中國物業(yè)新聞網(wǎng)訊：

昨天上午，《北京市物業(yè)管理條例（草案）》提請市十五屆人大常委會第十六次會議審議。市司法局局長李富瑩受市政府委托作說明。

條例草案提出，物業(yè)費擬實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)管理人協(xié)商確定，并適時調(diào)整。對于業(yè)委會“成立難”的小區(qū)，首次提出建立物業(yè)管理委員會制度。同時，還對前期物業(yè)服務(wù)，專項維修資金的使用、管理和監(jiān)督，新舊物業(yè)的交接以及小區(qū)停車位的管理等作出相關(guān)規(guī)定。

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)

前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長2年

交房之前，開發(fā)商和物業(yè)公司已簽訂前期物業(yè)合同，業(yè)主由于不能參與其中，對合同里的“霸王條款”，往往只能被動接受，由此導(dǎo)致的“物業(yè)公司隨意漲價”“新物業(yè)進駐，老物業(yè)賴著不走”等問題常常成為矛盾焦點。

前期物業(yè)公司究竟能服務(wù)多久？條例草案提出，前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過2年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前3個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人。期限屆滿，業(yè)主未就是否繼續(xù)使用做出決定的，在業(yè)主共同決定重新選聘物業(yè)管理人、簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同并生效之前，前期物業(yè)管理人繼續(xù)提供服務(wù)。

老物業(yè)“賴著不走”每日罰1萬元

條例草案給“賴著不走”的老物業(yè)套上了“緊箍咒”，提出，業(yè)主共同決定解聘物業(yè)管理人的，應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起30日內(nèi)履行交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域。原物業(yè)管理人不得以業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新的物業(yè)管理人進場服務(wù)。交接期間仍由原物業(yè)管理人維持正常物業(yè)秩序。同時，新物業(yè)管理人不得強行接管物業(yè)。

對拒不移交有關(guān)資料或財務(wù)的，處1萬元以上10萬元以下罰款；拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時間屆滿次日起處每日1萬元的罰款。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超6個月

為了應(yīng)對舊物業(yè)已經(jīng)撤出，新物業(yè)還沒走馬上任的情況，很多小區(qū)引入了應(yīng)急物業(yè)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)什么？服務(wù)多久？超期“服役”又該怎么辦？

條例草案明確，物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)管理人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)，并公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費用等相關(guān)內(nèi)容。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過6個月，費用由全體業(yè)主承擔(dān)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)費

由業(yè)主和物業(yè)管理人協(xié)商確定

小區(qū)物業(yè)費收多少誰說了算？條例草案明確，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)管理人進行協(xié)商，并適時調(diào)整。同時，要求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目清單，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，行業(yè)協(xié)會發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，供協(xié)商物業(yè)服務(wù)費時參考。這意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主擁有了相對自由的議價空間，服務(wù)品質(zhì)將成為物業(yè)費高低的決定因素。

對拒不繳納物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)管理人可以向人民法院起訴。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，可依法對業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執(zhí)行人名單。

開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任

購買新房時，物業(yè)費究竟從何時計算？條例草案對前期物業(yè)服務(wù)費繳納期限進行了進一步明確，即前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至承接查驗協(xié)議生效之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。承接查驗協(xié)議生效之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔(dān)；合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)專項維修資金

不足30%時應(yīng)及時補足

住宅的專項維修資金是房屋的“醫(yī)保金”和“養(yǎng)老金”，對維護小區(qū)的存續(xù)至關(guān)重要。條例草案明確，專項維修資金屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)專項用于物業(yè)共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。

對于專項維修資金的續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)，條例草案提出，當(dāng)專項維修資金余額不足30%時，應(yīng)當(dāng)及時補足。同時，50%以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補充專項維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。轉(zhuǎn)移或者抵押不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)提供已足額繳納專項維修資金的相關(guān)憑證。

自管專項維修金需每季度公布賬目

資金監(jiān)管方面，條例草案明確，沒有業(yè)主委員會的，專項維修資金由物業(yè)所在地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門代管，存入銀行專用賬戶。有業(yè)委會的小區(qū)，業(yè)主大會既可以自行管理，也可以委托相關(guān)行政主管部門代管。業(yè)主大會決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立專用賬戶，每季度公布一次自行管理賬目。

