擁有成熟的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與電商資源，迫切需要社區(qū)的流量貢獻(xiàn)。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)是社區(qū)線上需求的線下承接者，但互聯(lián)網(wǎng)基因先天不足。所以在服務(wù)落地上，互聯(lián)網(wǎng)巨頭只有通過物企來轉(zhuǎn)化流量，物企也只有擁抱互聯(lián)網(wǎng)才能獲得更多資源，從而增強(qiáng)業(yè)主的粘性。
六、擁抱資本
事件：物企繼續(xù)掀起上市熱潮
2018 年行業(yè)開啟物業(yè)獨(dú)立上市熱潮，共有南都物業(yè)、雅生活、碧桂園服務(wù)、新城悅(01755)、佳兆業(yè)物業(yè)(02168)、永升生活服務(wù)(01995)等 6 家企業(yè)登陸主板上市。進(jìn)入 2019 年，濱江服務(wù)在 3 月 15 日正式登陸港交所，隨后又迎來奧園健康、和泓服務(wù)、鑫苑物業(yè)(01895)、藍(lán)光嘉寶(02606)、新大正登陸資本市場，若將招商物業(yè)與中航物業(yè)重組后更名的招商積余計(jì)入，目前共有 20 家物業(yè)公司成功上市。
與此同時，鴻坤物業(yè)更名燁星控股沖刺港股主板 IPO ，保利物業(yè)也在 8 月初正式向港交所遞交招股書，并在 12 月通過上市聆訊。 9 月和 10 月期間，時代中國擬分拆物業(yè)公司時代鄰里、正商集團(tuán)旗下興業(yè)物聯(lián)也劍指港交所。
克而瑞物管點(diǎn)評
物業(yè)管理行業(yè)集中度加劇，各家各顯神通擴(kuò)大規(guī)模，而尋求資本的青睞成為物企一致性的選擇。從上市物企融資資金流向來看，募集的大部分資金被用來同業(yè)收購。物企從單一的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)向新零售、大健康、大教育領(lǐng)域多元化發(fā)展，科技化屬性加成也提供了充分的潛力發(fā)展空間。
在大勢所趨下，預(yù)計(jì)未上市的物企也加快上市步伐，明年物企仍將在資本市場保持較高的熱度。（來源：地新引力）