立法亮點

亮點1：黨建引領(lǐng)——將物業(yè)管理納入社區(qū)治理

條例草案明確，本市構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理，推動在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。社區(qū)黨組織有權(quán)推薦業(yè)委會委員候選人，引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)委會委員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)委會委員。

亮點2：業(yè)主大會——“單5%”即可申請成立

李富瑩介紹，鑒于實踐中存在的小區(qū)“自治失靈”問題，條例草案立足于為業(yè)主大會的成立、籌備及日常運行提供制度性保障，調(diào)整了申請成立業(yè)主大會的條件。

降低門檻，是解決業(yè)主大會成立難的有效途徑。條例草案規(guī)定，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付面積過半情況下，5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位，均可以申請成立業(yè)主大會。

業(yè)主大會采取會議方式，可以確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格，選聘、解聘物業(yè)管理人或者不再接受事實服務(wù)，籌集、管理和使用專項維修資金，申請改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等。首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)審議通過管理規(guī)約、議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員和候補委員。

亮點3：業(yè)主委員會——欠繳專項維修資金不可當(dāng)業(yè)委會委員

有了業(yè)主大會后，下一步就是成立業(yè)主委員會。李富瑩介紹，針對業(yè)委會運行中存在的權(quán)力邊界不清晰、權(quán)責(zé)不對等、運行不規(guī)范、行政監(jiān)管空白、違法成本較低等問題，條例草案從把好人選關(guān)、增加備案制度、明確職責(zé)、增加禁止性規(guī)定等方面進行了規(guī)范。

條例草案提出，被列為失信被執(zhí)行人的業(yè)主，以及未按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費，或者存在欠繳專項維修資金及其它需要業(yè)主共同分擔(dān)費用的業(yè)主，不可以擔(dān)任業(yè)主委員會委員。業(yè)委會委員實行任期制，每屆任期不超過5年。

亮點4：業(yè)委會成立難？——首次提出建立物業(yè)管理委員會制度

針對業(yè)委會“難產(chǎn)”的小區(qū)，條例草案創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會，賦予其組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項的職能，為更廣泛地實施物業(yè)服務(wù)提供制度基礎(chǔ)。

條例草案提出，有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責(zé)組建物業(yè)管理委員會：不具備成立業(yè)主大會條件的；具備條件但因各種原因未成立業(yè)主大會的；業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織、指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

條例草案規(guī)定，業(yè)主代表應(yīng)不少于物業(yè)管理委員會成員人數(shù)的二分之一。在議事制度上，物管會會議應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上委員且半數(shù)以上業(yè)主代表委員參加。

亮點5：誰來監(jiān)督——街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、物管會

條例草案提出，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、物業(yè)管理委員會組建，指導(dǎo)、監(jiān)督其依法履行職責(zé)，并有權(quán)撤銷其做出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定，并對物業(yè)服務(wù)實施監(jiān)督管理。

居（村）民委員會則具體負責(zé)組織、推動業(yè)主大會成立、業(yè)委會選舉產(chǎn)生、物業(yè)管理委員會的組建和日常工作。

亮點6：小區(qū)停車位——優(yōu)先滿足業(yè)主

對于備受關(guān)注的小區(qū)停車位管理，條例草案也進行了明確規(guī)范，提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。不出售或尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

如違反規(guī)定，將車位、車庫提供給業(yè)主以外的其他人，將被責(zé)令限期改正，有違法出租所得的，責(zé)令退還，并按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下罰款；拒不改正的，按每個違法出租車位處每月2000元罰款。

亮點7：垃圾分類——物業(yè)未履行管理責(zé)任將被罰款

值得注意的是，條例草案還規(guī)定，業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定分類投放生活垃圾，物業(yè)管理人是生活垃圾分類的管理責(zé)任人，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進行生活垃圾分類。對未履行責(zé)任的物業(yè)管理人，可依照生活垃圾管理法律法規(guī)責(zé)令改正，并處3000元以上3萬元以下罰款。（高枝）